ראשי » אירופה » פורטוגל » השקעות נדל"ן בפורטוגל » מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בפורטוגל
מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בפורטוגל
מחירים ותשואות של דירות להשקעה בפורטוגל לפי ערים
עיר בפורטוגל | מחיר דירה להשקעה בפורטוגל [יורו\מ"ר] | מחיר שכירות [יורו\מ"ר] | תשואה [%] | |
---|---|---|---|---|
ליסבון | 4522€ | 11.4€ | 3.0% | דירות להשקעה בליסבון |
פורטו | 2213€ | 8.8€ | 4.8% |
• המספרים הינם ממוצעים ואין להסתמך עליהם כהמלצה.
• מקור לנתונים מCBRE
שינוי שנתי ורבעוני במחירי דירות למכירה בפורטוגל
רבעון | שינוי שנתי במחיר דירות למכירה בפורטוגל | שינוי רבעוני במחיר דירות למכירה בפורטוגל |
---|---|---|
Q1/2021 | 5.20% | 1.60% |
Q4/2020 | 8.60% | 2.10% |
Q3/2020 | 7.10% | 0.50% |
Q2/2020 | 7.80% | 0.80% |
Q1/2020 | 10.30% | 4.90% |
Q4/2019 | 8.90% | 0.70% |
מעודכן עד ל07/2021.
• לפי נתוני europa
מחירי ממוצע של בתים ודירות באזורים השונים בפורטוגל
בטבלה מטה ניתן להתרשם ממחירי הדירות באזורים הבולטים בפורטוגל, הטבלה מטה מסייעת בהתרשמות ראשונית למי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה בפורטוגל.
אזור בפורטוגל | ינואר 2021 | פברואר 2021 | מרץ 2021 |
---|---|---|---|
פורטוגל | €1,170 | €1,174 | €1,185 |
צפון פורטוגל | €1,009 | €1,024 | €1,034 |
מרכז פורטוגל | €842 | €843 | €858 |
מטרופולין אזור ליסבון | €1,537 | €1,558 | €1,566 |
אזור Alentejo | €833 | €837 | €850 |
אזור Algarve | €1,528 | €1,522 | €1,526 |
האזור האוטונומי Azores | €938 | €933 | €966 |
האזור האוטונומי Madeira | €1,167 | €1,192 | €1,206 |
• מחירי הדירות בפורטוגל כפי שהם מובאים בטבלה הינם יורו למ"ר.
• מקור לנתונים nINE
סקירה כללית
פורטוגל הינה פסיפס של ערים היסטוריות, חופים מדהימים, מזג אוויר מעולה, אין פלא שהמון גדול של תיירים מוצא בה יעד לנפוש ולהירגע.
פורטוגל נפגעה קשות מהמשבר הכלכלי בשנת 2008 שהחל בארה"ב. המדינה נכנסה למיתון ואחוז האבטלה הגיע למספרים גבוהים מאוד, המצב הכלכלי הקשה בפורטוגל נמשך מספר שנים. המשבר השפיע בצורה דרסטית על שוק הנדל"ן למגורים בפורטוגל, שהמשיך לאבד מערכו עד לשנת 2014. הממשלה החלה לבצע רפורמות רחבות היקף לשיפור המצב הכלכלי, רפורמות אלה תרמו להורדת שיעור האבטלה, לצמיחת התמ"ג, ולפיתוח שוק הנדל"ן בפורטוגל. כחלק מהתוכנית שבה נקטה ממשלת פורטוגל לעידוד השקעות נדל"ן היה, מתן גולדן ויזה למשקיעי נדל"ן זרים, צעד זה אכן עורר את שוק הנדל"ן בפורטוגל. מחירי הדירות הזולים, נכסים אטרקטיביים בעיר אירופאית מתפתחת, ודריסת רגל באיחוד האירופאי נתנו את אותותיהם, הזדמנות נדל"ן זו זוהתה במהרה ע"י משקיעים זרים אשר החלו לנהור במספרים גדלים משנה לשנה לפורטוגל.
התוכנית הזרימה 4.5 מיליארד יורו מהשקעות נדל"ן מאז שהחלה. השקעות נדל"ן למטרת קבלת גולדן ויזה נעשו בעיקר ע"י משקיעי נדל"ן מסין. פורטוגל היא היעד החמישי בגודלו עבור משקיעי נדל"ן סינים, והם ביצעו 80% עסקאות נדל"ן מכלל הרכישות עבור מטרה זו. הסינים בדרך כלל רכשו דירות מנוהלות בליסבון לשם השקעת נדל"ן נטו. אחרי הסינים, זוהתה מגמה גוברת של קניית דירות על ידי משקיעי נדל"ן ברזילאים המשקיעים בנדל"ן בפורטוגל למטרת קבלת גולן ויזה. לאומים שונים, נוטים להיות בעלי העדפות שונות במקצת, בכל הקשור להשקעה בנדל"ן בפורטוגל. העדפה של הבריטים קניית בתים באלגרבה, אם כי ישנו מיעוט שמעדיף קניית בתים גם בכפרים. הצרפתים הינם מובילים מבחינת השקעות נדל"ן בפורטוגל והעדיפות שלהם קניית דירות בפורטו. הגרמנים מיוצגים היטב וההעדפה שלהם קניית דירות בפארו וליסבון. הישראלים החלו לגלות את הפוטנציאל של שוק הנדל"ן בפורטוגל החל משנת 2016, כאשר מיקוד השקעות הנדל"ן של הישראלים הינו בליסבון ובפורטו. נקודה נוספת שמאיצה את הנוכחות הישראלית בשוק הנדל"ן בפורטוגל, הינה האופציה שנפתחה, להגשת בקשה לקבלת אזרחות פורטוגלית על פי חוק האזרחות החדש, המאפשר לצאצאי מגורשי ספרד ופורטוגל לקבל אזרחות מהמדינה.
יש לציין שפוסט זה נכתב טרום משבר הקורונה, כלכלת פורטוגל תושפע מהשלכות המשבר הנ"ל, דבר אשר יקרין ישירות על שוק הנדל"ן במדינה. אנו צופים בלימה בעליות של מחירי הנדל"ן למגורים ברחבי פורטוגל, ותיתכן אפילו ירידת מחירי הבתים במדינה. חשוב לדעת כל משבר הינו גם הזדמנות נדל"ן.
- I מחירים ותשואות של דירות להשקעה בפורטוגל לפי ערים
- II שינוי שנתי ורבעוני במחירי דירות למכירה בפורטוגל
- III מחירי ממוצע של בתים ודירות באזורים השונים בפורטוגל
- IV סקירה כללית
- V נתוני עבר על הנדל"ן בפורטוגל
- VI מצב שוק הבנייה החדשה בפורטוגל
- VII נתונים כלכליים פורטוגל
- VIII יכולות פיננסיות השוק המקומי ומשכנתאות
- IX חשוב לדעת
- X עדכונים וחדשות נדל"ן בפורטוגל
- XI מקורות
נתוני עבר על הנדל"ן בפורטוגל
הגרף מטה מדגים לנו את שינויי שוק הנדל"ן בפורטוגל החל משנת 2011, ניתן לראות בבירור את תחילת התהליך של עליית מחירי הנדל"ן, והתאוששות שוק הנדל"ן בפורטוגל החל משנת 2015.
הנתון בגרף הינו מדד נדל"ן למגורים, נקודת הבסיס של מדד הנדל"ן הינה 100, והיא מייצגת את מחירי הדירות בפורטוגל לשנת 2015.
הגרף מטה, מציג לנו תמונת מיקרו של שוק הנדל"ן בפורטוגל ב3 השנים האחרונות, ניתן לראות את הגידול העוקבי של מחירי הדירות בשנת 2017 – 2019, יש לציין שבתחילת שנת 2020 מורגשת האטה בעליית מחירי הנדל"ן.
