השקעות נדל"ן בהולנד
סקירה כללית
הולנד הינה מדינה אשר מובילה את העולם בתחום הליברליות והסובלנות לשונה, נשואים חד מיניים וקבלת החריג הינם מוכלים ומובנים מאליהם בארץ זו. הולנד מגוונת מאוד ויש לה המון מה להציע לתייר, נופים פסטורליים, שדות של צבעונים וטחנות רוח,כפרי דייגים ציוריים, פארקי מים אטרקטיביים הפזורים ברחבי המדינה ומתאימים לטיול עם ילדים ולטיולי בר/בת מצווה, אמסטרדם אשר תעלות המים הפזורות בה מדגישות את יופייה הקסום ביום, ברדת ערב הופכת את עורה לעיר פרועה אשר סקס וסמים מוצעים בכל פינה.
הולנד ספגה טלטלה כלכלית בשנת 2008 עקב משבר האשראי והצליחה להתאושש ממנו רק בשנת 2014, משנה זו ואילך החלה צמיחה עקבית בכל מדדי הכלכלה. נכון לתחילת שנת 2020 הולנד ניצבת במקום איתן מאוד, תמ"ג לנפש מהטובים בעולם, אינפלציה בריאה, אבטלה נמוכה, דירוג אשראי מעולה, חוב לאומי יחסית לתמ"ג נמוך. משקיעי נדל"ן זריזים זיהו את הפוטנציאל הטמון בהולנד כבר ב 2015, המיסוי הנוח, הכלכלה בהולנד מתייצבת, עליה של מחירי הנדל"ן אשר נובעת כתוצאה מחוסר מתמיד בהיצע של דירות למכירה מול הביקוש, המובילה את עליות המחירים הינה אמסטרדם כמובן.
מחירי הדירות באמסטרדם נסקו וגררו איתם את המחירים של השכרת דירות, התושבים המקומיים החלו מתקשים לעמוד במחירים של השכרת דירות העולים באופן מתמיד, ממשלת הולנד הבינה שהיא צריכה לבצע רפורמה על מנת לאפשר דיור בר השגה לאזרחיה, אמסטרדם הינה העיר המרכזית הראשונה בה החל תהליך ההתערבות בוויסות מחירי השכרת דירות בהולנד, בשנה האחרונה אנו עדים להתחלת יציאה של משקיעי נדל"ן מאמסטרדם לכיוון רוטרדם ואזורים אחרים בהולנד אשר בהם התשואה עבור השכרת דירות עולה. לפי דוחות מומחי נדל"ן הפער בין הביקוש עבור דירות למכירה להיצע לא הולך להיסגר בשנים הקרובות אלא לגדול, תוספת נוספת שמחזקת את הערכה באה מכיוון איכות האוויר ופליטת החנקן, על מנת שהולנד תעמוד בתנאים להם התחייבה מבחינת הורדת זיהום האויר היא מחויבת על ידי בית המשפט בנקיטת צעדים, הצעדים עליהם ממשלת הולנד החליטה הינם בין היתר הקפאת פרויקטים ביניהם פרויקטים של בניה עבור דירות למכירה.
חשוב לדעת שפוסט זה נכתב טרם משבר הקורונה אשר תוצאותיו עלומות, אך ללא ספק הוא יכה בכלכלתה של הולנד וישפיע גם על שוק הנדל"ן המקומי, הולנד נכנסה למשבר הנ"ל חזקה כיאה למדינה מערב אירופאית ורוב הסיכויים שהיא גם תהיה בין הראשונות להתאושש ממנו. חשוב לזכור כל משבר כלכלי פותח גם הזדמנויות נדל"ן.
קניית דירה בהולנד
תהליך קניית הדירה בהולנד
1. אתור דירה למכירה וניהול משא ומתן.
2. חתימה על חוזה זמני (זיכרון דברים) כל צד יכול לחזור בו עד 3 ימים ממועד החתימה.
3. העברת 10% מערך עסקת נדל"ן לפי ההסכם לחשבון המוכר תוך שלושה שבועות, במידה והרוכש מתחרט מעבר לשלושת הימים המותרים הוא יאבד את ההפקדה הנ"ל.
4. מומלץ לקחת שמאי שיבדוק את הנכס לפני המשך תהליך רכישת דירה.
5. במידה והדירה נמצאה תקינה על ידי השמאי חותמים על חוזה קבוע במשרד הנוטריון.
6. הנוטריון מעביר הנחיה למשרד לרשום מקרקעין בהולנד לשינוי בעלות על הבית הנרכש על שם הקונה.
7. פרק הזמן עד לשינוי בעלות הדירה שנרכשה נע בד"כ בין 8-10 שבועות.
*מומלץ להשתמש בשירותיו של מומחה נדל"ן לכל אורך התהליך ממציאת דירה למכירה עד סיום הרכישה וכל הפרוצדורות בדרך.
מס העברה
מס העברת נדל"ן בהולנד משולם על ידי הקונה והינו בסך של 2% מערך עסקת נדל"ן.
מע"מ
במידה והנכס הנרכש הינו דירה חדשה מקבלן או דירה אשר נבנתה פחות משנתיים מרגע ביצוע עסקת נדל"ן,יתווסף מע"מ בסך 21% למחיר רכישת דירה ויבוטל מס העברה.
נוטריון
הנוטריון בהולנד גובה 1% – 1.5% ממחיר מכירת דירה כ 900 – 2000 יורו אך לא יותר מ 2000 יורו המוכר משלם את עלות הנוטריון.
מתווך נדל"ן
סוכנות תיווך בהולנד גובה 1% – 2% פלוס מע"מ ממחיר קניית דירה, לעיתים מסוכם על מחיר קבוע שהינו בין 900 – 3000 יורו.
עלויות נוספות
עלויות כמו עלות שמאי ועוד כספים קטנים הכרוכים ברכישת הבית מסתכמים בכ 450 יורו נוספים.
משכנתא
בהולנד הבנקים אינם נותנים משכנתאות לרוכשים שאינם תושבים.
ישנן אופציות של לקיחת הלוואות מגורמים פרטיים אבל עדיף שזה יעשה בליווי איש כספים.
שיפוץ הדירה
הרבה רוכשים מתעלמים מנתון זה אבל הוא מאוד משמעותי לתקציב :
שיפוץ מטבח – 10000 – 30000 יורו.
שיפוץ מקלחת שירותים – 3000 – 20000 יורו.
שיפוץ סלון – 7000 – 8000 יורו.
שיפוץ חדר שינה – 6000 – 7000 יורו.
*תמחיר שיפוצים הינו עבור שיפוץ רדיקלי :החלפת רצפה,צנרת,חשמל, ביוב, קרמיקה, כלים סניטריים, מטבח, תוכניות אדריכל.
**המחירים תלויים בגודל הבית וברמת השיפוץ ניתן להוזיל עלויות ע"י שימוש במוצרי איקאה.
מומחה נדל"ן
ישנם הרבה ישראלים הנעזרים במלווה ישראלי אשר מלווה אותם בכל התהליך של רכישת בית החל מאיתור בית למכירה, דרך כל התהליכים עד חתימה על חוזה עסקת נדל"ן, ישנם מלווי נדל"ן המסייעים גם בשיפוץ הנכס ועזרה במציאת חברת ניהול נכסים בהולנד. חשוב שהמלווה יהיה אמין עליכם, שרות הליווי אינו זול ונע סביב 3500 – 6000 יורו,תלוי בארץ ומה הליווי כולל. כאשר זאת קניית דירה ראשונה במדינה זרה, מומלץ מאוד להשתמש בשרותי מלווה נדל"ן, זאת כיוון שלא משנה כמה תלמדו.. רב הנסתר על הגלוי.
אמנת מס עם ישראל
להולנד יש אמנת מס עם ישראל ובהתאם לאמנה יש קיזוז מסים על הכנסות בין הארצות.
השכרת הדירה בהולנד
חברת ניהול נכסים
יש לבדוק עלויות של חברת ניהול נכסים בהולנד עבור השכרת דירה לשכירות ארוכת טווח ועבור השכרת דירה למטרת (ארביאנבי) (בעולם המערבי העלויות עומדות סביב ל 10% לשכירות ארוכת טווח, ו 20% לקצרת טווח).
ביטוח
ביטוח של דירה הוא דבר חשוב מאוד לעשות עבור השכרת דירה. עלות ביטוח בהולנד נעה סביב 150 יורו לשנה.
מתווך נדל"ן
חברת תיווך בהולנד גובה עבור השכרת דירה חודש שכירות ראשון עבור מציאת דייר.
יועץ מס
יועץ מס בהולנד הינו איש כספים המטפל בכל הקשור לממשק מול רשויות המס במדינה בכל הקשור להכנסות השכרת דירה, הסכום הינו שנתי ונמוך בד"כ. לעיתים חברת ניהול נכסים נותנת את השרות הנ"ל.
השכרת דירה עבור ארביאנבי
הרשויות באירופה נלחמות בתופעת השכרת דירות לטווח קצר (ארביאנבי) כך גם בהולנד בעיקר באמסטרדם, יש הגבלת של השכרת דירות ל 60 יום בשנה עבור (ארביאנבי).
מס על השכרת דירה
מס הכנסה על השכרת דירה (בוק 3) מחושב באופן מיוחד בהולנד ואינו נסמך על סכום הכנסה על השכרת דירה בפועל, אלא על אחוז ממחיר משוער של מחיר דירה. יחיד יכול להוריד פחת בסך של 30360 יורו, במידה והדירה רשומה על זוג, ניתן להפחית הוצאות ופחת בסך של 60720 יורו, לפני חישוב אחוז מס הכנסה על השכרת דירה.
בטבלה מטה ניתן לראות אחוז מס הכנסה על השכרת דירה הנדרש עבור מחיר דירה לפי מדרגות ערך הנכס ערך הנכס המוצג הינו מעל סכום הפטור מתשלום.
| מחיר דירה מעורך | אחוז מערך הבית |
|---|---|
| עד €72,798 | 0.54% |
| €72,729 - €1,005,573 | 1.29% |
| מעל €1,005,553 | 1.59% |
חוק הגנת הדייר
חוק הגנת הדייר וזכויות הדייר הינו הפרמטר שחשוב לבדוק אותו בכל ארץ בה אנו משקיעים.
מכירת דירה בהולנד
מתווך נדל"ן
משרד תיווך נכסים בהולנד גובה עמלה של 1% – 2% מסך מחיר הדירה, עבור מכירת דירה בהולנד.
מס שבח
מס שבח הינו מס על הרווח בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה, כאן ישנה בשורה טובה, בהולנד לא גובים מס שבח מיחידים.
חוזה העברה
גובה התשלום עבור חוזה העברה בהולנד הינו 0.3% ממחיר רכישת בית פלוס מע"מ כ 450 – 600 יורו.המוכר משלם עלות זו.
כדאי לדעת
הולנד נמצאת במצב של חוסר גדל והולך בדירות למגורים בעיקר בערים הגדולות, דבר זה גורר התערבות של הרשויות בוויסות מחירי הדירות, תהליך זה יכול לצמצם את הכמות של השקעות נדל"ן בהולנד והרחקת משקיעי נדל"ן זרים מהערים הגדולות.
השכרת דירות למטרת (ארביאנבי) החל להוות מטרד בסביבות מגורים בהרבה ארצות, מדינות החלו לבנות הליכים להגבלת השכרת דירות (ארביאנבי) בשיתוף עם הפלטפורמות און ליין.
הבנקים בהולנד אינם נותנים משכנתאות לזרים, משקיעי נדל"ן זרים המכוונים לרווח קצר מועד עבור קניית דירה, שיפוץ, מכירת דירה (עסקת נדל"ן פליפנג) ימצאו בזה בעיה, על אף שניתן להשיג הלוואות חוץ בנקאיות אך צריך לנהוג משנה זהירות בהלוואות מסוג זה.
הקורונה הפוקדת אותנו תשפיע על כלכלת הולנד ועל מחירי הדירות בתקופה הקרובה.
עדכונים וחדשות נדל"ן בהולנד
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
