השקעות נדל"ן בוושינגטון, ארה"ב
סקירה
וושינגטון שוכנת בצפון-מערב ארצות הברית, עיר בירתה היא אולימפיה. וושינגטון גובלת באוקיינוס השקט ממערב, בקולומביה הבריטית שבקנדה מצפון, במדינת אורגון השוכנת בדרומה ואיידהו במזרחה. המדינה נקראת על שמו של ג'ורג' וושינגטון, נשיאה הראשון של ארצות הברית, ובכך היא המדינה היחידה שנקראת על שמו של נשיא אמריקאי. מיקום הנמל שלה מקנה לה יציאה נוחה לסחר עם אלסקה, קנדה, ומדינות הנמצאות לחופו של האוקיאנוס השקט. האקלים של וושינגטון מחלק את המדינה לשליש המערבי הגשום, ולשני שלישים מזרחיים בהם האקלים יבש. רוב התושבים גרים באזור האורבני סביב Puget Sound הכולל את Seattle, Everett, Tacoma,וערים אחרות.
כוחה של כלכלת מדינת וושינגטון הוא אחד המניעים המרכזיים בשוק הנדל"ן המשגשג שלה. המדינה מדורגת במקום הראשון מבחינת הפעילות הכלכלית, במקום הרביעי מבחינת הבריאות הכלכלית, ובמקום השני מבחינת פוטנציאל החדשנות. בסך הכל, וושינגטון היא המדינה המובילה בארה"ב בצמיחה כלכלית, כוחה של כלכלת המדינה נעוץ במגוון הפעילויות העסקיות הקיימות בה, חלל, צבא / ביטחון, אדריכלות הנדסה וטכנולוגיות. ענקית רכישות האון ליין אמזון נמצאת בתחומה, ותחום ההיי טק מתפתח יותר ויותר במדינה, וושינגטון גם מובילה בגידולי חקלאות והינה הספק המרכזי של תוצרת חקלאית, מתפוחים, חיטה, ענבים ועד כשות. לכן, אין זה מפתיע שהמדינה עומדת בראש הרשימה בכל הנוגע לצמיחת התוצר. כלכלה מגוונת וחזקה זו מהווה אינדיקטור חיובי למשקיעי נדל"ן מחו"ל. בשנה האחרונה מחיר הנדל"ן למגורים עלה ב 9.1%. ב5 השנים האחרונות מחירי הבתים במדינת וושינגטון עלו ב 47.8%. ברבעון השני של 2020 בתקופת מגפת הקורונה, מחירי הנכסים למגורים בוושינגטון עלו ב 2.2%. מחיר ממוצע של בית בוושינגטון עומד על 440000 דולר.
יש לציין שכל מה שנכתב בפוסט זה הינו טרום משבר הקורונה. חשוב לדעת שמשבר הקורונה ישפיע בצורה משמעותית על מחירי הנדל"ן למגורים. לדעתי האישית משבר הקורונה ישנה לנו את תפיסת העולם בהקשר למגורים ועבודה, אני מאמין מכתבות ברחבי האינטרנט, שנהיה עדים למעבר אוכלוסין מהערים הצפופות ומרבי הקומות, לפריפריות ולבתים פרטיים עם גינה.
נתוני עבר על הנדל"ן בוושינגטון
בטבלה מטה ניתן להתרשם משינויים במחירי הנדל"ן למגורים במדינת וושינגטון ב10 שנים האחרונות. ניתן לראות עלייה יציבה במחירי הבתים החל משנת 2012 עד תחילת שנת 2020. ברבעון השני של שנת 2020 וושינגטון המשיכה להפגין עליות יפות במחירי הנכסים למגורים, חרף משבר הקורונה.
*הנתון בטבלה הינו מדד דיור כאשר נקודת הבסיס הינה 100.
בטבלה מטה ניתן להתרשם מתמונת מיקרו של השנויים במחירי הנדל"ן למגורים במדינת וושינגטון, ב4 השנים האחרונות לפי רבעונים. ניתן לראות שלמעט מספר רבעונים בשנת 2018, שבהם הייתה התייצבות במחירי הבתים, העלייה במחירי הנכסים הייתה יציבה יחסית.
*הנתון בטבלה הינו מדד דיור כאשר נקודת הבסיס הינה 100.
ערים מובילות בוושינגטון בעליית מחירי הנדל"ן בשנה האחרונה
Federal Way
FederalWay היא פרוור של סיאטל עם אוכלוסייה של 96,110 תושבים, Federal Way נמצאת במחוז King. העיר מתאפיינת בתחושה פרוורית צפופה ומרבית התושבים הם הבעלים של בתיהם. ב Federal Way יש הרבה מסעדות, בתי קפה ופארקים. העיר ממוקמת 20 דקות משדה התעופה הבינלאומי של האזור, SeaTac International. Federal Way נמצאת במרחק שווה מנמלי הים של סיאטל ו Tacoma.
מחירי הנדל"ן למגורים בעיר נעים סביב 434000 דולר. עליית מחירי הבתים בעיר עמד בשנה האחרונה על 13.5%. מחיר השכרת נכס 2 של חדרי שינה ב Federal Way עומד על 1500 דולר, מחירי שכירות הבתים עלו בשנה האחרונה בכ 4%.
Tacoma
Tacoma שוכנת בליבו של האזור Puget Sound. אוכלוסייתה מונה 210000 תושבים, העיר ממוקמת חצי שעה דרומית מסיאטל. Tacoma הינה המטרופולין הגדול ביותר במדינת וושינגטון. בעיר ישנן חברות ענק כגון Columbia Bank and KeyBank, לצד מגוון גדול של חברות בינוניות וקטנות המקבלות תמיכה עסקית רציפה מהרשויות. התחבורה ב Tacomaמגוונת,נגישה, וברמה גבוהה מאוד, הכוללת נמל גדול. בעיר ישנן 8 מוסדות להשכלה גבוהה.
מחיר הנדל"ן למגורים בעיר עומד על ממוצע של 375000 דולר. מחירי הבתים עלו בשנה האחרונה ב Tacoma ב12.5%. השכרת דירה בת 2 חדרי שנה בעיר עולה 1400 דולר, מחירי שכירות הבתים עלו בשנה האחרונה ב6%.
Kent
Kent ממוקמת במחוז King והינה העיר השישית בגודלה במדינה, אוכלוסייתה מונה 128000תושבים הגרים ב23 שכונות. העיר ממוקמת בלב המטרופולין סיאטל ו Tacoma.Kentמחוברת לעריםTacoma,Seattle וBellevue בכבישים מהירים ובתחבורה עירונית. בשנת 2024 אמורה להיחנך רכבת אשר תקל על התנועה בין הערים.
ב Kentשוכנות תעשיות תעופה וחלל מהתקדמות ברחבי העולם, והיא ביתם של עסקים מתקדמים, המציעים מגוון רחב של אפשרויות עבודה. בעיר ניתן למצוא פארקים יפים, שבילים ושטחים פתוחים, הנהר הירוק ונוף אל Mount Rainier. מחירי הנדל"ן למגורים בעיר עומדים על 463000 דולר, מחירי הבתים עלו בשנה האחרונה ב11.6%. מחיר השכרת בית של 2 חדרי שינה בKent עומד על 1500 דולר, בשנה האחרונה מחיר השכרת הבתים עלה ב7%.
Spokane
Spokane שוכנת בלב צפון מערב היבשת והיא העיר השנייה באוכלוסייתה בוושינגטון, אוכלוסייתה מונה כ214000 תושבים. נהר ה Spokaneעובר דרך העיר ופארק Riverfront היפהפה נימצא במרכז העיר. ניתן למצוא מגוון של פעילויות מהנות בקרבת העיר; אתרי סקי, רפטינג, אזורי קמפינג, שבילי הליכה, אגמים, ואת שביל המאה.
Spokane נבחרה ל All-America City 3 פעמים ב -41 השנים האחרונות, כולל בשנת 2015 כאשר העיר נבחרה כ אחת מעשרת הערים המכובדות ברחבי הארץ. Spokane מארחת אירועים קהילתיים גדולים, פסטיבלים והתכנסויות רבות. מחיר הנדל"ן למגורים בעיר עומד על כ 274000, מחיר הבתים עלה בשנה האחרונה ב Spokaneב11.5%. מחיר השכרת בית בעל שני חדרי שינה בעיר הינו 1000 דולר, עליית מחיר השכירות בשנה באחרונה ב Spokane הייתה 5%.
Lakewood
אוכלוסייתה של Lakewood מונה כ60000 תושבים. בעיר נמצאים מספר אגמים יפים ואוצרות היסטוריים נפלאים כמו:Fort Steilacoom Park, Lakewold Gardens ו Thornewood Castle. Lakewood היא מקום אידיאלי לעשות קניות או ללינה בעת ביקור ביעדים מקומיים כמו: Mount Rainier או Chambers Bay. המכללה הטכנית Clover Park Technical College, הינה אחד ממרכזי ההדרכה המובילים באזור, והיא מספקת למעסיקים באזור, כוח אדם מיומן ומוכן. מחיר ממוצע של נדל"ן למגורים בעיר עומד על 374000 דולר, בשנה האחרונה מחירי הבתיםב Lakewood עלו ב11.3%. מחיר השכרת בית של שני חדרי שינה בעיר עומד על 1200 דולר, מחיר שכירות הבתים עלה בשנה האחרונה ב8%.
Olympia
North Little Rock הינה עיר בינונית גדולה, האוכלוסייה בה מונה 66000 תושבים המתפרסים על 20 שכונות. North Little Rock שוכנת במחוז Pulaski סמוך לנהר ארקנסו, כאשר מהצד השני של הנהר שוכנת Little Rock. North Little Rock היא עיר של צעירים חלק גדול מהתושבים הינם בשנות ה 20-30 לחייהם, צעירים רווקים משכילים הנמצאים בתחילת ההתפתחות המקצועית שלהם, אפיון האוכלוסין הזה משפיע על פרופיל העיר על מנת לספק את הצרכים של תושביה. מחיר הבתים הממוצע למכירה בעיר הינו 110000 דולר. מחיר הנדל"ן למגורים בעיר עלה בשנה האחרונה ב 6.6%. בית של שני חדרי שינה להשכרה ב North Little Rock עומד על 700 דולר.
Renton
Renton ממוקמת במחוז King כ 16 מייל דרום מזרחית מסיאטל. אוכלוסיית Renton מונה 105,500 תושבים (2020), העיר שוכנת על החוף הדרום מזרחי של אגם וושינגטון, מדרום לסיאטל. הבסיס הכלכלי החזק של Renton והאקלים העסקי המגוון והנוח של העיר, משכו אל העיר חברות לאומיות כגון: Boeing, PACCAR,Wizard, Classmates, ו,TOPICS Entertainment המספקות לתושבים ולמשפחותיהם פרנסה בשפע ואיכות חיים יוצאת מן הכלל. Renton ידועה גם כעיר בה קבור ג'ימי הנדריקס האגדי. מהעיר נשקף נוף הרים הנראה מכל נקודה בעיר של Olympic Mountains, Mount Ranier ו Cascade Mountains. ממוצע מחיר הנדל"ן למגורים בעיר עומד על 536000 דולר, מחיר הבתים בעיר בשנה האחרונה עלה ב10.8%. מחיר השכרת בית עם 2 חדרי שינה בעיר עומד על 1600 דולר, עליית מחיר השכירות בשנה האחרונה הייתה 7%.
בטבלה מטה ניתן להתרשם מרשימת ערים נוספות במדינת וושינגטון, בהם שינוי מחירי הנדל"ן היה פחות מ10% בשנה האחרונה, אך עדיין גבוה יחסית לשאר הערים בוושינגטון. אני ממליץ למשקיעי נדל"ן בחו"ל, לעקוב אחר התשואות של הערים מטה.
| ערים במדינת וושינגטון | מחירי הבתים | שינוי במחירי הבתים | מחירי השכרה לבית עם 2 חדרים | כמות אוכלוסייה | שינוי במחירי השכירות |
|---|---|---|---|---|---|
| Marysville | $425,484 | 9.5% | $1,500 | 67,567 | 0% |
| Vancouver | $634,482 | 9% | $1,700 | 56,020 | 5% |
| Shoreline | $378,341 | 8% | $1,300 | 178,413 | 4% |
| Seattle | $780,126 | 7.4% | $2,500 | 708,823 | 6% |
| Everett | $465,186 | 7.4% | $1,400 | 108,941 | 6% |
על מנת להתרשם מעלויות רכישת נדל"ן למגורים בארה"ב עבור לפוסט הבא השקעות נדל"ן ארה"ב.
עדכונים וחדשות נדל"ן בארה"ב
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