הנתון בגרף הינו מדד נדל"ן למגורים, נקודת הבסיס של מדד הנדל"ן הינה 100, והיא מייצגת את מחירי הדירות למגורים לשנת 2015.
מצב שוק הבנייה החדשה בפורטוגל
נתון | 2017 | 2018 | 2019 |
---|---|---|---|
כמות בניינים למגורים שאושרו לבניה | 18000 | 22000 | 24000 |
אחוז גידול יחסית לשנה הקודמת | 11% | 17.6% | 6.7% |
כמות בניינים שהסתיימו | 10500 | 13000 | 16000 |
אחוז גידול יחסית לשנה הקודמת | 7.1% | 19% | 19% |
סה"כ סטוק בתים למגורים בפורטוגל | 5954548 |
*נתון משוער על פי מומחי נדל"ן.
ניתן לראות שמשנה לשנה החל מ2017 כמות הבניינים שהסתיימו גדלה משמעותית, לעומת זאת יש לשים לב לנתון של הגידול במתן אישורים לבניינים חדשים, כיצד הוא קטן משמעותית ב2019.
בטבלה מטה, ניתן לראות הן כמות בניינים ובתים צמודי קרקע, שאושרו לבניה בשנת 2019, ומכמות הבניינים והבתים הפרטיים, שבנייתם הסתיימה ב2019, לפי חלוקת אזורים בפורטוגל.
מטרת הנתונים הנ"ל הינה, לאפשר למשקיעי נדל"ן לחוש היכן מרוכזת תנופת הבנייה החדשה. נתון זה יכול לסייע לזהות הזדמנויות נדל"ן, ולבחור נכון היכן כדאי לבצע עסקאות נדל"ן
אזור | אישור לבניית בניינים | אישור לבתים פרטיים | בניינים שהושלמו | בתים פרטיים שהושלמו |
---|---|---|---|---|
Madeira Islands | 1.6% | 1.5% | 2.1% | 2.4% |
Azores Islands | 3.4% | 2.3% | 4.2% | 2.6% |
Algarve | 5.1% | 6.8% | 4.4% | 6.6% |
Alentejo | 7.8% | 4.1% | 8.4% | 5.1% |
Lisbon metropolis | 15.9% | 22.5% | 14.5% | 22.2% |
Center | 26.9% | 19.8% | 27.9% | 23.6% |
North | 39.3% | 42.9% | 38.5% | 37.6% |
פורטו נכללת בצפון*
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
נתונים כלכליים פורטוגל
נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
---|---|---|---|---|
תמ"ג (מיליארד) | 219 | 237 | 245 | 248* |
אינפלציה | 1.56% | 1.17% | 0.9% | 1.2%* |
אבטלה | 8.8% | 6.8% | 6.13% | |
חוב יחסית לתמ"ג | 126% | 122% | 117% | |
דירוג אשראי (מוד'יס) | BA1 POSITIVE | BAA3 STABLE | BAA3 POSITIVE | |
חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 62% | 66% | 70% | |
תיירות(במיליון) תיירים הנשארים ללינת לילה | 27 | 23 | 20 |
אבטלה
האבטלה בפורטוגל הינה במגמת ירידה קבועה, עדיין קצת גבוהה ב2019 יחסית למצב הפיננסי של המדינה.
חוב לאומי יחסית לתמ"ג
החוב הלאומי גבוה ביחס לתמ"ג, נתון זה היה מדליק נורת אזהרה בדרך כלל, אך המגמה של ירידה כל שנה מייצרת אופטימיות.
חוב מחזיקי בתים לתמ"ג
חוב מחזיקי הבתים קטן מהתוצר הגולמי המקומי ובמגמת ירידה קבועה, זה מרחיק את פורטוגל מסכנת בועת הנדל"ן.
דירוג אשראי (לפי מודיס)
ניתן לראות שדרוג האשראי משתפר משנה לשנה, מה שאומר שהביטחון במערכת הפיננסית בפורטוגל עולה כל שנה, זהו קול שמזמין וקורא להשקעות נדל"ן.
תיירות
פורטוגל קבלה את פרס התיירות היוקרתי בשלוש שנים האחרונות כיעד התיירותי הטוב בעולם, חלק גדול מהתיירים מגיעים מארה"ב, קנדה, סין, ברזיל כמות התיירים שפקדו את פורטוגל בשנת 2019 הינה כ 27 מיליון
יכולות פיננסיות השוק המקומי ומשכנתאות
כל המחירים הם למ"ר ולדירה בעלת שטח של 80 מ"ר בממוצע.
עיר בפורטוגל | רכישת דירה במרכז העיר | רכישת דירה מחוץ למרכז העיר | שכירות דירה במרכז העיר | שכירות דירה מחוץ למרכז העיר | אחוז תשואה ברוטו ממוצע משכירות |
---|---|---|---|---|---|
Lisbon | 4400 | 2600 | 1800 | 1200 | 5% |
Porto | 2600 | 1600 | 1300 | 870 | 6.4% |
Algarve | 2400 | 1000 | 900 | 650 | 7.2% |
Faro | 2500 | 2000 | 1000 | 750 | 5% |
Amadora | 5000 | 2500 | 1200 | 850 | 3.5% |
Matosinhos | 2200 | 1400 | 1200 | 850 | 7.2% |
Braga | 1500 | 1100 | 830 | 600 | 7.2% |
הסכומים הינם ביורו*
הסכומים נכונים ל2019 ותלויים במיקום, מצב נכס, ופרמטרים נוספים
מסתמן עניין הולך וגובר של משקיעים זרים באזורים הכפריים של פורטוגל, הנמצאים במרחק של שעה משדה התעופה, קניית בית, או אדמות במחירים זולים יחסית באזורים אלה, יכולים להוות הזדמנות נדל"ן.
האזורים הנ"ל הינם:
צפונית – Costa de Prata
דרומית – Azeitão, Comporta
ישנם גם אזורים רחוקים יותר שמתחילים לעורר עניין של משקיעי נדל"ן זרים, גם באזור האיים כגון:
Alentejo,, Douro, Azores
משכורת ממוצעת בהונגריה בפורטוגל
שכורת נטו הממוצעת בפורטוגל הינה כ 900 יורו ונעה בין 700 – 1200 יורו לחודש מדובר בתחומי עיסוק ממוצעים.
שנים הנדרשות לתשלום דירה
בפורטוגל נדרשות כ17 שנות עבודה על מנת להחזיר את מחיר הדירה שנקנתה.
משכנתא
נכון לתאריך זה ניתן למצוא משכנתא בתנאים המובאים מטה
ל40 שנה 80% משכנתא, ריבית היוריבור הינה שלילית משנת 2015 (%EURIBOR -1.50)
השכרת דירה ממשכורת יחיד
עלות השכרת דירה בפורטוגל מהווה כ60% ממשכורת נטו של יחיד.
חשוב לדעת
1. מאמר בפורבס ציין את פורטו כאחת הערים המומלצות על ידו לשנת 2020 עבור השקעת נדל"ן, בשנת 2019 ליסבון הייתה העיר המומלצת עבור השקעת נדל"ן, אבל עקב עליית מחירי הדירות בליסבון, פורבס מסמנים את פורטו כיעד הבא עבור השקעה נדל"ן.
2. מחיר הדירות בליסבון עלה בצורה משמעותית מעבר ליכולת של קניית דירה ע"י המקומיים, המפלגה הסוציאליסטית החלה למחות על זה , כפי הנראה הפשרה שתושג בשלב הזה תהיה, שהטבת הגולדן ויזה עבור השקעות נדל"ן, תינתן רק עבור קניית דירה באזורים הכפריים ולא בערים המרכזיות ליסבון פורטו ואתרים אטרקטיביים אחרים.
3. בריטים רבים קנו בתים בפורטוגל, עדיין לא ברור מה יהיו ההשפעות על הברקזיט על שוק הנדל"ן בעיקר באלגרבה שם ריכזו הבריטים ריכזו הרבה השקעותיהם.
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו