ראשי » אירופה » פולין » השקעות נדל"ן בפולין » מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בפולין
מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בפולין
סקירה כללית
פולין הינה ארץ אשר השאירה צלקות היסטוריות על עמינו בהקשר לשואה. בשנים האחרונות פולין מהווה פנינת נדל"ן אשר מושכת משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם, להשקעות עסקיות והשקעות נדל"ן בתצורות שונות. העולם החל לגלות את כוח האדם האיכותי והזול הקיים בפולין, חברות ענק כמו: גוגל, פייסבוק, מיקרוסופט, אמזון, בנקים, העבירו פעילויות רבות לפולין. המדינה מעודדת סטארטאפים, אקסלורייטים, חממות טכנולוגיות.
40 אחוז משוק הפינטק של מרכז אירופה ומזרח אירופה מרוכז בפולין, פולין מהווה יעד למיקור חוץ משמעותי עבור ארה"ב ואירופה, וממוקמת במקום השלישי אחרי סין והודו. כבר בשנת 2008 הוכיחה פולין יכולת התנהלות כלכלית נכונה, והייתה הכלכלה היחידה באירופה שצלחה את משבר האשראי במינימום נזקים. פולין ממצבת את עצמה במהירות ובעקביות כמדינה מתקדמת, המשתווה ואף עוברת מדינות מערב אירופאיות בכל הפרמטרים.
בשנים האחרונות, אנחנו עדים להשקעות מסיביות בתחום הנדל"ן למגורים בפולין, השקעות הנדל"ן החלו כמובן בוורשה, הרבה חברות בנייה ישראליות גדולות נכנסו לתחום הבניה בפולין, דרך חברות בת, דרך שת"פ או קניה של חברות בניה מקומיות.
יש לציין שפוסט זה נכתב טרום משבר הקורונה. כלכלות העולם ספגו מכה כלכלית עקב המשבר הנ"ל, ופולין לא תהיה יוצאת דופן. מיתון אבטלה שינוי בריביות יהיו חלק מהתופעות שפולין תחווה, דבר אשר משפיע באופן ישיר על מחירי הנדל"ן למגורים. על אף שבתקופות של משבר נוצרות הזדמנויות נדל"ן, במידה ואינכם חובבי השקעות נדל"ן בסיכון גבוה, אני ממליץ להמתין ולעקוב עד תחילת סימני ההתייצבות.
נתוני עבר על שוק הנדל"ן בפולין
בגרף המטה ניתן לראות את שינוי מחירי הדירות בפולין ב 10 השנים האחרונות, כמו כן ניתן להתרשם שעליית מחירי הדירות החלה מ2014 והואצה מ 2017 ואילך.
הערה- הנתונים המוצגים בגרף הינם מדד נדל"ן, רמת הבסיס של מדד הנדל"ן הינו 100 והוא מייצג את מחיר הדירות בשנת 2007.
ברמת המיקרו, ניתן לראות בגרף מטה את שינוי מחירי הדירות ב 3 השנים האחרונות לפי רבעונים, ניתן לראות את העלייה היציבה של מחירי הדירות בשנים האחרונות.
הערה- הנתונים בגרף הינם מדד נדל"ן, רמת הבסיס של מדד הנדל"ן הינו 100, והוא משקף את מחיר הדירות בשנת 2007.
מחירים ותשואות של דירות להשקעה בפולין לפי ערים
עיר | מחיר דירות להשקעה בפולין | שכירות חודשית ביורו | תשואה צפויה מהשכרת דירה | |
---|---|---|---|---|
גדנסק | €113,905 | €506.22 | 5.00% | |
ורוצלב | €97,471 | €484.66 | 5.80% | |
וורשה | €117,370 | €852.94 | 6.10% | |
לובלין | €80,212 | €459.58 | 6.30% | |
לודז' | €77,682 | €381.70 | 5.70% | דירות להשקעה בלודז' |
פוזנן | €87,780 | €374.00 | 5.30% | |
קטוביץ | €88,759 | €373.34 | 5.20% | |
קראקוב | €110,011 | €487.08 | 4.70% | |
שצ'צ'ין | €85,690 | €473.88 | 5.90% |
• כל המחירים המוצגים אינם מהווים סכום סופי והינם ממוצע לפי אתר בנקייר.
• לפי נתוני www.bankier.pl עבור מרץ 2021.
• הנתונים הם עבור דירה בגודל של 50 מ"ר.
שינוי שנתי ורבעוני במחירי דירות למכירה בפולין
רבעון | שינוי שנתי במחיר דירות למכירה בפולין | שינוי רבעוני במחיר דירות למכירה בפולין |
---|---|---|
Q1/2021 | 7.20% | 2.00% |
Q4/2020 | 8.90% | 1.00% |
Q3/2020 | 10.90% | 2.00% |
Q2/2020 | 10.90% | 2.00% |
Q1/2020 | 11.30% | 3.60% |
Q4/2019 | 9.40% | 2.80% |
דירות להשקעה בפולין
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
נתונים כלכליים פולין
נתונים אלו יכולים לתת לנו תמונה כללית על החוסן הכלכלי של פולין
נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 (הערכה) |
---|---|---|---|---|
תמ"ג (מיליארד) | 526 | 585 | 605 | 625* |
אינפלציה | 1.98% | 1.6% | 2.41% | 3.6% |
אבטלה | 4.89% | 3.6% | 3.3% | 3.5% |
חוב יחסית לתמ"ג | 50% | 48% | 48%* | 47%* |
דירוג אשראי (מוד'יס) | A2 STABLE | A2 STABLE | A2 STABLE | |
חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 35% | 35% | 35% |
* נתון משוער מכיוון שאין נתונים מדויקים עדיין
תמ"ג
התמ"ג בפולין מראה גידול יפה מידי שנה של לערך 5% אחוז, ב2019 העלייה מעט המתנה ל 4% אחוז.
נתון התמ"ג לנפש (שאינו מוצג כאן) גם מצביע על מגמה טובה בעיקר לשנים 2017/18.
אבטלה
אחוז האבטלה בפולין נמוך, בין היתר אודות לחברות הזרות הרבות המעבירות חלק מהפעילות שלהן לפולין. בקרב המובטלים אחוז גדול יחסית הן נשים והן גברים מתחת לגיל 25.
חוב יחסית לתמ"ג
בפולין החוב היחסי לתמ"ג נמוך מהווה נתון נוסף המעיד על חוסן כלכלי.
דירוג האשראי(מודיס)
דירוג האשראי של פולין לפי מודיס עומד על איי 2 יציב, דירוג זה נמצא בקבוצה אחת לפני קבוצת הדירוגים הגבוהה ביותר.
חוב מחזיקי הבתים יחסית לתמ"ג
נתון זה מעיד שפולין חזקה ויציבה מאוד כלכלית ורחוקה מסכנת בועת נדל"ן.
תיירות
ניתן לראות שמספר התיירים הפוקדים את פולין עולה באחוזים יפים מידי שנה.
לסיכום,כל הנתונים הנ"ל,מצביעים על התהליכים הטובים שעוברים על הכלכלה בפולין בשנים האחרונות, ומנבאים טוב גם לשנים הבאות. נתונים כלכליים טובים ומתמשכים מהווים תמריץ עבור השקעות נדל"ן.
יכולות פיננסיות השוק המקומי ומשכנתאות
משכורת ממוצעת בפולין
המשכורת הממוצעת הנהוגה היום כ 1100 יורו ברוטו שהם כ 880 יורו נטו, משכורת המינימום הינה כ 500 יורו, עובדים בחברת החשמל, המים והמכרות, מרוויחים כמעט כפול, עובדים בתעשיות ההייטק הינם שיאני השכר ומשנה לשנה קופץ השכר הממוצע בפולין. עקב היכולות הפיננסיות של התושבים המקומיים, אנו חווים התעוררות של שוק הנדל"ן בפולין, עלייה הדרגתית של השקעות נדל"ן שנעשו ע"י מקומיים.
ריכוז מחירי נדל"ן למגורים, ותשואות מהשכרת נכסים למגורים לפי ערים בפולין.
כל המחירים הם למ"ר ולדירה בעלת שטח של 80 מ"ר בממוצע.
עיר בפולין | קניית דירה יד 2 | קניית דירה מקבלן | שכירות דירה במרכז העיר | שכירות דירה מחוץ למרכז העיר | מספר שנים הנדרשות לתשלום הדירה | אחוז תשואה ברוטו ממוצע משכירות |
---|---|---|---|---|---|---|
וורשה | 2570.5 | 2175.4 | 1109.3 | 804.7 | 16.5 | 6% |
קראקוב | 2221.3 | 2044.2 | 905.6 | 622.5 | 18.6 | 5.4% |
גדאנסק | 2290 | 1961.7 | 879.3 | 641.3 | 18.6 | 5.4% |
ורוצלב | 1810.6 | 1799.6 | 850.5 | 650 | 16 | 6.2% |
פוזנאן | 1667.6 | 1650.2 | 755 | 589.3 | 16.5 | 6.1% |
קאטוביץ | 1408.2 | 1526.6 | 578.2 | 506.5 | 18 | 5.5% |
לודז' | 1231.6 | 1354.5 | 615.2 | 502 | 15.4 | 6.5% |
הוצאות השכרת דירה הדירה מכלל הוצאות המחיה בפולין
בפולין, הוצאת השכרת דירה ממשכורת נטו לשכיר יחיד, הינה כ 60% – 70% אחוז בממוצע, תלויי בעיר המגורים ובמיקום הדירה בעיר.
תנאי משכנתא למקומיים עבור דירה בפולין
אזרחים פולנים, יכולים לקחת משכנתא עבור קניית בית למגורים בריבית של 3.8% במטבע בה הם מרוויחים, זאת אומרת פולני שעובד במדינה זרה והמטבע אשר בה משולמת לו המשכורת אינה נתמכת על ידי הבנקים בפולין, לא יכול לקחת משכנתא.
משכנתא זרים עבור רכישת דירת מגורים
הבנקים בפולין מקשים מאוד על מתן משכנתא לזרים עבור קניית בית, זאת על ידי סדרה של תנאים כמעט בלתי אפשריים למילוי, המטבע של המשכנתא צריך להיות המטבע בה אתה מרוויח, יש רק שני בנקים בפולין אשר מאפשרים משכנתא עבור קניית בית במטבעות זרים, חלק מהאפשרויות למשכנתא הינם: הוכחת תושבות אפילו זמנית, שותפות עם אזרח פולני, נשואים עם אזרח/אזרחית פולני, רשום נכסים על שמך בפולין, ועוד…
המטרה של ההגבלות הנ"ל היא, מניעת בועה שעלולה להיווצר כתוצאה ממינוף השקעות נדל"ן על ידי זרים. פה נמצא הקושי העיקרי למי שמעוניין למנף השקעת נדל"ן.
התחלות בניה בפולין
הממשלה הפולנית מאוד זהירה בנושא מתן אישורי בניה זאת על מנת לשמור על שוק הנדל"ן מהיצף. אף על פי כן 70 אחוז מהבתים למגורים הינם בתים ישנים, וישנו חוסר של כ 1.2 מיליון דירות חדשות. החל משנת 2014 החלה הממשלה לתת יותר אישורי בניה, עם גידול במתן אישורים של 10 אחוז כל שנה, בשנים האחרונות 2018/19 ירד הגידול במתן האשורים לכ 6 אחוז, בשנת 2019 ניתנו אישורים לבניית 101 של אלף דירות חדשות למגורים עליה של 6.5 משנת 2018. עקב העלייה התלולה במחירי הנדל"ן למגורים, הממשלה החלה בונה דירות למגורים במחירים הניתנים להשגה עבור מקומיים "מחיר למשתכן", ב2019 החלו בבניה של 1100 דירות למגורים.
חשוב דעת
1. חשוב לדעת לפני קניית דירה מקבלן בפולין, המחיר הינו עבור גמר ברמת מעטפת, במידה ורוצים גמר מלא יש להוסיף כסף.
2. יש מחסור גדול מאוד בעובדי בניין בפולין, מרבית עובדי הבניין הפולנים מעדיפים לעבוד בארצות מערב אירופה שמשלמות יותר. חשוב לדעת, טרם קניית דירה לשיפוץ בפולין, ייתכן שהשיפוץ יתעכב זמן רב עקב המחסור בעובדי בניין, מרבית פועלי הבניין בפולין מגיעים מאוקראינה.
3. התנהלות מול הרשויות היא לא פשוטה, המון בירוקרטיה עשויה לעכב פרויקטים למגורים, או שיפוץ או ביצוע שינוי בנכס שנרכש
עדכונים וחדשות נדל"ן בפולין
ריבית משכנתאות לדצמבר 2020 בחלק מאירופה וארה"ב
מגמות נדל"ן בפולין ברבעון הרביעי של 2020 לפי JLL ו CBE
זינוק במחירי הדירות בפולין בחודש נובמבר 2020
תחזיות אופטימיות למדינות מרכז מזרח אירופה (CEE)
תמונת המצב של שוק הנדל"ן בבירת פולין ברבעון ה3 של 2020
Hi Piotrkowska 155 משנה את פניה של לודז'
מגמות נדל"ן בפולין בצל משבר הקורונה
מגמת ירידה ברבעון ה3 של 2020 בפולין
מגמות נדל"ן בפולין לרבעון השלישי של 2020
השינוי של מחירי השכרת דירות בפולין
20 המקומות האטרקטיביים באירופה עבור האמריקאים
ערים מרכזיות בסכנת בועת נדל"ן
דירות להשקעה בפולין
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו