ראשי » אירופה » פורטוגל » השקעות נדל"ן בפורטוגל » השקעות נדל"ן בפורטוגל
השקעות נדל"ן בפורטוגל
סקירה כללית
פורטוגל הינה מדינה שמעודדת השקעות נדל"ן בתחומה, משקיעי הנדל"ן באים בהמוניהם להשקיע בנדל"ן בפורטוגל. לאחר המשבר הגדול שפקד את פורטוגל בשנת 2008, ואשר השפיע קשות על השוק הפיננסי והאבטלה עד לשנת 2014 לערך, פורטוגל חיפשה דרכים למשוך השקעות נדלן לתחומה, אחד הצעדים המשפיעים ביותר שננקטו היו הטבת הגולדן ויזה, תוכנית זו יצרה הזדמנויות נדל"ן עבור משקיעים זרים, אשר החלו לקנות דירות זולות בליסבון, תוכנית זו הניעה את שוק הנדל"ן בפורטוגל, והייתה אחת הגורמים שהעלו את הכלכלה על המסלול הנכון, התמ"ג, האבטלה, החוב הלאומי, דירוג האשראי, התיירות, כל הנתונים הנ"ל הראו שיפור משמעותי משנה לשנה, יותר ויותר בניינים מאושרים לבניה מידי שנה. ממשלת פורטוגל משתדלת להקל על זרים המעוניינים לבצע השקעות נדל"ן בתחומה בכל הפרוצדורות הממשלתיות.
למרות כל ההישגים המצוינים של הכלכלה הפורטוגלית ושוק הנדלן בפורטוגל, אבקש להביא לשיקולכם פאן נוסף, על מנת לאפשר לכם החלטה נבונה:
בשנה האחרונה, המפלגה הסוציאליסטית החלה להפעיל לחצים לשינויי חלק מההטבות למשקיעי נדל"ן זרים, זאת עקב העליות המטאוריות במחירי הנדל"ן למגורים בליסבון ובפורטו, אשר הגיעו למחירים שאין ביכולת תושבי פורטוגל לשלם, ישנה דרישה, לאפשר את הטבת הגולדן ויזה, רק למשקיעי נדל"ן זרים הרוכשים נדל"ן למגורים מחוץ לערים הגדולות בלבד.
דרישה נוספת שהוצגה, להתחיל למסות ב10% מס הכנסה, את הפנסיות של הזרים מהאיחוד האירופאי שגרים בפורטוגל.
מומחי נדל"ן צופים שמחירי הדירות בליסבון הגיעו לשיאם, ומכאן רק יתייצבו או לחלופין יתחילו לרדת, כמו גם מחירי הדירות בפורטו, שהוזכרה כאחת הערים האטרקטיביות עבור השקעת נדל"ן לשנת 2020, החלו לעלות במהירות.
השפעות הברקזיט עדיין לא ברורות מבחינת התושבים ומשקיעי הנדל"ן הבריטים בפורטוגל.
מגפת הקורונה הפוקדת אותנו, תשפיע על השווקים הכלכליים ועל שוק הנדל"ן בפורטוגל. להערכתנו, מחירי הדירות בפורטוגל ירדו בתקופה הקרובה. חשוב לדעת שכל משבר הוא גם הזדמנות נדל"ן.
אזהרה
בכל חיפוש בגוגל בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל, תתקלו בתוצאות ממומנות בראש העמוד AD, בדרך כלל אלו אתרים של חברות תיווך שיבטיחו לכם תשואות והצלחות. אל תסמכו רק על האינפורמציה הניתנת שם, חפשו את האינפורמציה האובייקטיבית.
- I סקירה כללית
- II מחירים ותשואות של דירות להשקעה בפורטוגל לפי ערים
- III שינוי שנתי ורבעוני במחירי דירות למכירה בפורטוגל
- IV מחירי ממוצע של בתים ודירות באזורים השונים בפורטוגל
- V מחיר דירה להשקעה בפורטוגל בשנת 2020
- VI תנאים לקבלת גולדן ויזה עבור השקעות נדל"ן בפורטוגל
- VII קניית דירה בפורטוגל
- VIII השכרת דירה בפורטוגל
- IX מכירת דירה בפורטוגל
- X כדאי לדעת
- XI עדכונים וחדשות נדל"ן בפורטוגל
מחירים ותשואות של דירות להשקעה בפורטוגל לפי ערים
עיר בפורטוגל | מחיר דירה להשקעה בפורטוגל [יורו\מ"ר] | מחיר שכירות [יורו\מ"ר] | תשואה [%] | |
---|---|---|---|---|
ליסבון | 4522€ | 11.4€ | 3.0% | דירות להשקעה בליסבון |
פורטו | 2213€ | 8.8€ | 4.8% |
• המספרים הינם ממוצעים ואין להסתמך עליהם כהמלצה.
• מקור לנתונים מCBRE
שינוי שנתי ורבעוני במחירי דירות למכירה בפורטוגל
רבעון | שינוי שנתי במחיר דירות למכירה בפורטוגל | שינוי רבעוני במחיר דירות למכירה בפורטוגל |
---|---|---|
Q1/2021 | 5.20% | 1.60% |
Q4/2020 | 8.60% | 2.10% |
Q3/2020 | 7.10% | 0.50% |
Q2/2020 | 7.80% | 0.80% |
Q1/2020 | 10.30% | 4.90% |
Q4/2019 | 8.90% | 0.70% |
מעודכן עד ל07/2021.
• לפי נתוני europa
מחירי ממוצע של בתים ודירות באזורים השונים בפורטוגל
בטבלה מטה ניתן להתרשם ממחירי הדירות באזורים הבולטים בפורטוגל, הטבלה מטה מסייעת בהתרשמות ראשונית למי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה בפורטוגל.
אזור בפורטוגל | ינואר 2021 | פברואר 2021 | מרץ 2021 |
---|---|---|---|
פורטוגל | €1,170 | €1,174 | €1,185 |
צפון פורטוגל | €1,009 | €1,024 | €1,034 |
מרכז פורטוגל | €842 | €843 | €858 |
מטרופולין אזור ליסבון | €1,537 | €1,558 | €1,566 |
אזור Alentejo | €833 | €837 | €850 |
אזור Algarve | €1,528 | €1,522 | €1,526 |
האזור האוטונומי Azores | €938 | €933 | €966 |
האזור האוטונומי Madeira | €1,167 | €1,192 | €1,206 |
• מחירי הדירות בפורטוגל כפי שהם מובאים בטבלה הינם יורו למ"ר.
• מקור לנתונים nINE
מחיר דירה להשקעה בפורטוגל בשנת 2020
מחירי דירות למכירה בפורטוגל עלו בשנת 2020 ב 5.9% בממוצע, ועמדו על 2147 יורו למ"ר. כאשר בוחנים את שינויי מחירי דירות למכירה בפורטוגל ברמה הרבעונית ניתן לראות, שברבעון האחרון של 2020 מחירי הדירות עלו ב2.7%, ברבעון השלישי ב 1%, ברבעון השני ב 0.5%, וברבעון הראשון של 2020 המחירים של דירות למכירה בפורטוגל עלו ב 1.6% לעומת הרבעון הרביעי של 2019.
המחיר הגבוה ביותר של דירה להשקעה בפורטוגל נרשם באזור המטרופולין של ליסבון, הממוצע של מחירי דירות למכירה בליסבון עמד על 3,017 יורו למ"ר, שנותר הגבוה ביותר בפורטוגל. אחריו אזור אלגרבה 2,368 יורו למ"ר, אזור הצפון 1834 יורו למ"ר, ולבסוף אזור מדיירה 1678 יורו למ"ר.
המחיר הנמוך ביותר עבור דירה להשקעה בפורטוגל נרשם באזור האיים האזוריים כ 1000 יורו למ"ר, באלנטז'ו כ 1024 יורו למ"ר, ובאזור המרכז כ 1105 יורו למ"ר
מקור לנתונים נקלח מאתר portugalnews.
מחוז בפורטוגל | השינוי במחירי נדל"ן בפורטוגל 2020 |
---|---|
Vila Real | 16.7% |
Viseu | 14.2% |
Aveiro | 14.1% |
Porto | 11.6% |
Coimbra | 11.3% |
Braga | 10.4% |
Setúbal | 10% |
São Miguel/Azores | 9.5% |
Madeira | 7.8% |
Faro | 7.2% |
Viana do Castelo | 4.6% |
Santarém | 4.3% |
Island of Porto Santo | 4.2% |
Lisbon | 2.2% |
האזורים בהם מחירי נדל"ן בפורטוגל ירדו בשנת 2020, הם:
מחוז בפורטוגל | השינוי במחירי נדל"ן בפורטוגל 2020 |
---|---|
Guarda | 6.7%- |
Leiria | 6%- |
Beja | 2.9%- |
בשנים האחרונות ליסבון הייתה היעד המרכזי עבור השקעות נדל"ן בפורטוגל. נכון לשנת 2020, מחירי דירות למכירה בליסבון הינם היקרים ביותר מבין כל המחוזות. עליית מחירי הדירות בליסבון הייתה הנמוכה ביותר מכל שאר המחוזות בפורטוגל בשנת 2020.
המחירים הגבוהים ביותר של דירות למכירה בליסבון, נרשמו ברובעים הבאים:
רובעים בליסבון | מחיר דירה בליסבון [יורו\מ"ר] |
---|---|
סנטה אנטוניו | €5,550 |
סאנטה מריה | €5,111 |
מסירוקרדיה | €4,390 |
תנאים לקבלת גולדן ויזה עבור השקעות נדל"ן בפורטוגל
• קניית דירה בפורטוגל במחיר של יותר מ 500 אלף יורו והחזקתה במשך 5 שנים או יותר.
• השקעה בפורטוגל בנכס היסטורי בסך 350 אלף יורו ושיקומו.
• הפקדת מעל למיליון יורו בבנק בפורטוגל.
• השקעה בפורטוגל במיזם במעל ל 350 אלף יורו.
• השקעה בפורטוגל בחברה המעסיקה לפחות 5 עובדים, 350 אלף יורו.
• פתיחת חברה מקומית בפורטוגל המעסיקה 10 עובדים.
• השקעה בפורטוגל במחקרים מדעיים, 350 אלף יורו.
חשוב לדעת: החל מיולי 2021 הטבת הגולדן ויזה עבור השקעות נדל"ן בפורטוגל עומדת להשתנות. כפי הניראה הממשלה תטיל מגבלות על קבלת ההטבה עבור אזורים מרכזיים בפורטוגל. משקיעי נדל"ן זרים המעוניינים לקבל את הטבת הגולדן ויזה, יצטרכו לבצע השקעות נדלן בפורטוגל באזורים דלילי אוכלוסין. עדיין לא ברור לחלוטין כיצד המגבלות הנ"ל ישפיעו לאורך זמן על מחירי דירות למכירה בליסבון, ועל מחירי דירות למכירה בפורטו פורטוגל, שהיוו מוקד השקעות נדלן בפורטוגל עבור משקיעים זרים.
קניית דירה בפורטוגל
מס רכישה IMT
מס זה הינו פרוגרסיבי ונע בין 0 אחוז ל 8% עד סכום של 547,323 יורו, עד סכום של 92,407 יורו מחיר קניית דירה יש פטור מתשלום, מעל סכום של 547,323 יורו מחיר קניית דירה המס היורד והינו 6%,החידוש בשנת 2020 זה הוספת מדרגה נוספת מעל מיליון יורו מחיר קניית בית המס שיידרש יהיה 7.5%, המס משתנה בין אזורים כפריים לעירוניים בפורטוגל, בין אם קניית הבית מיועדת למגורים או לשם השקעת נדל"ן, בין אזורים אוטונומיים כגון האיים, בין אם השקעת הנדל"ן מגיעה ממדינות עם סכנת הון שחור.המס המשולם ע"י רוכש הבית.
מס בולים
מס זה עבור כל המסמכים, הטיפול המשפטי, החוזים שקשורים בקניית הנדל"ן למגורים,הוא מחויב בערך של 0.8% או 0.5-0.6 אחוז מערך הנכס במידה ויש משכנתא, מס זה משולם לנוטריון ברגע החתימה על החוזה. משולם ע"י קונה הבית.
מס רישום
מס זה הינו עבור כל המסמכים הדרושים בתהליך של עסקת נדל"ן, הטיפול המשפטי,הוא מחויב בערך של 0.8% או 0.5% – 0.6% אחוז מערך הנכס במידה ויש משכנתא, מס זה משולם לנוטריון ברגע החתימה על החוזה. משולם ע"י קונה הבית.
מע"מ
חשוב לדעת, עבור קניית דירה חדשה בפורטוגל יש לשלם מע"מ,צריך לבדוק שהמע"מ כלול במחיר המוצע לנו ע"י הקבלן. קניית דירה יד 2 לא מצריכה תשלום מע"מ.
תשלום נוטריון
נוטריון בפורטוגל גובה בין 1% – 2% מערך קניית בית, עסקת נדל"ן מורכבת תדרוש תשלום גבוה יותר, תשלום לנוטריון משולם ע"י רוכש הבית. סכום זה כולל את מס הרישום.
תשלום עורך דין
התשלום לעורך הדין הינו נע בין 1-2 אחוז מערך קניית בית, ישולם ע"י קונה הבית.
עלויות שיפוץ למטר
יש לקחת בחשבון בתקציב השקעת נדל"ן את סעיף השיפוץ לפני קניית בית המצריך שיפוץ, הערכה לשיפוץ דירה בפורטוגל הינה 300 – 500 יורו למ"ר תלוי בצורך וברמת השיפוץ.
מומחה נדל"ן ישראלי
מומחה נדל"ן ישראלי יכוון וילווה אתכם בתהליך, בחירת דירה, קניית דירה, ופרוצדורות הכרוכות בזה, במידה וזו עסקת נדל"ן ראשונה שלכם בפורטוגל, אנו ממליצים על ליווי.
במידה ומומחה נדל"ן ישראלי מלווה אותך אישית גם לפורטוגל, יש להוסיף עלויות הטיסה והשהייה גם שלו.
3500 – 5000 יורו
משכנתא פורטוגל
ל40 שנה 80% משכנתא, ריבית היוריבור הינה שלילית משנת 2015 (%EURIBOR + 1.50) .
ישנם שני ביטוחים שחובה לעשות: ביטוח בניין כאשר הבניה שלו מסתיימת, ביטוח חיים במידה וזאת קניית דירה ראשונה של הרוכש בפורטוגל.
על מנת לקחת משכנתא יש להמציא את המסמכים הבאים:
מספר המס הפורטוגלי
העתק דרכון
שלושת החודשים האחרונים דוחות בנק אישיים – כולל הלוואות / השקעות / משכורת
הוכחת כתובת (חשבון חשמל, טלפון)
דוח אשראי מלא
הצהרת המשכנתא האחרונה
מכתב הפניה לבנק
טפסי בנק בקשה (מצורפים)
עותק של הצהרת מס הכנסה בשנה שעברה
הצהרת מעסיק המאשרת את אורך העבודה הנוכחי ומשכורת שנתית ברוטו
3 תלושי משכורת אחרונים
מסמכי רכוש
*מפעם לפעם משתנות דרישות, במידה ואתם עצמאים או אם יש לכם הכנסות נוספות אז יתכן ותצטרכו להציג מסמכים מעט שונים או נוספים
עמלות בנק עבור לקיחת משכנתא בפורטוגל
סדר גודל של העמלות שהבנק לוקח עבור משכנתא כ 1100 יורו ו 0.6% בולים
יועץ משכנתאות
250 – 300 יורו (יוחזר בסיום תשלום המשכנתא).
דמי משכנתא
150 יורו או 0.5% אחוז מהמשכנתא (לא יחויב בד"כ אם התחרטתם).
דמי הערכת שווי
175 – 500 יורו.
עורכי דין בנק
כ 400 יורו.
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
השכרת דירה בפורטוגל
ארנונה IMI
מס שכל עיר מחליטה על האחוז שלו,נע בין 0.3% – 0.45% אחוז מערך קניית בית בפורטוגל, כיום מרבית הערים, מחייבות את הערך הנמוך של המס, כל 31/12 משולם המס שנה אחורה.
מדרגות מס להכנסה
מס הכנסה עבור השכרת דירה שונה ב2019, התחשיב של המס משתנה בהתאם לאורך תקופה מצטבר של השכרת דירה, כאשר המס המקסימלי הינו 28% ויורד עד ל14% בהתאם לאורך תקופה מצטבר של השכרת דירה. עד 2 – 5 שנים המס יהיה 26%, בין 5 – 10 שנים המס יהיה 23%, מעל 10 שנים המס יהיה 14%.
הסיבה העיקרית לכך שממשלת פורטוגל נקטה בצעדים האלה היא, לתמרץ השכרת דירות לתקופות ארוכות טווח עבור אזרחים פורטוגזים, ולהקטין השכרת דירות לתקופות קצרות טווח (ארביאנבי)
ביטוח
חייבים לעשות ביטוח בסיסי עבור השכרת דירה בפורטוגל. הביטוח עולה לשנה בין 200 ל 400 יורו תלוי בנכס ועלותו.
חברת ניהול נכסים
עבור השכרת בית לשכירות ארוכת טווח עלויות חברת ניהול נכסים הינם בין 8-15 אחוזים מהכנסות השכירות, עבור השכרת בית לשכירות קצרת טווח (ארביאנבי) חברת ניהול נכסים תגבה בין 20-30 אחוזים מהכנסות השכירות,צריך לבדוק היטב את נותן השרות ולמה הוא מתחייב לבדוק איזה נכסים הוא מנהל באזור שבו הנכס שרכשתם נמצא.
מכירת דירה בפורטוגל
מס שבח
מס שבח הינו מס על הרווח בין מחיר מכירת דירה לבין מחיר קניית דירה, בפורטוגל מס השבח גבוה מאוד ועומד על 28% זכאים לפטור או הנחות :
במידה והנך דייר פורטוגל וזו דירת מגוריך ניתן אחר 3 שנים למכור את הדירה לרכוש חדשה,זכאי לפטור
במידה וזו קניית דירה ראשונה שלך והנך משתמש ברווח לרכוש דירה באיחוד האירופאי או בפורטוגל זכאי לפטור,
במידה וזו דירה בבעלותך שנרכשה לפני 1989,זכאי לפטור
במידה והסכום של מכירת דירה יושקע בפורטוגל ניתן להזדכות על 50 אחוז ממס השבח,
ניתן לקזז ממחיר מכירת דירה את כל העלויות ממעבר הבעלות וכל העלויות שהושקעו בנכס ב5 שנים האחרונות.
מתווך נדל"ן
עמלת משרד תיווך נדל"ן עבור מכירת דירה נעה בין 4% – 7% אחוז ומשולמת ע"י מוכר הדירה.
כדאי לדעת
ארביאנבי
לפני קניית דירה יד 2 המיועדת להשכרה עבור ארביאנבי, צריך לבדוק אם הדירה הנרכשת יכולה לשמש דירה להשכרה עבור ארביאנבי לפי חוק. יש לדעת אישור השכרת דירה לארבינבי אינו עובר במכירה, על מנת לשמר זכות זאת יש אפשרות לעשות זאת דרך חברת הניהול נכסים, אבל המיסוי יהיה גבוה יותר.
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו