מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן באנגליה
סקירה כללית
אימפריה אדירה אשר שלטה בארצות רבות על פני העולם והשאירה בהן את חותמתה, אנגליה שולטת על שני שליש מהאי העצום עליו היא ממוקמת כשלצידה וולס וסקוטלנד, לאורך ההיסטוריה עמדה המדינה האמיצה הזו בפני אתגרים רבים שנקרו בדרכה, התייצבה כחומה בצורה מול הצורר הנאצי והייתה בין המובילות למגרו, בשנים האחרונות הובילה ביחד עם גרמניה וצרפת את האיחוד האירופאי ממנו פרשה ב 2019.
אנגליה מרכזת בקרבה מגוון אדיר של היצע לתייר, עיירות קסומות ועתיקות, נוף וטבע משובח, פארקים לאומיים ופארקי שעשועים, ערים תוססות, שווקים אטרקטיביים, וכמובן היהלום שבכתר לונדון, לונדון מהווה את אחד ממרכזי התרבות, המוסיקה, החינוך, האופנה, הפוליטיקה, הפיננסים והמסחר הגדולים בעולם. לונדון היא העיר המתויירת ביותר בעולם ומרכזת את הכמות הגדולה ביותר של מוסדות החינוך באירופה, מי שפחות מתחבר להיצע התיירותי המגוון יתכן ויוכל למצוא עניין במשחקי הכדורגל האטרקטיביים של הקבוצות המצוינות שיש לאנגליה להציע. קשה לסכם את אנגליה ובעיקר לונדון בכמה מילים, אך מטרת הפוסט הינו סקירת שוק הנדל"ן והפיננסים של אנגליה עד לימינו אלה.
משבר האשראי בשנת 2008 היכה בבנקים באנגליה קשות ושניים מהם עמדו לפני קריסה, ממשלת אנגליה נאלצה להזרים כ 80 מיליארד דולר על מנת להצילם. המשק באנגליה נכנס למיתון, האבטלה גדלה, התמ"ג צנח מ 3100 מיליארד דולר עד 2410 מיליארד דולר בסוף 2009. משנת 2010 החל תהליך התייצבות וצמיחה באנגליה. גל מיתון נוסף פקד את אנגליה בשנת 2015 אשר הוביל לירידת התמ"ג ולמיתון נוסף, גל זה נוצר ע"י הסקטור היצרני וזאת עקב ירידה בייצוא, את משבר היצוא הנ"ל יצרה בעיקר סין. בשנים האחרונות התחולל מאבק סביב נושא הברקזיט באנגליה, האם לצאת מהאיחוד או לא ?, הדעות היו חלוקות וכללו משאל עם שנערך בשנת 2016. בוריס ג'ונסון מהמפלגה השמרנית נבחר במהלך 2019. בסוף ינואר 2020 אנגליה החלה תהליך של יציאה מהאיחוד האירופאי. התמורות שתהליך הברקזיט יביא איתו בעתיד אינן ברורות עד תום, ההשפעות שאנו עדים להם עד כה הינם : השטרלינג איבד 13% מהערך שלו מתקופת משאל העם, 60 מיליון אנגלים איבדו את האזרחות האירופאית, חברות אנגליות רבות שפתחו חברות בת במדינות האיחוד חוששות מן העתיד. למצב אי הבהירות של השלכות הברקזיט על השוק הפיננסי באנגליה, נוספה גם מגפת הקורונה, מגפת הקורונה צפויה לטלטל את כלכלות העולם וגם אנגליה תושפע מהשלכותיה, במצב רגיל הייתי צופה שמעצמה עוצמתית מבחינה כלכלית כאנגליה, תעבור את המשבר הזה במינימום נזק, אבל כאשר נוסף פרמטר נוסף ולא ברור כמו הברקזיט, הצפי שלי שההשלכות יהיו קשות יותר, שוק הנדל"ן באנגליה עשוי לעבור שינויים מהותיים בתקופה הקרובה, על מנת להיות על הצד הבטוח אני ממליץ להמתין עם השקעות נדל"ן עד שהעננה תתפוגג מעל שני המשברים הנ"ל המאיימים על אנגליה.
שינוי שנתי במחירי דירות למכירה באנגליה ובלונדון
| חודש | שינוי שנתי במחיר דירות למכירה באנגליה | שינוי שנתי במחיר דירות למכירה בלונדון |
|---|---|---|
| ינואר 21 | 7.50% | 5.30% |
| פברואר 21 | 8.70% | 4.60% |
| מרץ 21 | 10.20% | 3.70% |
• לפי נתוני europa
סקירת שוק הנדל"ן באנגליה
בגרף מטה ניתן לראות תמונת מאקרו של שוק הנדל"ן בבריטניה לאורך 25 השנים האחרונות, ניתן לראות את הירידה החדה של מחירי הדירות בשנים 2008 – 2009, ותחילת ההתאוששות של מחירי הנדל"ן בבריטניה משנת 2014 ואילך.
*הנתונים המוצגים בגרף הנ"ל הינם מדד נדל"ן, כאשר הערך הבסיסי של מדד הנדל"ן הינו 100 והוא משקף את מחירי הבתים באנגליה עבור שנת 1983.
בגרף מטה ניתן לראות את השינוי של שוק הנדל"ן באנגליה בתמונת מיקרו לפי חודשים מאמצע שנת 2020 עד מאי 2021.
כפי שניתן לראות שוק הנדל"ן באנגליה הפגין חוסן ויציבות לנוכח משבר הקורונה, ומגמת העלייה במחירי הבתים למכירה באנגליה כמעט ולא נפגעה, ומפברואר 2021 ניתן להתרשם מעליה במחירי הבתים באנגליה.
*הנתונים המוצגים בגרף מעלה הינם מדד נדל"ן. כאשר בסיס מדד הנדל"ן הינו 100 המשקף את מחירי הבתים בשנת 1983.
הטבלה מטה מציגה את מחירי הדירות באנגליה במ"ר עבור מכירת דירות ועבור השכרת דירות, לפי חלוקה של דירות במרכז העיר ומחוץ לעיר, הדירות בטבלה מטה הינם בגודל של 80 מ"ר, הערים שנבחרו הינם ערים באנגליה בהם עלו מחירי הדירות משמעותית בשנה האחרונה.
כל המחירים הם למ"ר ולדירה בעלת שטח של 80 מ"ר בממוצע.
| עיר באנגליה | דירות למכירה במרכז העיר [€/מ"ר] | דירות למכירה מחוץ למרכז העיר [€/מ"ר] | השכרת דירה במרכז העיר [€/מ"ר] | השכרת דירה מחוץ למרכז העיר [€/מ"ר] | תשואה ברוטו ממוצעת משכירות [%] |
|---|---|---|---|---|---|
| Birmingam | €3,500 | €2,000 | €1,500 | €1,000 | 7.00% |
| Cardiff | €3,100 | €2,100 | €1,300 | €1,000 | 7.00% |
| Edinburgh | €4,600 | €3,200 | €1,500 | €1,200 | 6.00% |
| Leeds | €5,000 | €3,500 | €1,500 | €1,100 | 5.00% |
| Leicester | €2,700 | €3,400 | €1,000 | €820 | 4.00% |
| Liverpool | €4,500 | €2,000 | €1,200 | €800 | 5.00% |
| London | €12,000 | €7,000 | €3,500 | €2,500 | 5.00% |
| Manchester | €4,300 | €3,000 | €1,600 | €1,000 | 5.00% |
| Sheffield | €3,200 | €2,600 | €1,200 | €900 | 5.00% |
בטבלה מטה מובאת רשימה של ערים ברחבי אנגליה ושל וולס, לפי אחוז הגידול שלהם ולפי כמות הבתים שנוספו ב 8 השנים האחרונות לשוק הנדל"ן. ניתן לראות שצפוי בלונדון הייתה הכמות הגדולה ביותר בפער רב של דירות למגורים שנוספו לשוק הנדל"ן, אבל אחוז הבתים למגורים באופן יחסי לבתים הקיימים, דבר המעיד על אחוז הגדילה היה דווקא בקמברידג.
