ראשי » ארצות הברית » ארה"ב » השקעות נדל"ן בארה"ב » השקעות נדל"ן בארה"ב

השקעות נדל"ן בארה"ב

עודכן ביוני 27, 2021

סקירה

ארץ ההזדמנויות הבלתי מוגבלות, אומה של מהגרים, פסיפס של תרבויות, ארצות הברית מורכבת מ50 מדינות, הארץ השלישית בעולם מבחינת כמות האוכלוסין, כ318 מיליון תושבים. גודלה של ארה"ב הינו פי 2 לערך משטח המדינות באיחוד האירופאי, גובלת במערב עם האוקיינוס השקט ובמזרח עם האוקיינוס האטלנטי, בצפון עם קנדה ובדרום עם מקסיקו. ארה"ב הינה המעצמה המובילה בעולם מבחינת עוצמה צבאית ועוצמה כלכלית, ארה"ב הינה בעלת השפעה מכרעת כמעט על כל אחת ממדינות תבל. מדינות רבות ברחבי העולם חוו בשנת 2008 את משבר האשראי שהחל בארה"ב וסחף אותם אל סף של פשיטת רגל, לארה"ב לקח כ 3 שנים להתאושש ממשבר האשראי, במהלכו נפגע קשות שוק הנדל"ן ומחירי הבתים קרסו. נכון להיום מצבה של ארה"ב איתן, התמ"ג עומד על 21427 מיליארד דולר, והינו המוביל בעולם, דירוג האשראי הינו Aaa הגבוה ביותר, אחוז האבטלה והאינפלציה נמוכים.

שוק הנדל"ן למגורים וכלכלת ארה"ב החל להתאושש החל משנת 2012 ומאז אנו צופים עליה מתמדת במחירי הבתים. מחירי הבתים בארה"ב עלו ב5 שנים האחרונות בממוצע ב 32.8%, בשנה האחרונה מחירי הבתים עלו ב 5.4%, וברבעון השני של 2020 עלו מחירי הנדל"ן למגורים בממוצע ברחבי ארה"ב ב 0.85%.

המדינות איידהו, אריזונה, וושינגטון, יוטה, אינדיאנה, ניו מקסיקו, מציגות עליות יפות במחירי הנדל"ן למגורים בשנה האחרונה וברבעון השני של 2020.

המדינות ניו מקסיקו, ניו יורק, מיזורי, מערב וירג'יניה וארקנסו מציגות עליות מרשימות בתשואת השכירות משנה לשנה ברבעון השני של 2020.

חשוב לזכור שבתקופה בה נכתב פוסט זה, אנחנו נמצאים בעיצומו של הגל השני של מגפת הקורונה, בתקופה זו המגמות נזילות ומשתנות. לפי התרשמותי ממאמרי נדל"ן רבים ברחבי האינטרנט, מגמות ביקוש הנדל"ן למגורים עומדות להשתנות, כמו כן תצורת התעסוקה שלנו, אני צופה ירידה בביקוש לדירות באזורים צפופים ובמגדלי מגורים, ומעבר לפריפריות מרווחות אוכלוסין ולבתים פרטיים.

תוכן עניינים הצג

קניית דירה בארה"ב

ארה"ב מאפשרת לזרים לרכוש נדל"ן באדמתה כמעט ללא מגבלות, במידה והתשלום עבור הדירה ממומן במלואו ע"י הרוכש, הדרך לרכישת הנכס תהיה קלה ומהירה. במידה ונדרשת משכנתא הדרך הופכת להיות מאתגרת יותר.

כמובן שמשקיעי נדל"ן המעוניינים במינוף יבחרו בדרך של לקיחת משכנתא.

ההתניות לקבלת משכנתא לרוכשים שאינם תושבי ארה"ב

1. אם אתם מחזיקים בגרין קארד ובמספר ביטוח סוציאלי – התהליך לרכישת נכס בארה"ב יהיה זהה לתושב מקומי.

2. אם אינכם מחזיקים בגרין קארד, אבל מחזיקים במספר ביטוח סוציאלי- קבלת משכנתא עבור הבית שנרכש, תהיה מותנית בהצגת אישור העסקה או ויזה מיוחדת בחסות המעביד. לפני מתן ההלוואה, המלווה יבדוק אם יש באפשרותכם לגור ולעבוד בארה"ב ב 3 השנים הבאות.

3. מהגרים שאינם אזרחים או תושבים, אך הם פליטים, או שקיבלו מקלט ואשר יכולים לעבוד בארה"ב, באופן אוטומטי יכולים לקבל מימון כמו תושב כדין. הם חייבים להוכיח שהם פליטים.

4. לרוכשים שאינם עונים על ההגדרות בסעיפים 1 – 3 נותרה רק האופציה לקבל הלוואה מגופים פרטיים.

הרבה גופים מלווים בארה"ב אינם מתלהבים להעניק משכנתאות לזרים, בין היתר עקב הקושי בהערכת הסיכון במתן הלוואה ללווה זר, כאשר נמצא מלווה המסכים לתת הלוואה לזרים, יש לקחת בחשבון שיתכן ותהליך האישור ייקח זמן ארוך, הריבית שתידרש תהיה גבוהה יותר, ההפקדה הראשונית תהיה גם היא גבוהה יותר.

ההפקדה הראשונית הנדרשת מזרים הינה מינימום 20% ממחיר הבית שנקנה, ככל שההפקדה הראשונית תהיה גבוהה יותר הריבית על המשכנתא תקטן.

הריבית עבור משכנתא לזרים יכולה להגיע ל7% לעומת 4.5% למקומיים (יש לציין שהנתונים הנ"ל הם טרם משבר הקורונה).

תהליך רכישת דירה למגורים בארה"ב

תהליך קניית הדירה שונה ממדינה למדינה ומעיר לעיר בארה"ב, הליך הרכישה המובא בהמשך מסתמך על רכישת בית בניו יורק:

1. לאחר מציאת דירה אותה הייתם מעוניינים לרכוש, אתם מעבירים את הצעת המחיר שלכם לסוכן הנדל"ן שלכם והמו"מ מתחיל.

2. עורך דינו של מוכר הנכס מתחיל בהכנת חוזה המכר. משיגים ובוחנים את המסמכים הבאים: שטר קניין, סקר נכס, Title insurance*, שטר חוב או משכנתא על הנכס, תעודות אכלוס, חשבונות מס, שירותים, חוזי שכירות, אישורי מעלית, בריכה וכו'.

3. עורך דין הנדל"ן מטעמכם (מחויב עו"ד נדל"ן לביצוע עסקאות נדל"ן בניו יורק) בודק את כל הפן הכלכלי שסובב את הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.

4. עורך הדין של רוכש הנכס סוקר ומנהל משא ומתן על החוזה, בודק את Title insurance*, כמו גם המסמכים המוזכרים בה, כגון סקר, תעודת אכלוס, חשבון ארנונה, חשבונות חימום, קירור וחשמל.

5. לאחר שעורך הדין שלכם מאשר את המסמכים ואת העסקה, אתם חותמים על החוזה, במעמד זה אתם מפקידים 10% מסכום קניית הדירה. סכום זה יופקד בנאמנות אצל העו"ד של מוכר הנכס, צריך לדעת שעד שלב החתימה והעברת ההפקדה, המוכר יכול להמשיך להציג את הנכס לרוכשים פוטנציאלים אחרים.

6. בניו יורק על מנת שהרכישה תצא לפועל יש צורך באישור וועדת הבתים המשותפים, סוכן הנדל"ן יצייד אתכם עם טופס הבקשה ורשימת המסמכים הפיננסים אשר תהיו אמורים להציג בפני הוועדה.

7. בקשתכם תיבדק, ואם כל החומרים הנדרשים בסדר, בדרך כלל ניתן אישור. לאחר מכן תוכלו להמשיך ברכישת הבית.

8. שלב סגירת העסקה , בשלב זה מועברים יתרת הכספים, משולמים מיסים ועמלות כפי שיפורטו מטה, ומוגשת בקשה לשינוי בעלות על הנכס.

9. בשלב זה מומלץ לצלם את המסמכים הקשורים לעסקה ולבקש מהעו"ד להפקיד אותם בארכיון ציבורי.

Title insurance* ביטוח מפני שעבודים, צוואות סותרות, פגמים בבעלות על הנכס, וכל פגם מנהלי הקשור לנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.

(LLC (Limited Liability Company

אני חושב שלפני שניגש לפירוט עלויות, זה הזמן לתת פרוט קצר על השקעה דרך חברת LLC, הרבה משקיעי נדל"ן מבצעים את השקעותיהם בארה"ב דרך חברה כזו.

חשוב לציין שניתן לרשום חברה זו בכל מדינה, אבל צריך לשים לב שהכללים החלים על חברת LLC שונים ממדינה למדינה בארה"ב. חברת LLC הינה חברה שקופה וממוסה כמו כל אזרח בארה"ב, החברים בה הינם שותפים ולא בעלי מניות, ניתן לבצע כמעט כל סוג של השקעה באמצעות החברה.

הערך המוסף של התאגדות תחת חברה הינו:

הפרדה בין חבות החברה לבעלים, כך שלא ניתן להגיש תביעה אישית ישירות לבעלים.

יכולים להיות בחברה כמות בלתי מוגבלת של שותפים מכל קצוות תבל.

ניתן להשיג הטבות מס באמצעות החברה.

ניתן לפתוח חברות שונות להשקעות שונות עם שותפים שונים.

עלויות קניית בית בארה"ב

Title insurance

רכישת הביטוח אינה חובה, אבל הביטוח יכול להגן עליכם מתביעות עתידיות בכל דבר שקשור לחוקיות הנכס או דרישת בעלות שיעבוד עיקול וכדומה, ניתן לרכוש את הביטוח רק לאחר סיום עסקת קניית הנכס, חברת הביטוח תדרוש דו"ח היסטורי של הנכס לבדיקת תקינותו מבחינה הגבלות מנהליות כפי שצוין, מחיר הביטוח משתנה לפי מיקום וגודל הנכס, הכיסוי, ומורכבות חיפוש הנתונים. מומלץ לבדוק עלויות ביטוח אצל חברות הביטוח השונות לפני סגירה, עלויות הביטוח אמורות להיות סביב 0.5% מערך הבית שרכשתם.

Recording Fees

עמלה זו היא מינימלית קבועה ומשולמת עבור הפקדת החוזה ומסמכי שינויי הבעלות בארכיון ממשלתי למשמורת. העמלה נעה בין 0.2% – 0.5% ממחיר הבית שנרכש.

שכר טרחת עורך דין נדל"ן

עו"ד נדל"ן גובה בין 0.5% – 1% תלוי במורכבות ובאזור המכירה, כל צד בעסקה משלם לעו"ד שלו. יש עורכי דין שדורשים שכר שעתי או שכר ידוע מראש, אבל זה פחות נפוץ.

Real Property Transfer Tax (RPTT)

כל מדינה יש לה את החוקים שלה לגבי מס זה, ישנן 5 מדינות שאינן גובות מס זה בארה"ב(מיסיסיפי, מיזורי, ניו מקסיקו, צפון דקוטה וויומינג), בהתאחדות הלאומית למתווכי נדל"ן יש רשימה של סכום מס העברת נדל"ן המוטל על ידי המדינות שונות, בכל אופן המקרה בוחן שלנו היא ניו יורק, והמס הנהוג בה תלוי במחיר הבית שנרכש.

מחיר הבית שנקנה	אחוז מס לתשלום
עד $500,000	1%
מעל $500,000	1.45%

שיפוץ נכס

עלויות השיפוץ של הדירה שרכשתם משתנה בהתאם למיקום שלה ולמצבה, העלות למ"ר נעה בין 150 – 600 דולר לפרטים נוספים הינכם מוזמנים להתרשם מהלינק למטה במקורות.

השכרת דירה בארה"ב

ביטוח דירה

עלויות ביטוח הדירה משתנות בהתאם לארץ בארה"ב והכיסוי שנרכש.

עבור כיסויי של 300000 דולר השתתפות עצמית 1000 דולר, הביטוח יהיה כ 2500 דולר שנתי.

חברת ניהול נכסים

חברת ניהול נכסים בארה"ב גובה 100 דולר לחודש בממוצע הארצי, או לחלופין ידרשו 10% ממחיר השכירות, המחירים משתנים ממדינה למדינה.

חברת תיווך

חברת תיווך נדל"ן בארה"ב גובה עמלת מוצא בסך של 10% מהשכירות השנתית המשוערת.

השכרה קצרת טווח

חשוב לדעת שישנם ערים בארה"ב שבהם יש התניות שונות לגבי השכרה קצרת טווח, הרשימה שאני מכיר אצרף כאן, ממליץ להיכנס לכל עיר ולבדוק את ההתניות במידה ואתם מעוניינים להשכיר נכס לשכירות קצרת טווח ( AIRBNB):

, Boston, MA, Chicago, IL, Las Vegas, NV, Baltimore, MD, Orlando, FL, Santa Monica, CA

. New York City, NY , San Francisco, CA , Los Angeles, CA , Washington, D.C

רואה חשבון/יועץ מס

מומלץ לקחת רואה חשבון שיגיש דוח מס שנתי לרשויות המס, העלות הינה כ 1000 דולר.

מס רווח משכירות

המס הנדרש מהרווח מהשכרת נכס בארה"ב הינו 30%, אך מכיוון שהרווח הינו ברוטו, רואה חשבון המתמחה בתחום מס ההכנסה המקומי, יכול להדריך אתכם להוריד את גובה המס עד לרמה אפסית, זאת ע"י ניכויי הוצאות: ניכויים שכיחים בהשכרת נכס, הכוללים ניכוי ריבית למשכנתאות, עלויות פרסום, עלויות ניקיון, תיקונים, עלויות ניהול נכס, ורבות אחרות.

תהיו חייבים להשיג מספר זיהוי משלם מיסים פרטני בארה"ב ("ITIN").

תהיו חייבים למלא את הטפסים – IRS W-8ECI. טופס מס הכנסה W-8ECI.

מכירת דירה בארה"ב

מתווך נדל"ן

עמלת חברת תיווך נדל"ן ניתנת למיקוח, משולמת בד"כ ע"י מוכר הבית, ישנן חברות תיווך נדל"ן הכוללות את הדו"ח סקר לחברת הביטוח במחיר, העמלה הנהוגה הינה סביב 6% מערך הבית שנרכש.

עורך דין נדל"ן

עו"ד נדל"ן גובה בין 0.5-1% תלוי במורכבות ובאזור המכירה.

מס שבח

מס השבח מורכב מאוד בארה"ב ומסתמך על מצב משפחתי, מיקום, כמה זמן הוחזק הנכס.

במידה ומעוניינים לרכוש נכס אחר בארה"ב לאחר מכירת הנכס הקיים, לא יהיה צורך בתשלום המס הפדרלי.

במידה והנכס הוחזק על ידכם פחות משנה לפני מכירתו, המס אותו תצטרכו לשלם יהיה גבוה יותר.

ישנן 3 שכבות לתשלום מס שבח: המס הפדרלי שהינו קבוע לכל המדינות, המדיני והעירוני(מקביל לארנונה), אשר משתנים ממדינה למדינה(יש מדינות אשר אינן גובות מס זה), ובין עיר לעיר. למיטב ידיעתי, המשקיעים הזרים נדרשים לשלם רק את המס הפדרלי.

ניתן לנכות פחת מהרווח על הנכס אותו תרצו למכור, הוצאות מכירה, ריבית משכנתא, מדדים, הוצאות שיפוץ השבחה תיקון של הנכס, חברת ניהול, ועוד. חשוב לשמור ולאסוף את הקבלות הנ"ל.

אחרי ניכויי פחת, מס השבח הפדרלי ירד לרמה נמוכה הרבה יותר מהמוצג בטבלה בהמשך, חשוב שהרואה חשבון/יועץ המס שלכם, ילווה אתכם בתהליך.

הטבלה מטה מתייחסת למס פדרלי עבור אדם יחיד: