ראשי » אירופה » הונגריה » השקעות נדל"ן בהונגריה » השקעות נדל"ן בהונגריה
השקעות נדל"ן בהונגריה
סקירה כללית
החל משנת 2015, החלו משקיעי הנדל"ן הזרים לגלות יותר ויותר את הפוטנציאל בשוק הנדל"ן למגורים בהונגריה, הביקוש הגובר הזה המשיך להיות נתמך על ידי תעסוקה גבוהה, עלייה בהכנסות, רמת חסיכון גבוהה בסביבת ריבית נמוכה. בשנת 2015 – 2019, שוק הנדל"ן למגורים בהונגריה התעורר, מחירי הבתים עלו משנה לשנה, ובשנים הנ"ל הניבו תשואות יפות למשקיעי הנדל"ן. בשנת 2019 נעצרה עליית מחירי הנדל"ן למגורים בהונגריה.
בירת הונגריה מוצבה במקום השישי מבין בירות אירופה, מבחינת מחירי הנדל"ן למגורים ושכירות הבתים כאחד. הבניינים הקלאסיים של בודפשט הם משיכה ענקית למשקיעי נדל"ן זרים וגולים כאחד. הם מאופיינים בתקרות גבוהות, דלתות כפולות, חלונות ענקיים קלאסיים ורצפות פרקט מעץ קשה. לא רק שהם אטרקטיביים ביותר, אלא שעלותם למ"ר נמוכה יותר מזו של בניינים חדשים. עם זאת, צריך לזכור כי האחזקה עשויה להיות יקרה מעט יותר בבניינים ישנים. בניינים חדשים, למרות שהם לא כל כך מקסימים, מגיעים לעתים קרובות עם חניה. במחוזות הפנימיים של בודפשט, החניה שווה זהב.
בבודפשט שיעור הבעלות על הבתים הוא 80 אחוז, נתון שיכול להפריע לשוק הנדל"ן למגורים בבודפשט. משנת 2016 הורידה הממשלה את אחוז המע"מ המוטל על בניה חדשה, זאת במטרה ליצור אטרקטיביות לדירות החדשות ולעודד השקעות נדל"ן, צעד זה אכן הצליח ובניה רחבה החלה בכל רחבי הונגריה, לפחות שליש מכמות הדירות שאושרו לבניה נבנו בבודפשט, ערים גדולות נוספות שקיבלו אישורים לבניה חדשה הינם:
Debrecen, Szeged, Pécs, Gyor
יש לשים לב שהחל מתאריך 31/12/2019 תסתיים הטבת המע"מ והמע"מ יחזור ל 27%, הרעה זו לרוכשי הדירות, למשקיעי הנדל"ן הזרים ולקבלנים, מראה את אותותיה כבר ברבעון הרביעי של 2019 בירידת מחירי הדירות. בנוסף מומחים להשקעות נדל"ן משערים שבודפשט הגיעה לשיא מבחינת מחירי הדירות, ומכאן או שתהיה התייצבות במחירי הדירות, או שתחל ירידה במחירי הנדל"ן למגורים.
חשוב לציין שפוסט זה נכתב טרום פרוץ מגפת הקורונה, כלכלת הונגריה צפויה להיפגע כמו רוב המדינות בעולם ממשבר זה, שוק הנדל"ן בהונגריה יגיב גם הוא לפגיעה בכלכלה, אנו צופים ירידות במחירי הנדל"ן למגורים בתקופה הקרובה, והתייצבות במחירי הבתים לקראת סוף שנת 2021, כל משבר כלכלי מייצר הזדמנויות נדל"ן, לכן התקופה הנ"ל יכולה להיות פוטנציאלית עבור השקעות נדל"ן.
קניית דירה בהונגריה
אזרחים זרים אשר מעוניינים לרכוש נדל"ן למגורים בהונגריה כאדם פרטי, חייבים להגיש בקשה לאשור המנהל, הליך זה הינו מסורבל ויכול להימשך עד 3 חודשים, ישנה דרך לעקוף זאת על ידי פתיחת חברה מקומית בהונגריה.
מס העברות
בהונגריה המס הינו פרוגרסיבי, עד מיליארד זלוטי המס יהיה 4% ממחיר קניית דירה, מעל מיליארד זלוטי עד 200 מיליון המס יהיה 2% ממחיר קניית דירה.
דמי היתר
בד"כ עבור קניית דירה שניה ישולמו דמי היתר בסך של כ 250 יורו.
עורך דין נדל"ן
בהונגריה אין צורך בייצוג של נוטריון בתהליך של קניית דירה בהונגריה, חשוב לבחור בעורך דין נדל"ן שמייצג לא רק את הקונה אלא גם את מוכר הדירה, מי שמשלם את שכר הטרחה של העו"ד זה רוכש הדירה, עורך הדין מגיש את הבקשה למנהל (במידה ולא הוקמה חברה) לאחר מכן הוא בודק את כל מה שצריך על מנת להעביר את הדירה לאישור, כולל הערכת שווי, לבסוף נחתם חוזה בין הצדדים, במעמד חתימת החוזה תשולם מקדמה על סך של 10% ממחיר הדירה, עמלת עורך הדין ניתנת למשא ומתן ונעה בד"כ סביב 1-1.5 אחוז מערך מחיר הדירה.
תשלום טיסות מלון לראות את הדירה
עלויות טיסה ושהייה בהונגריה לשם קניית דירה הינם, כ 400 יורו עבור 3 לילות כמובן תלוי ברמת הטיסה והמלון.
מומחה נדל"ן ישראלי
מומחה נדל"ן ישראלי יכוון וילווה אתכם בתהליך, בחירת דירה, קניית דירה, ופרוצדורות הכרוכות בזה, במידה וזו עסקת נדל"ן ראשונה שלכם בהונגריה, אנו ממליצים על ליווי.
