ראשי » אירופה » מונטנגרו » השקעות נדל"ן במונטנגרו » השקעות נדל"ן במונטנגרו
השקעות נדל"ן במונטנגרו
סקירה כללית
מונטנגרו רפובליקה קטנה שטחה כשני שליש משטח מדינת ישראל וכמות אזרחיה אינו עולה על 700000 תושבים. מונטנגרו ארץ הררית המציעה נופים מדהים, קו חוף ארוך המציע חופים מגוונים, חלקם מלאי חול, חלקם סלעים ומכוסים בחלוקי נחל, ריביירה מטופחת, פארקים לאומיים, אגם סקאדר שהינו הגדול ביותר בבלקן, יערות עבותים, כפרים ציוריים מבודדים, ערים עתיקות ונציאניות, קניון נהר טארה ועוד ועוד נפלאות.
מונטנגרו הינה מדינה צעירה אשר הוכרה רק בשנת 2006, התמ"ג שלה נסמך בעיקרו על תיירות ושירותים, וחלקו הקטן על חקלאות ותעשיה. אחוז הצמיחה של כלכלת מונטנגרו מרשים ועומד בשנים האחרונות על כ4.5%, בשנה האחרונה אנו רואים ירידה באחוז הצמיחה. האבטלה במונטנגרו גבוהה מאוד, הגירעון התקציבי גבוה, דירוג האשראי נמוך מאוד.
שוק הנדל"ן במונטנגרו הושפע מאוד על ידי משקיעים רוסיים שקנו נכסים להשקעה ובתי נופש לאורך הריביירה, כיום משקיעי הנדל"ן הרוסיים פחות פעילים בשוק הנדל"ן במונטנגרו וזה אחד הגורמים לירידה במחירי הבתים, בשנת 2017 אושרו בניינים רבים לבניה, כיום כל הדירות הנ"ל יוצאות לשוק רווי ומחירי הנדל"ן יורדים בהתאם, בשנת 2018-19 ניתנו מעט אישורי בנייה לבנייני מגורים במונטנגרו על מנת לאזן את ההיצף. במונטנגרו זרים לא יכולים לקבל משכנתא אם אין להם אישור תושבות. המיסים במונטנגרו עבור עסקאות נדל"ן למגורים אינם גבוהים, אך משקיעי הנדל"ן צריכים לדעת שלמונטנגרו אין הסכם אמנת מס עם ישראל למניעת כפל מס.
כל המובא בפוסט זה הינו טרם משבר הקורונה, למשבר הקורונה תהיה השפעה משמעותית על הכלכלה של מונטנגרו שאינה חזקה גם כך, יש לצפות שמונטנגרו תיכנס לטלטלה פיננסית שתכניס אותה למיתון, לאבטלה חמורה עוד יותר ולגירעון עמוק יותר, כל אלה צפויים להשפיע על שוק הנדל"ן ומחירי הבתים אמורים לרדת בכל רחבי מונטנגרו.
אני ממליץ לנהוג משנה זהירות במדינה לא יציבה כלכלית כמו מונטנגרו כאשר משקיעים בנדל"ן, חייבים ליווי צמוד של אנשי מקצוע אמינים ומקצועיים.
קניית בית במונטנגרו
במונטנגרו אין מגבלות חוקיות על זרים המעוניינים לרכוש נכסי נדל"ן, למעשה הם מקבלים יחס משפטי שווה כמו קונים מקומיים. המגבלה היחידה הקיימת היא ברכישת קרקע, משקיעי נדל"ן המעוניינים לרכוש קרקעות יצטרכו לעשות זאת באמצעות חברה מקומית.
דברים שצריך לבדוק לפני התחייבות לרכישת בית במונטנגרו:
1. דו"ח רישום מקרקעין – דו"ח זה מספק אינפורמציה על המבנה, מגבלות שימוש קרקע, מגבלות בניה.
2. לנכסים שאינם כלולים בטאבו, מונפקת סקיצה של העירייה.
3. היתר תכנון – בניה ללא תכנית יזם יש לבדוק היתר תכנון מהעירייה המקומית (בית העירייה). כדאי לבחון את התוכנית העירונית שתציין אם החלקה אותה תרצו לקנות מוגבלת בבנייה או לא, נמצאת באזור ירוק או כוללת מסלול ציבורי או דומה.
4. בדיקת הקבלה המשולמת עבור מס הרכוש השנתי של הבעלים הקודם. כמו כן, כדאי לוודא כי אין עמלות ומיסים שלא שולמו משנים קודמות.
5. תעודת הקאסטרסטר המציגה את הגבולות והמ"ר המדויקים של האדמה.
6. היתר שימוש שהונפק על ידי בית העירייה לבניינים חדשים או לבנייה מחודשת ומאשר כי הנכס ראוי למגורים. תזדקק למסמך זה כדי להתחבר לחברות חשמל ומים.
7. חכם לדרוש ממוכר הנכס לספק ראיות להיעדר התחייבויות כלשהן הנוגעות לנכס (מיסים ועלויות סטטוטוריות אחרות ואגרות) או השימוש בו (הוצאות מתכלות). בקשו מידע על עלויות שהבעלים לא שילם. עליכם להיות מודעים לכך שאם לאחר מכן תגלו שיש חובות, כבעלים החדש, תאלצו לשלם אותם. מסיבה זו רצוי מאוד לוודא שיש בידיכם עותק של אישור המצהיר כי לבעלים הקודם אין חובות.
8. סקר נכסים: זה לא חובה אך חכם לשכור שמאי/מודד שיבדוק את הנכס לפני השלמת קניית הבית.
9. אם אתה קונה נכס מחוץ לתוכנית המקורית, בדוק כי יש תוכנית אדריכלית לנכס שאושרה על ידי העירייה המקומית. יש לוודא שלקבלן יש את הביטוח הנדרש לכיסוי ליקויי הבנייה.
תהליך רכישת הבית:
1. מציאת בית אותו מעוניינים לרכוש.
2. ניהול משא ומתן על המחיר ותנאי הרכישה בד"כ מתבצע באמצעות מתווך הנדל"ן.
3. החוזה המקדים – חוזה זה אינו חובה אך בדרך כלל נחתם בין הקונה למוכר לפני החוזה העיקרי. עליך לוודא שאתה מבין היטב את החוזה לפני שאתה חותם עליו – אם אינך שולט בשפה, הנוטריון הציבורי ידרוש נוכחות של מתורגמן רשמי כדי להבטיח שתבין היטב את תנאי החוזה, בשלב זה יועבר תשלום של 10% מערך העסקה מהקונה למוכר הבית.
4. עורך הדין של הקונה מאשר כי הנכס כשיר למכירה. בהתחשב בהיסטוריה הסוערת של מונטנגרו, אין זה מפתיע שיש נכסים עם בעלות מורכבת. אם עורך הדין שלך יגלה כי ישנה בעיה כל שהיא ברשומים או בבעלות הנכס, ההפקדה תוחזר.
5. הסכם מכר ורכישה נערך ונחתם על ידי שני הצדדים בנוכחות נוטריון. הקונה משלם לנוטריון.
6. המשך התשלום מתבצע לפי לוח הזמנים שנקבע בהסכם המכירה והרכישה.
7. מס העברה בסך של 3% ישולם תוך 15 יום מיום החתימה על הסכם המכירה.
8. עורך הדין של הקונה רושם את העסקה ומעביר את כתב הבעלות.
עלויות קניית דירה במונטנגרו
מס העברה
מס העברה הינו מס רכישה אותו משלם הקונה שבועיים מרגע חתימת החוזה המס הינו 3% מערך הקניה.
עבור נכס חדש שנרכש ישירות מהקבלן לא נדרש מס העברה.
מע"מ
עבור קניית דירה חדשה מקבלן תצטרכו לשלם מע"מ בסך של 19%.
נוטריון
התשלום לנוטריון במונטנגרו משולם על ידי הקונה והינו פרוגרסיבי, ממוצע המס הנדרש הינו כ 0.8% מערך הבית שנרכש.
עורך דין
עורך דין המלווה אותנו בתהליך קניית הבית דורש עבור שירותיו כ 800 יורו. נתון למו"מ.
מתורגמן
עלות מתורגמן לפרשנות אצל הנוטריון דורש 40-100 יורו, עבור תרגום החוזה 150-200 יורו.
שיפוץ נכס
השיפוץ נע בין 200-400 יורו תלויי ברמת השיפוץ.
סוג שיפוץ | יחידת לחשוב | עלות משוערת |
---|---|---|
תוכנית אדריכלית | יורו למ"ר | 20 - 25 |
הריסה | יורו | 600 |
פרקט | יורו למ"ר | 8 - 10 |
אריחים | יורו למ"ר | 10 |
גירוד קירות | יורו למ"ר | 1 |
צביעה | יורו למ"ר | 2.5 - 3.5 |
התקנות | יורו למ"ר | 3 |
חלונות | יורו למ"ר | 130 |
חדר מקלחת | יורו | 1500 - 2500 |
איטום | יורו למ"ר | 3 |
מלווה ישראלי
ישנם הרבה ישראלים הנעזרים במלווה ישראלי אשר מלווה אותם בכל תהליך רכישת הנכס החל ממציאת הדירה המתאימה, דרך כל התהליכים עד חתימת ההסכם, ישנם מלווי נדל"ן המסייעים גם בשיפוץ השכרה וניהול הנכס. חשוב שהמלווה יהיה אמין עליכם, שרות הליווי אינו זול ונע סביב 3500 – 6000 יורו, תלוי בארץ ומה הליווי כולל. כאשר מדובר ברכישה ראשונה של נכס במדינה זרה, מומלץ מאוד להשתמש בשירותי מלווה נדל"ן, זאת כיוון שלא משנה כמה תלמדו.. רב הנסתר על הגלוי.
אמנת מס עם ישראל
למונטנגרו יש הסכם הגנת השקעות עם ישראל ביחד עם סרביה, אך אין לה אמנה למניעת כפל קנס.
השכרת בית במונטנגרו
ביטוח
במידה ונלקחה משכנתא יש חובה בביטוח. ממוצע מחיר ביטוח עבור דירה בגודל של 80 מ"ר עולה כ 50 יורו לחודש, במידה וגרים בנכס כל השנה.
חברת ניהול נכסים
חברת ניהול במונטנגרו דורשת עבור שירותיה כ 10% מסכום השכרת הדירה השנתי.
מס שכירות
מס השכירות במונטנגרו הינו קבוע 9%. מסכום השכירות ברוטו ניתן לנכות הוצאות שכירות, אופציה נוספת היא הורדת סכום חד פעמי של 40% מסכום שכירות הדירה.
חברת תיווך
על מנת שתחשיב תשואת הדירה משכירות תהיה נכונה, יש להכניס לתחשיב עמלת מוצא של חברת התיווך. לא מצאתי את הסכום הנדרש במונטנגרו אך העמלה המקובלת באירופה הינה חודש שכירות.
מכירת דירה במונטנגרו
חברת תיווך
במונטנגרו מקובל שהמוכר משלם את עמלת חברת התיווך והיא נעה בין 3% – 6% מערך מכירת הבית.
מס שבח
מס השבח במונטנגרו הינו 9% קבוע, ניתן להפחית מהרווח ברוטו עלויות הקשורות לשיפור הנכס, אינפלציה, עלויות רכישה, ועוד.
עדכונים וחדשות נדל"ן במונטרגו
אין חדשות ועדכונים לכרגע.
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו