כאשר הזדמן בידינו סכום כסף אשר אנו מעוניין לקבל ממנו תשואה טובה אם כהשלמת הכנסה ואם כתוספת לפנסיה, דירה להשקעה בחו"ל תמיד עולה על הפרק. ברגע שאתם מחליטים על רכישת דירה להשקעה בחו"ל המלצתינו הינה חד משמעית… במידה וזו רכישת דירה ראשונה שלכם בארץ זרה יש להיעזר במלווה נדל"ן. מלווה נדל"ן מקצועי יבחר ביחד אתכם את הדירה בהתאם לתקציב ולצורך שלכם, יוליך אתכם בסבך הבירוקרטיה, יסייע לכם בשיפוץ, ובבחירת חברת נכסים שתתחזק את הדירה ותגבה את הכסף.

שירות זה הוא לא זול והוא יכול לנוע בין 3500 – 5000 יורו אבל זה מוריד ממכם כאב ראש גדול, ומקטין את הסיכונים משמעותית. חשוב לבחור מלווה נדל"ן מקומי עדיף דובר עברית עם ניסיון רב בתחום הנדל"ן. מעבר לכך חשוב להכין תכנית השקעת נדל"ן הכוללת תקציב, והגדרת מטרת השקעת הנדל"ן (השכרת דירה עבור שכירות ארוכת טווח, השכרת דירה עבור שכירות איירביאנבי, רכישת דירה למטרת פליפינג (קנייה שיפוץ ומכירה ברווח)). התהליכים של רכישת דירה בחו"ל הינם מורכבים ומשתנים ממדינה למדינה. 

על מנת לסייע בידכם, אתר נדלנקו העלה כתבות מפורטות בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל לפי מדינות, מדריכי נדל"ן, ומחשבון תשואה אשר יחשוף אתכם לכל ההוצאות והתשואות הצפויות בתהליך השקעת נדל"ן בחו"ל, ויעזור לכם לחשב את התשואה נטו עבור תהליך רכישת דירה להשקעה בחו"ל.

ההתלבטות בין אם לקנות דירה להשקעה מקבלן או דירה יד שניה? היא התלבטות נפוצה, לכל אחת מהאפשרויות יש את הפלוסים והמינוסים שלה:

רכישת דירה חדשה בחו"ל

ברכישת דירה חדשה צריך להיזהר מאוד ברמת המימון ולבדוק איזה ערבויות ניתנות, לבדוק מי היזם ומי הקבלן, כמה דירות נמכרו בפרויקט, מומלץ לרכוש דירה בפרויקט רק אם 60% מהדירות נמכרו לפחות (מוריד את סכנת המימון). כמו כן צריך לקחת בחשבון שבפרק הזמן עד שהדירה תהיה מוכנה אנחנו מפסידים תשואת שכירות, מפקידים כסף ללא רווח, או משלמים ריבית על הלוואות מבלי תשואת החזר. כמו כן חשוב לקחת בחשבון שחלק מהמדינות נותנות רק גימור ברמת מעטפת בסיום הבניה והחלוקה הפנימית היא עליכם, ואם יש חלוקה פנימית אז יש צורך בהוצאה משלימה של אבזור הבית. אחד הדברים החשובים שצריך לדעת הוא שמרבית המדינות גובות מע"מ עבור דירה חדשה, בד"כ המע"מ כבר מגולם במחיר שהקבלן מציע. בסיום הבניה יתכן שתהיו כבולים לחברת ניהול נכסים של הקבלן למספר שנים, תלוי בהסכם שחתמתם. 

מצד שני הדירות החדשות ממוקמות בד"כ באזורים אטרקטיביים וחדשים אשר מקורבים למרכזי קניות, בתי ספר ותחבורה זמינה. הדירות אמינות כך שבשנים הראשונות לא יהיה צורך בתיקונים מרובים, בד"כ התשלום עבור השכרת דירה חדשה גבוה יותר, ומחירה תמיד יהיה גבוה יותר בשוק הנדל"ן.

רכישת דירה יד 2 בחו"ל

דירות יד שנייה בעיקר במזרח אירופה אינם במצב טוב והבניינים ישנים מאוד וצפופים, האזור פחות מטופח (בעבר פחות הושם דגש על שירותים ומרחב כפי שנדרש כיום), מרבית דירות יד 2 שתרכשו בחו"ל יחייבו שיפוץ כזה או אחר, עלויות השיפוץ הן מאוד גבוהות וצריך להעריכן לפני רכישת דירה להשקעה. יש לקחת בחשבון שדירות ישנות יצטרכו תיקונים תכופים.

מצד שני דירות יד 2 בחו"ל ניתנות להשכרה מיידית, אין צורך במימון מראש דבר אשר מוריד את אלמנט הסיכון הפיננסית. ניתן להתרשם מהסביבה ומה יש באזור, בתי ספר, אוניברסיטאות, פארקים מרכזי קניות, תחבורה זמינה. כאשר משכירים דירה לסטודנטים הנראות והסביבה פחות מעניין אותם, יותר חשוב להם הזמינות התחבורתית, והקירבה למוסדות הלימוד. ישנם משקיעי נדל"ן רבים הרוכשים דירות ישנות באזורים פוטנציאלים משפצים אותם ומוכרים אותם במחיר גבוה. חשוב לדעת שעל אף עלות השיפוץ הגבוהה, אחרי השיפוץ ערך הדירה יעלה משמעותית. והפלוס העיקרי אולי, דירות יד 2 זולות יותר משמעותית.

כאשר קונים דירה יד 2 אנו ממליצים מאוד להסתייע במלווה נדל"ן מקומי מנוסה אשר מכיר כל אזור ואזור עם המעלות והחסרונות שלו, ויכול לתת לכם הערכת מצב אובייקטיבית על הדירה וסביבתה, ועל עלויות נלוות ופרוצדורות.

אנו באתר נדלנקו  עושים מאמצים רבים על מנת לנסות ולהביא לכם את מירב הנתונים עבור כל מדינה, זאת כדי לסייע לכם לקבל החלטה מושכלת עבור בחירת דירה להשקעה. 

בנוסף, אתר נדלנקו פיתח עבורכם מחשבון תשואה אשר מציג לכם את מרבית ההוצאות הצפויות לכם בתהליך השקעת נדל"ן, ומסייע בידכם לחשב את התשואה נטו.   

ישנן מדינות המאפשרות מתן משכנתאות למשקיעים זרים, וישנן מדינות המציבות מגבלות והתניות, ואף שוני בגובה הריבית המוצעת, אחוז המימון, ורמת הערבויות (בין היתר כדי למנוע מינופים פיננסים אשר משפיעים על שוק הנדל"ן המקומי). במידה וקניית דירה נעשית באחת ממדינות האיחוד האירופי, במקום הזה דרכון אירופאי יכול לעזור למשקיעי נדל"ן זרים, בד"כ תושבי האיחוד הרוכשים דירה באחת ממדינות האיחוד נהנים מאותם תנאים כמו תושבים מקומיים. בחלק מהמדינות קיימים גופים חוץ בנקאים הנותנים הלוואות עבור רכישת דירה אבל הריבית ותנאי המימון פחות אטרקטיביים. לעיתים ניתן לעקוף מכשול זה ע"י פתיחת חברה מקומית, אך עבור רכישת דירה אחת זה לא הליך משתלם.

אם לקיחת משכנתא זהו חלק חיוני בתוכנית השקעת הנדל"ן שלכם, אז חשוב לבדוק נתון זה בשלב הראשוני של בחירת הארץ בה תרצו לרכוש דירה להשקעה.

מלווה מקצועי בארץ היעד בה תרצו לקנות דירה להשקעה, יכול להנחות אתכם בנושא אפשרויות המימון הפתוחות בפניכם.

במקרה ואתם זקוקים להלוואה יש להכניס את ההוצאות (ריבית, עלויות לקיחת משכנתא, קנס פירעון מוקדם) לתחשיב ההוצאות בתקציב השקעת נדלן.

באתר נדלנקו תוכלו למצוא פרטים על אופן ותנאי לקיחת משכנתא עבור רכישת דירה בחלק מהמדינות, גם מחשבון התשואה שלנו יכול לסייע לכם בנושא זה.

כאשר אתם רוכשים דירה להשקעה עבור קבלת תשואה משכירות, האופציה האטרקטיבית הינה דירת נופש, דירת הנופש צריכה להיות ממוקמת באזור תיירותי, חשוב לבדוק שהביקוש עבור השכרת דירות נופש באזור הוא לא עונתי, ושבאזור יש תיירות בכל עונות השנה. בנוסף יש לקחת בחשבון הוצאות גבוהות יותר לתחזוקת הנכס ע"י חברת ניהול נכסים. ישנן מדינות, או אזורים בתוך מדינות, המטילים מס נוסף ומגבלות על השכרת דירות נופש. במידה ומעוניינים בתשואה יציבה יותר ולאורך זמן, יש לבדוק את מסלול השכרת דירות לשכירות ארוכת טווח, במקרה כזה חשוב שהדירה תהיה ממוקמת באזור נגיש תחבורתית ובקרבת מוסדות להשכלה גבוהה.

חשוב לדעת. תמיד יוצגו לכם תשואות ברוטו של השכרת דירות, מתשואת השכרת דירה ברוטו יש לנכות: מיסים, תיקונים, עלויות חברת אחזקת נכסים, ועוד. 

התשואות משכירות משתנות בהתאם למדינות ולאזורים בכל מדינה. חשוב להסתכל על השקעת נדל"ן ברמה ההוליסטית, שזה שילוב בין תשואה משכירות לעליית מחיר הדירה בהורדת העלויות שבדרך.

באתר נדלנקו ניתן לעיין בכתבות עבור כל מדינה, המפרטות את ההוצאות וההכנסות הצפויות מהשקעת הנדל"ן בכל שלב: רכישת דירה, השכרת דירה, מכירת דירה.

בנוסף, אתר נדלנקו פיתח עבורכם מחשבון תשואה המפרט את ההוצאות עבור כל מדינה בנפרד, זאת על מנת שתוכלו להיכנס לתהליך רכישת דירה להשקעה בעיניים מפוקחות ככל הניתן.

אחד הפרמטרים הראשונים שחשוב לבדוק לפני רכישת דירה להשקעה בחו"ל הוא נושא המיסוי.

ישנם 3 סוגי מיסים משמעותיים המוטלים על השקעות נדל"ן בחו"ל, ואשר נדרשים לתשלום עבור כל שלב בהשקעה:

שלב רכישת דירה

המס הנדרש במרבית מהמדינות הינו מס רכישה אשר לעיתים נקרא STAMP DUTY, מס זה הוא לעיתים אחיד ולעיתים פרוגרסיבי.

שלב השכרת דירה

בחלק מהמדינות נדרש מס הכנסה עבור ההכנסה השנתי מהשכרת דירה בחו"ל, המס הינו פרוגרסיבי במרבית המדינות ומאפשר פטור מתשלום עד סכום מסוים. חשוב לציין שמרבית המדינות מאפשרות ניכוי פחת והוצאות לפני תשלום המס.

שלב מכירת דירה

מרבית המדינות מטילות מס הון על מוכר הנכס ברגע מכירת דירה, מס זה הוא כמו מס השבח הישראלי ונדרש על ההפרש בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה, בחו"ל הוא מוגדר כ capital gain, המס הוא לעיתים אחיד ולעיתים פרוגרסיבי, במרבית המדינות ניתן להוריד פחת והוצאות לפני תשלום המס, ישנם מדינות שמאפשרות פטור ממס זה אם החזקתם בדירה מעל מספר שנים, המספר משתנה ממדינה למדינה.

יוון לדוגמא לא גובה מס זה ברגע מכירת דירה.

חשוב לדעת. ברגע הבאת סכום כלשהו ארצה, הסכום יחויב במס גם בארץ, לעומת זאת אם הדירה שרכשתם נמצאת במדינה שיש לה הסכם כפל מס עם ישראל לא תשלמו כפל מס אלא רק עבור ההפרש.

ניתן למצוא בכתבות באתר נדלנקו עלויות מיסוי הנהוגות בחלק מהמדינות, ואת רשימת הארצות שיש לישראל הסכם כפל קנס איתם. בנוסף אתר נדלנקו פיתח מחשבון תשואה הכולל בתוכו תחשיב עלויות מיסוי עבור חלק מהמדינות.

כמו שאומר השיר "זה הסוד שיודעים רק מעטים" 

צוות נדלנקו מעורה היטב בתחום השקעות נדל"ן בחו"ל במגוון ארצות ברחבי העולם, בפוסט זה נפרוס בפניכם איך משקיעי נדל"ן קטנים ובינוניים מרוויחים כסף מעסקאות נדל"ן בחו"ל.

בכתבה זו אנו נתמקד בעסקאות נדל"ן בחו"ל מסוג פליפינג.

 פליפינג היא עסקת נדל"ן מהירה ככל הניתן של קניית דירה להשקעה בזול, שיפוצה ומכירתה במחיר גבוה.

1. שלב איתור המדינה והאזור בו רוצים לרכוש דירה להשקעה
איתור מדינה שמחירי הדירות בה עדיין נמוכים ויש מגמה של עלייה במחירי דירות למכירה בשנה שנתיים האחרונות, עדיף, אבל לא הכרחי שמחירי הדירות במדינה עדיין לא פגשו את שיא המחירים שהיה במדינה בעבר, כמו ביוון לדוגמא.

 איתור אזור/שכונה במדינה שמראה סימנים ראשונים של עליית מחירים כמו שכונת קיפסלי יוון,  זיהויי סימנים המעידים על פוטנציאל של עליית מחירי הדירות באזור, סימנים כאלה יכולים להיות, מטרו מתוכנן בקרבת הדירה להשקעה, אוניברסיטה או מרכז לימוד רציני האמור להיפתח באזור, או פיתוח אזורי מתוכנן. דוגמא לכך יכול להיות האזור סביב שדה התעופה הישן אליניקון שאמור להתפתח לממדי ענק באתונה יוון, קזינו, בתי מלון, פיתוח הטיילת, תהליך אשר ב 5 שנים הקרובות יקפיץ את מחירי הדירות באזור ויאפשר השכרת דירות נופש ביתר קלות ובמחירים גבוהים.  

2. שלב איתור דירה להשקעה
לאחר אתור האזור הספציפי שבו נכון לכם לרכוש דירה להשקעה, מתחילים באיתור דירה למכירה אטרקטיבית, תחילה מומלץ לבחון מחירי דירות בשכונה לפי לוחות של דירות למכירה, כאשר הבדיקה נעשית לפי אותם פרמטרים של גודל/קומה. לאחר שהבנתם את הממוצע של מחירי דירות בשכונה/אזור, המטרה שלכם מרגע זה למצוא דירה באזור אשר מחירה אחרי שיפוץ יהיה זהה למחיר הממוצע של דירה באזור, גם כאן עדיף שהדירה להשקעה תהיה קרובה ככל הניתן לאחד או יותר מסימני פוטנציאל השבחה המתוארים בסעיף 1. בשלב זה חשוב מאוד להכין תוכנית השקעת נדל"ן מפורטת, כדי שתהיו חשופים לכלל ההוצאות הצפויות, כולל הוצאות המימון ותקציב השקעת נדל"ן המכיל לפחות 10 אחוז מרווח טעות.

3. שלב המימון
מינוף השקעות הוא הבסיס אם לא העיקר ביצירת רווח מהשקעת נדל"ן בעסקת פליפינג. המטרה היא מימון מקסימלי של עסקת נדל"ן בתנאים טובים ככל הניתן. ישנן הרבה מדינות המקשות על לקיחת משכנתאות בידי זרים, זאת בעיקר כדי למנוע את עסקאות נדל"ן פליפינג, אשר משבשות את שוק הנדל"ן במדינה ומקפיצות מחירים. ישנן מדינות המאפשרות הלוואות אך בתנאים פחות אטרקטיביים מתושבים מקומיים, ומשקיעי נדל"ן זרים נדרשים להציג ערבויות גבוהות. ישנן אפשרויות של לקיחת הלוואות מגורמים חיצוניים, או פתיחת חברה מקומית ורכישת דירה להשקעה דרכה (פורמט זה מומלץ רק עבור השקעות נדל"ן גדולות). מי שמחזיק בדרכון אירופאי יהיה לו הרבה יותר קל לקבל משכנתאות במרבית המדינות המשויכות לאיחוד, כמו כן תנאי ההלוואה יהיו קרובים אם לא זהים לזה של התושבים המקומיים.

דברים שחשוב לבדוק לפני לקיחת ההלוואה:

1. ריבית המשכנתא, משתנה או קבועה, אנו ממליצים על ריבית קבועה.

2. המטבע בו נלקחת המשכנתא, עדיף לקחת את הלוואת המשכנתא במטבע יציב ולא תנודתי כמו יורו. מטבעות מקומיים של מדינות במזרח אירופה נמצאים בסיכון גבוה יותר לתנודתיות.

3. גובה המשכנתא הנהוג הינו, עבור מקומיים עד 80%,  עבור זרים עד 60%.

4. הוצאות נלוות ועמלות עבור לקיחת משכנתא. 

5. קנס פירעון מוקדם , סעיף זה הוא מאוד חשוב עבור עסקאות פליפינג בהם המטרה למכור את הנכס כמה שיותר מהר.

* ישנן עוד סוגי הלוואות היכולות להתאים למימון השקעת נדל"ן פליפינג כגון הלוואת גישור, והלוואת בלון, הלוואות מסוג זה ניתנות לזמן מוגדר, ומשולמות לאחר זמן קבוע מראש, הבעיה בהם זה הגמישות מבחינת זמן החזר ההלוואה והריבית הגבוהה.

*כל סעיפי ההוצאות הנ"ל חייבים להיכנס לתוכנית השקעת נדל"ן ולתקציב.

*ישנן מדינות אשר בהן כדאי להחזיק בדירה להשקעה מספר שנים ולהשכירה, כדי להימנע ממס מכירה.

– יצירת רווח על השבחת הדירה להשקעה בתוספת העלייה הרגילה של מחיר הדירה.

– הכנסות מהשכרת הדירה אמורות לשלם לפחות את העלויות השוטפות של השכרת הדירה, ואת ריבית המשכנתא.

דוגמא לייצור רווח מעסקת נדל"ן 

 מכירת הדירה להשקעה ופירעון המשכנתא, כאשר הרווח נטו על הדירה לאחר 3 שנים אחר כל ההוצאות הנלוות הינו כ 20%, במידה והשקעתם מהכסף הפרטי שלכם רק 50% מערך הדירה להשקעה, אז הרווח הכללי שהכסף שלכם עשה ב3 שנים הינו 40% שזה 13% תשואה נטו לשנה.

לעזרה בתחשיב הוצאות עבור השקעת נדל"ן ובקביעת תקציב ראלי, אתר נדלנקו פיתח עבורכם מחשבון תשואה עבור השקעות נדל"ן בחו"ל.

לינק למחשבון

אתר נדלנקו עושה כמיטב יכולתו לפרסם מלווי נדל"ן מקצועיים דוברי עברית המתגוררים בארצות היעד, ובעלי ידע נרחב בתחום הנדל"ן המקומי, אשר יכולים לסייע בידכם בכל השלבים של השקעת הנדל"ן כפי שתבחרו.