| הערים עם קצב הגדילה המהיר ביותר 2011 - 2019 | כמות בתים שנוספו | אחוז גדילה |
|---|---|---|
| Bristol | 20,353 | 7.00% |
| Cambridge | 7,410 | 15.00% |
| Exeter | 4,133 | 8.00% |
| Leeds | 15,627 | 5.00% |
| Leicester | 12,670 | 7.00% |
| Liverpool | 18,202 | 7.00% |
| London | 306,811 | 8.00% |
| Manchester | 50,839 | 5.00% |
| Middlesbrough | 11,852 | 6.00% |
| Milton Keynes | 11,863 | 11.00% |
| Newcastle | 19,022 | 5.00% |
| Newport | 7,361 | 7.00% |
| Peterborough | 7,482 | 10.00% |
| Reading | 12,368 | 10.00% |
| Sheffield | 15,057 | 4.00% |
| Southampton | 11,281 | 7.00% |
| Swindon | 6,762 | 7.00% |
| Telford | 8,363 | 12.00% |
| Wakefield | 11,567 | 8.00% |
לפי הערכת מומחי נדל"ן שנעשתה בשנת 2018, סטוק הנדל"ן למגורים הקיים באנגליה הינו 24.5 מיליון, מהם, 15.5 מיליון דירות למגורי קבע, 5 מיליון דירות למטרת השכרת דירות ו 4 מיליון דירות ממשלתיות עבור השכרת דירות ברות השגה.
כ 220000 דירות חדשות נוספו נטו באנגליה ובוולס ב 2017 בחיסור הבתים שנהרסו, ב 2018 נוספו כ 240000 דירות נטו, יעד הממשלה הוא להגדיל את שוק הנדל"ן באנגליה ב300000 דירות למגורים מידי שנה.
בטבלה מטה ניתן לראות את אחוז השינוי של מחירי הדירות בערים באנגליה על פני שתי תקופות זמן האחרונות.
| עיר באנגליה | עליה במחירי הדירות בין 3/2018 - 3/2019 | עליה במחירי הדירות בין 3/2019 - 3/2020 |
|---|---|---|
| Aberdeen | 4.90%- | 2.50% |
| Birmingam | 4.10% | 2.60% |
| Bournemouth | 1.30% | 0.90% |
| Bristol | 1.80% | 2.00% |
| Cambridge | 1.20%- | 0.70% |
| Cardiff | 3.00% | 2.50% |
| Edinburgh | 4.60% | 3.20% |
| Glasgow | 2.90% | 2.00% |
| Leeds | 2.40% | 3.10% |
| Leicester | 5.00% | 3.90% |
| Liverpool | 2.80% | 2.60% |
| London | 1.20%- | 0.90% |
| Manchester | 4.50% | 3.40% |
| Newcastle | 1.10% | 0.70% |
| Nottingham | 3.80% | 4.10% |
| Oxford | 0.50%- | 1.20% |
| Portsmouth | 0.40% | 1.30% |
| Sheffield | 3.30% | 2.40% |
| Southampton | 0.90% | 0.30% |
ממוצע עליית מחירי הבתים באנגליה היה 1.8% בשנה האחרונה, מחירי הבתים בלונדון נבלמו בשנים האחרונות, כמו כן ניתן לראות שעיקר העליות של מחירי הבתים בשנים האחרונות היו בצפון אנגליה, האטרקטיביות של הצפון נובעת לדעתי מהסיבות הבאות : מחירי הבתים בצפון אנגליה עדיין סבירים, בוריס ג'ונסון הצהיר לא פעם על כוונתו לפתח את צפון אנגליה, הרכבת המהירה שתחבר את הצפון לדרום וללונדון ולשדה התעופה היתרו מהווה הזדמנות נדל"ן ותמריץ משמעותי נוסף עבור משקיעי נדל"ן.
הרכבת המהירה תאפשר חיבור מהיר בין דרום אנגליה לצפונה, נקודות הקצה שלה הינם: שפילד, רדינג,היתרו, אבי ווד. הרכבת אמורה להיכנס לשירות מלא בקיץ 2022. הרכבת חוצה ערים ועיירות רבות בדרך, בדרך כלל כניסה של אמצעי תחבורה אשר מאפשר זמינות מהירה ללונדון ולשדה התעופה מעלה את מחירי הבתים באזור.
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
נתונים כלכליים אנגליה
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| תמ"ג (מיליארד) | 2,664,710M$ | 2,860,980M$ | 2,833,300M$ | 2,710,970M$ |
| שינוי בתמ"ג משנה לשנה | 1.70% | 1.30% | 1.40% | 9.80%- |
| תמ"ג לנפש | $40,350 | $43,064 | $42,417 | $40,447 |
| אינפלציה | 2.68% | 2.29% | 1.80% | 0.80% |
| אבטלה | 4.40% | 4.10% | 3.80% | 4.12% |
| חוב יחסית לתמ"ג | 83.00% | 82.50% | 81.00% | 84.60% |
| דירוג אשראי (מוד'יס) | AA2 STABLE | AA2 STABLE | AA2 NEGATIVE | AA3 STABLE |
| חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 90.00% | 90.00% | 90.00% | 96.60% |
| תיירות(במיליון) | 39 | 38 | 40 | 10 |
שנת 2020 הייתה שנת מגפת הקורונה שטלטלה את כלכלות העולם, יש לציין שהמשבר פגע מאוד בתמ"ג של בריטניה, ומודיס הורידה את הדירוג של בריטניה, אך בריטניה היא מדינה חזקה עם יסודות איתנים אנו מצפים לראותה מתאוששת במהרה וחוזרת להיות מעצמה מובילה.
**חשוב לקחת בחשבון שנתוני שנת 2020 אינם מייצגים והשוואתיים עקב משבר הקורונה, ההסבר מטה מתייחס על נתונים ומגמות עבור השנים 2017-2019.
התמ"ג
תמ"ג של בריטניה גבוה כיאה למעצמה שכמותה, התמ"ג לנפש הינו כ 41,000 דולר ממוקם במקום ה 21 בעולם.
אינפלציה
רמת האינפלציה בבריטניה הינה טובה וממוקמת סביב ההגדרה האופטימלית שמקובלת באיחוד האירופי.
אבטלה
אבטלה באנגליה ברמה נמוכה עם מגמה יורדת בשנים האחרונות.
חוב לאומי יחסית לתמ"ג
חוב יחסית לתמ"ג מעט גבוה אבל לא רלוונטי למדינה חזקה ויציבה כלכלית כאנגליה.
דירוג אשראי (לפי מודיס)
דירוג האשראי של אנגליה היה גבוה לאורך השנים, ב2019 מודי'ס הורידה את דירוג האשראי למינוס כפי הנראה עקב הברקזיט ואי הבהירות סביבו, וב 2020 ירד הדרוג ל Aa3 stable אך הדירוג עדיין הינו גבוה מאוד.
חוב מחזיקי בתים לתמ"ג
נתון זה מעט גבוה אבל לדעתי לא מעיד על סכנת בועה נדל"ן.
תיירות
כמות התיירים הפוקדים את אנגליה הינו גבוה חלקו הגדול ממוקד בעיקר באזור לונדון.
שכר ממוצע
שכר ממוצע של עובד שכיר באנגליה הינו 2200 יורו נטו.
שנות עבודה עבור קניית דירה
כמות שנות העבודה הנדרשות עבור קניית דירה בגודל של 80 מ"ר ממשכורת יחיד נטו ברוב אזורי אנגליה מלבד לונדון הינה 10 שנים, בלונדון נדרשות 29 שנות עבודה עבור רכישת דירה בגודל של 80 מ"ר.
השכרת דירה ממשכורת יחיד
מחיר השכרת דירה ברחבי אנגליה מהווה 60% ממשכורת נטו יחיד, מחיר השכרת דירה בלונדון מהווה 95% ממשכורת נטו יחיד.
עדכונים וחדשות נדל"ן באנגליה
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