במידה ומומחה נדל"ן ישראלי מלווה אותך אישית גם להונגריה,יש להוסיף עלויות הטיסה והשהייה גם שלו.
מע"מ
עבור דירה יד 2 אין מע"מ, עבור דירה מקבלן יש תוספת מע"מ, מתאריך 1/1/2016 עד 31/12/2019 המע"מ היה 5%, מתחילת שנת 2020 המע"מ אמור לשוב להיות 27%.
השכרת הדירה בהונגריה
חברת ניהול נכסים
בהונגריה נהוג להפקיד פיקדון בסך 300 יורו ברגע חתימת ההסכם עם חברת ניהול הנכסים, סכום זה ישמש כעתודה לתיקונים דחופים ולתשלום לחברת הניהול עד שהדירה תושכר.
עלויות חברת הניהול עבור השכרת דירה לשכירות ארוכת טווח הן בדרך כלל 10% מסכום השכרת הדירה ולא פחות מ 30 יורו לחודש פלוס מע"מ.
עבור השכרת דירה לשכירות קצרת מועד (ארבינבי) חברת הניהול תגבה 21% מסכום השכרת הדירה פלוס מע"מ.
מס הכנסה משכירות בהונגריה
ישנם שתי אופציות:
1. תשלום 15% מהרווח נטו של שכירות הדירה אחרי קיזוז עלויות כגון: שירותים, תיקונים, שיפוץ, דמי ניהול, עו"ד, מיסוי מקרקעין, ביטוח, מכשירים שאינם עולים על סכום מצטבר של 100000 זלוטי.
2. תשלום 10% מס אחיד ללא התקזזות.
מס תיירים
מס זה נגבה רק עבור השכרת דירה לשכירות קצרת טווח (ארביאנבי) והיא בסך של 4% מתשלום של כל אורח, בעלי הנכס מטילים מס זה על המשכיר הדירה בהונגריה.
ביטוח דירה
ביטוח דירה בהונגריה כולל תכולה נע סביב 110 יורו שנתי.
רואה חשבון
מומלץ לשכור את שירותיו של רואה חשבון/יועץ מס בהונגריה, אשר ייצג אותנו מול רשויות המס, ומנסה להוריד לנו את אחוז המס שאנו אמורים לשלם על השכרת דירה עבור שכירות קצרת טווח (ארביאנבי). העלויות הינם סביב 540 יורו פלוס מע"מ.
מכירת דירה בהונגריה
מס שבח
מס השבח בהונגריה הינו מס רווח הון, מס זה מחושב על ההפרש בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה.
ניתן להפחית מהרווח עלויות רכישה והוצאות נלוות, עלויות שיפור ועלות העברת הנכס, כדי להגיע לרווחי ההון נטו.
בסיס המס הוא 15% אך הוא יורד בהדרגה:
15% מ 100% רווח בשנה הנוכחית ובשנה לאחר הרכישה.
15% מ 90% רווח בשנה השנייה לאחר הרכישה.
15% מ 60% רווח בשנה השלישית לאחר הרכישה.
15% מ 30% רווח בשנה הרביעית לאחר הרכישה.
.0% בשנה החמישית וכל השנים שלאחר הרכישה
עו"ד נדל"ן
בהונגריה נהוג שהמוכר פטור מתשלום שכ"ט עו"ד, שכן בהונגריה הקונה הוא זה שמשלם.
מתווך נדל"ן
העמלה שגובה מתווך נדל"ן בהונגריה עבור עסקאות נדל"ן הינה גבוהה, ועומדת על 3 – 5% פלוס מע"מ, רוב המוכרים מנסים לעקוף זאת ולמכור את הנכס דרך פרסום בלוח מודעות באופן ישיר.
חשוב לדעת
1. לפני שמחליטים על קניית דירה בהונגריה למטרת שכירות קצרת טווח, צריך לבדוק אם יש אישור מוועד הדיירים בבניין להפעיל בבניין דירה לשכירות קצרת טווח, חשוב לדעת שכרגע הרשויות בהונגריה בודקים מחדש את כל נושא השכרת דירה לשכירות קצרת הטווח (ארביאנבי) ויתכן ויוטלו מגבלות.
2. אני שוב מתייחס להעלאת המע"מ הצפוי אשר ישפיע על שוק הנדל"ן באופן משמעותי.
3. יש נטייה בהונגריה להקפיץ את מחיר הדירה עבור משקיעים זרים, יש לבדוק היטב את מגמות שוק הנדל"ן, ומחירי הדירות באזור.
4. בהונגריה אין צורך בנוטריון בכל התהליך של קניית דירה ומכירת דירה, אבל יש להקפיד על עורך דין עם המלצות בתחום עסקאות נדל"ן, צריך לקחת בחשבון שהתהליך עד רשום הנכס שנקנה על שמנו יכול להימשך עד חצי שנה, שעושים זאת דרך הקמת חברה בהונגריה התהליך מהיר יותר.
5. להונגריה יש הסכם אמנת מס עם ישראל.
6. הרבה דירות יד 2 מצריכות שיפוץ, יש לדעת שמחירי השיפוץ אינם זולים והם זהים לכל אזור פחות או יותר, קניית דירות בזול ושיפוצם יקפיץ את מחירי הדירות מעבר למחיר בשוק הנדל"ן המקומי, יש לפקח על השיפוצים שאכן הם נעשים ברמה טובה.
עדכונים וחדשות נדל"ן בהונגריה
ריבית משכנתאות לדצמבר 2020 בחלק מאירופה וארה"ב
תחזיות אופטימיות למדינות מרכז מזרח אירופה (CEE)
שינויי במדד מחירי הבתים בערים ברחבי העולם
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו