ראשי » אירופה » ספרד » השקעות נדל"ן בספרד » השקעות נדל"ן בספרד
השקעות נדל"ן בספרד
מחירים ותשואות של דירות להשקעה בספרד לפי ערים
עיר בספרד | מחיר דירה להשקעה בספרד [יורו\מ"ר] | מחיר השכרת דירה [יורו\מ"ר] | תשואה [%] | |
---|---|---|---|---|
ברצלונה | 5000€ | 17€ | 4.00% | דירות להשקעה בברצלונה |
מדריד | 4300€ | 16€ | 4.00% |
• המספרים הינם ממוצעים ואין להסתמך עליהם כהמלצה.
• מקור לנתונים בIdealista
שינוי שנתי ורבעוני במחירי דירות למכירה בספרד
רבעון | שינוי שנתי במחיר דירות למכירה בספרד | שינוי רבעוני במחיר דירות למכירה בספרד |
---|---|---|
Q1/2021 | 0.90% | 0.40% |
Q4/2020 | 1.70% | 0.80%- |
Q3/2020 | 1.80% | 1.20% |
Q2/2020 | 2.20% | 0.00% |
Q1/2020 | 3.30% | 1.20% |
Q4/2019 | 3.70% | 0.60%- |
סקירה כללית
אם הייתם שואלים אותי, מה ספרד בשבילך? הייתי עונה אינטואיטיבית, אימפריה, היסטוריה עשירה, ברצלונה, גאודי, סלבדור דאלי, סנגריה צוננת בראמבלס, מדריד, מלחמת שוורים, חופים מדהימים, איביזה, טנריף. יכולתי להמשיך להפליג עם הטעמים שהארץ הנפלאה הזו הותירה בי, אך אנו בנדל"ן עסקינן.
לצערי ב 12 השנים האחרונות ספרד סופגת מהלומות פיננסיות, בשנתיים האחרונות יש סימנים לכך שספרד בדרך הנכונה על מנת לייצב את עצמה. בימים אלה, עוד מכשול עצום ניצב בדרכה של ספרד אשר מאיים לטלטל את כלכלתה וזו מגפת הקורונה הפוקדת אותנו. להערכתינו, האנרגיות הפיננסיות שמוכוונים למלחמה במגפת הקורונה, והאבטלה הגבוהה תגרור את העולם למיתון וקריסת חברות, הארצות שנכנסו חלשות למלחמה הזו יפגעו הכי קשה וביניהם ספרד, אך מכיוון שאנחנו מעדיפים תמיד את הגישה האופטימית והעתיד נסתר מפנינו, נתמקד בפוסט זה בסקירה קצרה על הדרך שעשתה ספרד עד סוף 2019 תחילת 2020, ועל תהליך קניית נדל"ן למגורים בספרד, השכרתו, מכירתו, והעלויות הנלוות להשקעות נדלן בספרד.
ספרד ספגה מהלומה רצינית עקב משבר האשראי אשר פקד את העולם ב 2008, מאז ספרד מחפשת את דרכה ליציאה מהמשבר, בשנים האחרונות אנו מתחילים לראות את פירוט הצעדים הרדיקלים שננקטו, דירוג האשראי של ספרד עולה משנה לשנה על אף שאינו טוב עדיין, האבטלה יורדת, התמ"ג עולה כל שנה, התיירות גואה, כל אלה מצביעים על כיוון חיובי של התייצבות כלכלה בספרד.
ספרד משוועת למשקיעים זרים שעדיין יושבים על הגדר, לעומת זאת משקיעי נדל"ן זרים המעוניינים בנכסים בקרבת חופיה הקסומים, באיים הייחודים ובערים האטרקטיביות של ספרד, כבר נמצאים שם. מחירי הנדל"ן למגורים עולים בהתמדה בספרד אך בקפיצות קטנות. הצפי לשנת 2020 טרם משבר הקורונה היה, עלייה בכמות משקיעי הנדל"ן הזרים בספרד, בעיקר מבריטניה עקב תהליך הברקזיט וההשלכות שלו על בריטניה. מחיר השכרת בתים בספרד גבוה בעיקר בערים הפופולריות, עקב מחסור בהיצע של השכרת בתים, הבנק בספרד מחזיק סטוק גדול של דירות מעוקלות מתקופת המשבר הגדול, אותם הוא החל בשנתיים האחרונות לשחרר לשוק הנדל"ן במינונים מדודים. משקיע נדל"ן שמתכנן לרכוש מעל 8 נכסי נדל"ן עבור תשואת שכירות בספרד, מומלץ לו לבצע רכישת דירות דרך חברה, ספרד מעודדת זאת במתן הטבות.
רכישת נכס בספרד
עלויות קניית בית בספרד משולמות בעיקר על ידי הקונה, ומשתנות מאזור לאזור, עבור קניית בית מעל 500000 יורו ניתן להגיש בקשה לגולדן ויזה.
מספר NIE
מספר פיננסי אשר יש צורך להנפיקו בספרד על מנת לבצע עסקאות נדל"ן, המספר הינו ייחודי ומלווה כל מסמך עליו אנו חותמים, יש לציין שהנפקת המספר יכול לקחת זמן ארוך, חברת תיווך נדל"ן יכולה לעזור לזרז את התהליך.
חשבון בנק
צריך לפתוח חשבון בבנק מקומי בספרד.
נוטריון
נוטריון בספרד גובה בין 0.03% – 0.45% מערך קניית דירה. נהוג שקונה הנכס משלם עלות זאת. חישוב העלות הינה פרוגרסיבית.
עורך דין נדל"ן
עלות עורך דין נדל"ן בספרד הינה 1% – 2% מערך עסקת נדל"ן, מומלץ לשכור את שרותיו של עו"ד נדלן, אשר ילווה אתכם בתהליך רכישת דירה בספרד.
מס העברה
קניית דירה יד 2 בספרד מצריכה תשלום מס בסך 6% – 10% מערך עסקת הנדל"ן תלויי באזור בספרד בו הנכס נמצא לדוגמא:
אזור בספרד | מס העברה |
---|---|
קטלוניה | 10% |
מדריד | 6% |
האיים הקנרים | 6.5% |
האיים הבלאריים | 9% |
רישום נכס
לאחר קניית דירה בספרד יש לשלם מס רשום, המס הינו פרוגרסיבי ונע בין 0.02% – 0.4% מערך עסקת נדל"ן, המס משתנה בהתאם לאזור בו הנכס ממוקם.
רכז בירוקרטי- לא חובה
שירות הניתן בד"כ ע"י איש כספים, אשר מטפל עבורנו בכל הבירוקרטיה המנהלתית הקשורה לרכישת הנכס והמשכנתא. העלות הינה כ 1% מערך רכישת הדירה.
מע"מ
המס הינו רלוונטי רק עבור קניית דירה חדשה בספרד והינו 10%, על דירה חדשה אין מס העברה.
משכנתא
משקיעים זרים בספרד יכולים לקחת רק בין 60-70 אחוז מערך הערכת שמאי של הדירה ולא מערך רכישת דירה כפי שהוא מופיע בחוזה, הערבות לקבלת המשכנתא הינו הנכס שנרכש, המשכנתא עבור קניית נכס בספרד ע"י משקיעים זרים מוגבלת לעד 20 שנה. לעיתים הבנק מאפשר לקיחת משכנתא גדולה יותר כאשר קניית דירה נעשתה מנכסי הבנק (נכסים מעוקלים), ריבית המשכנתא הינה קבועה, בדרך כלל ועומדת על כ2.4%.
עמלת טיפול של הבנק היא בערך 1 – 1.5 אחוז.
שמאי נדל"ן
שמאי נדל"ן או בודק מקצועי בודק את מצב הנכס בתהליך קניית דירה, גובה עבור שירותיו בין 1000 – 2000 יורו, תלויי במיקום ובגודל הנכס שנרכש.
שיפוץ דירה
כאשר מחליטים על קניית דירה יד 2 בספרד, יש לעדכן בתקציב השקעת נדל"ן את עלות שיפוץ הנכס, עלות זו היא גבוהה וחשוב שהיא תילקח בחשבון, העלות נעה בין, 500 – 700 יורו למטר עבור שיפוץ בסיסי לדירה (צנרת, חשמל, ברצפה, צביעה, חלונות ודלתות חדשים), 800 – 1000 יורו למ"ר עבור שיפוץ קומפלט של הנכס ברמה גבוהה כולל מטבח מודרני, כל מוצרי חשמל, אלמנטים עיצוביים.
ריהוט דירה
ריהוט בסיסי לדירה של 2 – 3 חדרים סגנון איקאה נע סביב 10000 יורו.
דירות להשקעה בספרד
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
השכרת דירה בספרד
ביטוח הדירה
ביטוח דירה הוא הכרחי במידה ולוקחים משכנתא, הוא נע סביב 250 יורו לשנה עבור דירה של 90 מ"ר. במצב של השכרת דירה עבור שכירות קצרת טווח (ארביאנבי), או שהדירה מרוהטת בריהוט יקר, חשוב להוסיף ביטוח תכולה.
חברת ניהול נכסים
חברת ניהול נכסים בספרד, גובה עבור ניהול השכרת דירה לשכירות ארוכת טווח 10% מסכום השכרת דירה, עבור ניהול השכרת דירה לשכירות קצרת טווח (ארביאנבי) העלות תהיה בין 15 – 20% מתשואת השכרת דירה.
מתווך נדל"ן
מתווך נדל"ן בספרד גובה חודש שכירות עבור השכרת דירה.
מס השכרת דירה
מס ההכנסה עבור השכרת דירה בספרד עבור משקיעי נדל"ן זרים, הינו 24% מתשואת השכרת דירה.
עבור תושבים מקומיים המס הינו פרוגרסיבי.
מכירת נכס בספרד
מתווך נדל"ן
מתווך נדל"ן בספרד גובה עמלת תיווך עבור עסקת נדל"ן כ 3-6 אחוז ממחיר מכירת דירה. מוכר הנכס משלם את העמלה. ניתן לנכות את עלות עמלה זו ממס השבח.
מס שבח
מס השבח בספרד הינו מס רווח הון על ההפרש בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה, לזרים המס הוא לא פרוגרסיבי כמו לתושבים אלא קבוע והינו בסך של 19%, ניתן לזכות ממס השבח את כל עלויות מכירת דירה, עלויות קניית דירה, ועלויות שיפוץ הנכס. יש לזכור לשמור חשבוניות של כל ההוצאות.
היטל השבחה
היטל השבחה הינו מס על מכירת דירה מס זה משולם עבור עליית ערך הקרקע, המס משולם לרשות מקומית ונסמך על 3 פרמטרים: עליית המחיר של החלקה, האזור בו מצויה החלקה, הזמן שהחלקה/נכס היה בבעלות המוכר. הסכום הינו כ 1% מערך מכירת נכס.
אישור חברת חשמל
אישור חברת חשמל מתייחס לתקינות החשמל בדירה, עלות האישור, כ 300 יורו.
חשוב לבדוק
מומחי נדל"ן מעריכים שהאזורים בקרבת החוף ואזור וולנסיה, הולכים להיות הזדמנות נדל"ן עבור משקיעי נדל"ן בספרד.
יש לעקוב מקרוב אחר השפעות מגפת הקורונה על השוק הפיננסי של ספרד לפני קניית נכס.
ספרד עדיין לא מצליחה להשתלט על החוב העצום שלה שגדל משנה לשנה, אין ספק שממשלת ספרד תאלץ לעשות צעדים מיידיים ומשמעותיים על מנת להשתלט ולרסן את המשך הגידול.
ממשלת ספרד מעודדת קניית נכסים דרך חברה מקומית בספרד, במידה ואתם מתכננים קניית דירות רבות בספרד, כדאי לשקול לפתוח חברה מקומית בספרד ולבצע עסקאות נדל"ן דרכה, מעל 8 נכסים הממשלה נותנת הטבות משמעותיות מאוד במיסויי השכרת דירות.
אנו ממליצים, לפני רכישת דירה ראשונה בספרד כדאי להסתייע בליווי של מומחה נדל"ן, אשר אמין עליכם ומכיר היטב את שוק הנדל"ן בספרד, על מנת שילווה אתכם בכל התהליכים, משלב חיפוש הנכס, זיהוי הזדמנויות נדלן בספרד, ניהול משא ומתן, תיאום ציפיות ותכנון תקציב, ליווי בכל השלבים של קניית דירה בספרד, לקיחת משכנתא, שיפוץ דירה, מציאת חברת ניהול נכסים.