מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בהונגריה
סקירה כללית
הונגריה מדינה במרכז אירופאית שמזוהה מאוד עם בירתה, בודפשט היפה המכונה גם פריז של מזרח אירופה. בבודפשט עובר נהר הדנובה אשר חוצה אותה לשני חלקים. נוף העיר משופע במבנים ארכיטקטוניים ומבנים מפוארים ניאו-קלאסיים. בודפשט הינה מהערים הגדולות באירופה. שוק הנדל"ן בהונגריה נפגע בצורה משמעותית במשבר 2008. משבר האשראי הגדול שהחל בארה"ב, גרר את הונגריה לאבטלה חריפה ולמשבר חוב. הונגריה הייתה בין הארצות האחרונות שהתאוששו מהמשבר. משנת 2015 זיהו משקיעים זרים בבודפשט הזדמנות נדל"ן, ופריחת שוק הנדל"ן למגורים החלה. התיירות החלה לפרוח, האוניברסיטאות הנמצאות בבודפשט זכו להכרה, והפכו לאבן שואבת לסטודנטים מכל העולם, בודפשט התייפתה, התפתחה, הפכה למרכז תרבות.
העיר מככבת בשנים האחרונות בין היעדים באירופה המומלצים להשקעת נדל"ן ולתיירות. בודפשט נחלקת ל 23 רובעים. ההתמקדות בבודפשט אינו מוריד מערך שאר הערים בהונגריה שנכון לכתיבת שורות אלה, הופכות להיות יותר ויותר אטרקטיביות עבור השקעות נדל"ן.
יש לציין שהנתונים המובאים בפוסט זה הינם טרום פרוץ משבר הקורונה. השלכות המשבר יטלטלו את כלכלת הונגריה. הונגריה עתידה לחוות מיתון עמוק, אבטלה, שינוי בריביות. שוק הנדל"ן יושפע משמעותית מהמשבר הנ"ל, אנו צופים לירידת מחירי הדירות, מעבר של תושבים מהמרכזים הצפופים לפריפריות המרווחות. שוק הנדל"ן בהונגריה צפויי לעבור שינויים רבים פוסט משבר הקורונה. חשוב לדעת שמשברים כלכליים מייצרים גם הזדמנויות נדל"ן.
נתוני עבר על הנדל"ן בהונגריה
בגרף מטה, ניתן לראות את השינויים של שוק הנדל"ן למגורים בהונגריה ב 10 השנים האחרונות. כפי שניתן להתרשם מחירי הדירות, התחילו לעלות משנת 2014 בצורה חדה ויציבה. שנת 2019 מאופיינת בעצירה בעליית מחירי הדירות.
*הנתון בגרף הינו מדד נדל"ן למגורים, נקודת הבסיס של מדד הנדל"ן הינה 100, והיא מייצגת את מחירי הדירות לשנת 2015.
הגרף מטה, מציג את השינויים של שוק הנדל"ן למגורים בהונגריה, בשנים 2018 – 2020, ניתן לראות עליית מחירי דירות בהונגריה עד תחילת שנת 2019. יש לשים לב לשינוי המגמה של מחירי הדירות בשנים 2019 – 2020, שינויי זה יכול לבשר על התייצבות וירידת מחירי דירות בהונגריה.
*הנתון בגרף הינו מדד נדל"ן למגורים, נקודת הבסיס של מדד הנדל"ן הינה 100, והיא מייצגת את מחיר הדירות לשנת 2015.
נתונים כלכליים הונגריה
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| תמ"ג (מיליארד) | 140 | 161 | 170 | 181* |
| אינפלציה | 2.4% | 2.9% | 3.4% | 3.4%* |
| אבטלה | 4.2% | 3.71% | 3.5% | |
| חוב יחסית לתמ"ג | 72.9% | 70.2% | 67.5% | 65%* |
| דירוג אשראי (מוד'יס) | BAA3 STABLE | BAA3 STABLE | BAA3 STABLE | |
| חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 22% | 21% | 22% | |
| תיירות(במיליון) תיירים הנשארים ללינת לילה | 15.8 | 17.5 |
נתון משוער על פי מומחים*
תמ"ג
התמ"ג בהונגריה מראה גידול יפה משנה לשנה צפוי להמשיך כך, יש לציין שהתמ"ג לנפש מראה גם כן גידול יפה מאוד.
אבטלה
נתון האבטלה בהונגריה נמוך.
חוב לאומי ביחס לתמ"ג
החוב יחסית לתמ"ג בהונגריה הינו טוב וצפוי להמשיך לרדת.
חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג
תון מעולה מעיד על חוסן, מרחיק את סכנת בועת נדל"ן בהונגריה. נתון זה הינו חשוב למשיכת השקעות נדל"ן במדינה.
אשראי(מודיס)
דירוג האשראי של הונגריה לפי מודיס מצביעה רמת סיכון בינונית, יכולת סבירה להחזרת הלוואה לטווח קצר.
תיירות
הונגריה אטרקטיבית מאוד לתיירות. זאת ניתן לראות בעליית כמות התיירים המגיעים מידי שנה ,הנתון הינו של תיירים זרים שנשארים לישון לילה, אם מתייחסים גם לתיירים העוברים בהונגריה ללא לינה המספר גדל עד סביב 55 מיליון. נתון זה מביא הרבה משקיעים לחפש דירות למכירה על מנת להכשיר להשכרה קצרת טווח (ארביאנבי)
סקירת שוק הנדל"ן בהונגריה
כל המחירים הם למ"ר ולדירה בעלת שטח של 80 מ"ר בממוצע.
| עיר בהונגריה | רכישת דירה במרכז העיר | רכישת דירה מחוץ למרכז העיר | שכירות דירה במרכז העיר | שכירות דירה מחוץ למרכז העיר | אחוז תשואה ברוטו ממוצע משכירות |
|---|---|---|---|---|---|
| Kecskemet | 1400 | 1000 | 600 | 500 | 5.5% |
| Sopron | 3000 | 2000 | 1500 | 1200 | 8% |
| Gyor | 1500 | 1100 | 850 | 720 | 9% |
| Szekesfehervar | 1700 | 1500 | 700 | 600 | 6.5% |
| Debrecen | 1500 | 1300 | 1000 | 850 | 10% |
| Budapest | 2800 | 1800 | 900 | 600 | 4% |
| Nyiregyhaza | 1600 | 1000 | 400 | 300 | 3.3% |
המטבע בטבלה זו הינה ביורו *
הנתונים בטבלה מעודכנים עבור השנים 2019 תחילת 2020. מחיר הדירות ומחיר השכרת דירות בהונגריה, משתנים בהתאם למיקום הבית בעיר, מצב הנכס ופרמטרים נוספים.
בטבלה זו צוינו רק הערים בהונגריה, בהם מחיר הדירות גבוה מ 850 יורו למ"ר. בשאר הערים בהונגריה, מחיר הדירות נע בין 450 – 850 יורו למ"ר.
הרובע היקר ביותר בבודפשט הינו רובע 5, מחיר הבתים ברובע יכולים להגיע ל3000 יורו למ"ר, הרובעים הזולים בבודפשט הינם רובע 19 ורובע 20, מחירי הנדל"ן למגורים ברובעים אלה הם בממוצע 1500 יורו למ"ר .
Szekesfehervar*
עיר זו זוכה להתייחסות מיוחדת, כיוון שהיא הופיעה בפורבס (לינק מטה) כאחת הערים המומלצות עבור השקעת נדל"ן לשנת 2020. באזור זה יש עלייה של 17% בכמות של מכירת נדל"ן למגורים בהשוואה לשנת 2018, זאת בעיקר בזכות חיבור הרכבת בעיר לבודפשט. אזור זה נמצא בדרך בין שני מקומות בילוי פופולריים: אגם בלטון ואגם ולנס, האחרון מהם ידוע בחופי הים שלו.
התחלות בניה בהונגריה
| אזור בהונגריה | 2018 (דירות שנבנו) | 2019 (דירות שנבנו) | 2018 (דירות שאושרו) | 2019 (דירות שאושרו) |
|---|---|---|---|---|
| בודפשט | 5840 | 5840 | 12000 | 12100 |
| כפרים | 3500 | 4270 | 6000 | 6300 |
| ערים אחרות | 5730 | 5930 | 10500 | 9400 |
| ערים ומחוזות | 4560 | 5100 | 8160 | 7200 |
| סה"כ | 19630 | 21140 | 36660 | 35000 |
יכולות פיננסיות של אזרחי הונגריה עבור קניית נדל"ן למגורים
משכורת ממוצעת בהונגריה
המשכורת משתנה מעיר לעיר ועומדת על כ 550 – 800 יורו נטו בממוצע.
שנים הנדרשות לתשלום דירה
נתון זה גם הוא משתנה מעיר לעיר ועומד על בין 17 – 19 שנה.
חשוב לדעת
1. מתן משכנתאות לזרים בהונגריה הינו תהליך לא פשוט ולא ברור כל כך, מי שמעוניין במינוף השקעת נדל"ן צריך לבדוק זאת תחילה.
2. יש צפי של מומחי נדל"ן שמחירי הדירות בהונגריה ובעיקר בבודפשט הגיעו לשיאם ומכאן יתחיל תהליך של התייצבות, או שתחל ירידה מתונה של מחירי הנדל"ן למגורים.
3. חשוב ביותר. על מנת לדחוף את שוק הנדל"ן למגורים, בעיקר של דירות החדשות. ממשלת הונגריה נקטה בצעד חכם בו הורידה את המע"מ עבור קניית דירה חדשה מ 27 אחוז ל5 אחוז, כאשר האישור ניתן לתקופת זמן של 1/1/2016-31/12/2019, אישור זה ניתן עבור דירות של עד 150 מטר שטח פעיל, וילות עד 300 מטר שטח רצפה. תאריך התפוגה של הטבה זו לרוכשי הדירות ישפיע על השקעות נדל"ן בהונגריה, הוא אחד הגורמים לצפי של ירידת מחירי הדירות במדינה. אנו משערים שביטול הטבת המע"מ, יגרום למשקיעי הנדל"ן בהונגריה לחפש אחר שוק נדל"ן אחר אשר מציע הזדמנויות נדל"ן אטרקטיביות יותר .
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
