מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בהולנד
סקירה כללית
הולנד נקשרת לעמינו דרך חסידי אומות עולם רבים אשר יצאו מקרבה וגוננו על פליטי השואה שנרדפו על ידי הצורר הנאצי. הולנד הינה ארץ מישורית מקושטת בשדות של צבעונים תחנות רוח וכפרים אותנטיים, הולנד מהווה יעד מרכזי לטיול עם ילדים עקב המגוון הגדול של פארקי המים הפזורים ברחביה, מבוגרים המחפשים שעשועים לגדולים מוצאים אותם בכמויות גדולות באמסטרדם בין הקופי שופס לרחוב החלונות האדומים. הולנד ידועה בליברליזם שלה בתחום הסמים והזנות, נשואים חד מיניים וסובלנות לכל מי שהוא שונה או אחר.
הולנד חוותה טלטלה כלכלית בעקבות משבר האשראי שהיכה בעולם בשנת 2008, המשבר פקד את הולנד בשני גלים (דאבל דיפינג) 2008-09 גל ראשון,2011-13 גל שני, רק בשנת 2013 המשק ההולנדי החל להתייצב ולצמוח.
משקיעי נדל"ן נמשכים להולנד עקב החוסן הכלכלי שלה, עליות ממושכות של מחירי הדירות לאורך זמן, תשואת שכירות גבוהה, מיסוי נמוך הן עבור קניית דירה והן עבור מכירת דירה, לדוגמא בהולנד אין מס שבח על מכירת בית.
הולנד נחשבת לאחת הארצות הצפופות ביותר בעולם מבחינת כמות תושבים לקמ"ר, מצוקת הדיור הופכת להיות קשה יותר משנה לשנה, הבנייה החדשה לא מצליחה להדביק את פער הביקוש, כדי להתמודד עם החסך נעשים ניסיונות לממש דירות להשכרה ולהפכן לדירות למכירה. בנוסף הממשל בהולנד מנסה לווסת את מחירי השכרת דירות.
הסיכונים של השקעת נדל"ן באמסטרדם גוברים בשנה האחרונה זאת כיוון שעריית אמסטרדם החלה להגביל את שכר הדירה, צעד זה גם אמור לרסן את מחירי השכרת דירות בעיר ובעקיפין גם את מחירי הדירות.
פרמטר משפיע נוסף הינו, פסיקת בית המשפט שעל ממשלת הולנד לעצור את זהום החנקן באוויר, בהתאם לכך הוקפאו פרויקטים של בניה וביניהם גם פרויקטים של בניה למגורים. תהליך זה יערער עוד יותר את איזון שוק הנדל"ן בהולנד ויגרור מחסור גדול יותר של דירות למכירה.
משקיעי נדל"ן זרים מחפשים כיום הזדמנויות נדל"ן חלופיים מחוץ לאמסטרדם, רוטרדם סומנה כיעד הבא והוזכרה בפרובס כאחת מהערים המומלצות עבור השקעת נדל"ן ל 2020, משקיעי נדל"ן החלו להגביר גם נוכחות באזור הארלם ווסטלנד שם הסיכון הוא פחות וניתן להשיג תשואות שכירות נאות עדיין.
הפוסט הנ"ל סוקר את מצב הנדל"ן עד תחילת שנת 2020 טרם משבר הקורונה,צריך לקחת בחשבון שהמשבר שאנו חווים יטלטל את כלכלות העולם וגם הולנד תחווה אותו היטב, המשבר ישפיע גם על שוק הנדל"ן בהולנד לכן חשוב לחכות שהמצב יתייצב ואז לחפש הזדמנויות נדל"ן.
סקירת שוק הנדל"ן בהולנד
בגרף מטה מוצגת תמונת מאקרו המתארת את השינויים של שוק הנדל"ן בהולנד ב10 שנים האחרונות, ניתן לראות שמשנת 2014 יש עליה קבועה וגבוהה כל שנה של מחירי הדירות.
הנתונים המוצגים בגרף הינם מדד נדל"ן, כאשר 100 הינו הערך הבסיסי של מדד הנדל"ן ומשקף את מחירי הדירות בהולנד בשנת 2015.
בגרף מטה מוצגת תמונת מיקרו חודשית של שוק הנדל"ן בהולנד עבור סוף שנת 2019 עד אוקטובר 2020, כפי שניתן להתרשם שמגמת מחירי הנדל"ן בהולנד הינה קבועה ועולה בהתמדה.
הנתונים המוצגים בגרף הנ"ל הינם מדד נדל"ן כאשר 100 הינו הערך הבסיסי של מדד הנדל"ן ומשקף את מחירי הנדל"ן בהולנד בשנת 2015.
הגרף מטה מציג תמונת מצב של מתן אישורי בניה לבנייני מגורים ב5 שנים האחרונות חודש בחודשו, ניתן לראות שבמהלך 2018 הייתה קפיצה במתן אישורים לבניית בניינים עבור דירות חדשות, ובמהלך 2019 מתן אישורי הבניה לבנייני מגורים בהולנד התמתן שוב.
בטבלה מטה מוצגים מחירי רכישת דירות ומחירי השכרת דירות בחלק מהאזורים המועדפים על משקיעי נדל"ן זרים בהולנד.
| עיר בהולנד | חיר דירות למכירה במרכז העיר | חיר דירות למכירה מחוץ למרכז העיר | השכרת דירה במרכז העיר | השכרת דירה מחוץ למרכז העיר | אחוז תשואה ברוטו ממוצע משכירות |
|---|---|---|---|---|---|
| Almere | 2900 | 2400 | 1500 | 1200 | 8% |
| Amsterdam | 8000 | 5000 | 3000 | 2100 | 6% |
| Haarlem | 5800 | 4100 | 2300 | 1700 | 6% |
| Heerlen | 1700 | 1500 | 1100 | 900 | 9% |
| Rotterdam | 4000 | 2700 | 2000 | 1300 | 7% |
| Utrecht | 4800 | 3800 | 2200 | 1500 | 6% |
| Venlo | 2000 | 1300 | 1000 | 700 | 8% |
*המחירים בטבלה הינם ביורו. המחירים הינם ברוטו לפני הוצאות.
מחירי דירות גבוהים עבור דירות למכירה באמסטרדם, בשילוב עם תהליך הגבלת מחירי השכרת דירות מתחיל להרחיק את משקיעי הנדל"ן לאזורים אחרים בהולנד, רוטרדם סומנה ע"י פורבס כאחד היעדים המומלצים עבור השקעת נדל"ן באירופה.
אזורים נוספים הם:
Schiedam, Almere, Emmen,Venlo, Heerlen
באזורים הנ"ל ניתן לראות יותר ויותר משקעי נדל"ן זרים קונים בתים, כפי שניתן לראות בטבלה מעלה באזורים הנ"ל ניתן לקבל תשואת שכירות גבוהה עבור השכרת דירה.
נתונים כלכליים הולנד
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| תמ"ג (מיליארד) | 830 | 912 | 951 | 970* |
| אינפלציה | 1.3% | 1.6% | 2.5% | 1.6% |
| אבטלה | 4.4% | 3.6% | 3.2% | |
| חוב יחסית לתמ"ג | 57% | 52% | 49% | 68%* |
| דירוג אשראי (מוד'יס) | AAA STABLE | AAA STABLE | AAA STABLE | |
| חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 108% | 104% | 101% | |
| תיירות(במיליון) | 16 | 19 | 20* |
התמ"ג
התמ"ג של הולנד הינו מכובד מאוד ובמיוחד התמ"ג לנפש שעומד על כ 53000 יורו, הולנד ממוקמת במקום ה-12 בעולם מבחינת תמ"ג לנפש.
אינפלציה
האינפלציה בהולנד הינה בריאה ונעה סביב 2 אחוז המוגדר על ידי האיחוד האירופי כנתון אופטימלי
אבטלה
האבטלה בהולנד נמוכה מאוד ויורדת כל שנה.
חוב לאומי יחסית לתמ"ג
נמצאים במקום חיובי
דירוג אשראי (לפי מודיס)
משנת 2014 דירוג האשראי של הולנד לא השתנה ונמצא במקום גבוה מאוד, נתון המצביע על מערכת בנקאית חזקה.
חוב מחזיקי בתים לתמ"ג
הנתון הזה גבוה. במידה והיה מדובר במדינה ששאר הנתונים שלה ממוצעים ומטה נתון זה היה הופך לתמרור אזהרה אבל עקב הנתונים הכלכליים של המצוינים של הולנד ותהליך של שיפור מתמיד, נתון זה אינו רלוונטי לסכנת בועה ברקע.
תיירות
התיירות בהולנד עולה משנה לשנה באופן מתמיד.
שכר ממוצע
השכר נטו הממוצע לשכיר בהולנד הינו 2600 יורו.
השכרת דירה ממשכורת יחיד
השכרת דירה בהולנד מהווה כ 60 אחוז מסך משכורת נטו ממוצעת של יחיד.
שנות עבודה עבור קניית דירה
שנות עבודה של יחיד נדרשות עבור תשלום של קניית דירה בהולנד.
חשוב לדעת
מחירי הדירות באמסטרדם ובערים הגדולות כבר גבוהים, לפי מומחי נדל"ן מחירי הבתים בהולנד יתייצבו ואף יתחילו לרדת. חלק מהגורמים אשר יגרמו לירידת מחירי הנדל"ן בהולנד הינם: מטרת הרשויות להוריד את מחירי השכרת הבתים, תהליכים אלו מתחילים באמסטרדם בצורת התערבות בויסות מחירי השכרת דירות, תהליך זה יבלום את עליית מחירי השכירות ואת מחירי הדירות, כבר עתה ניתן לראות נדידה של משקיעי נדל"ן למקומות אחרים בהולנד.
עקב זיהום האוויר ומחויבותה של הולנד לרסן אותו בעיקר מבחינת פליטות החנקן, הוקפאו פרויקטים של בניה אשר יגרמו למחסור של דירות למכירה, הקפאה זו תערער את שוק הנדל"ן בהולנד ותגדיל את הפער בין הביקוש להיצע.
מגפת הקורונה תפגע בכלכלות העולם וגם הולנד תפגע ממנו, הולנד נכנסה חזקה למשבר זה לכן לדעתי גם תהיה בין המדינות הראשונות לצאת ממנו.
משקיעי נדל"ן המעוניינים לקחת משכנתא אם כדי לייצר מינוף או לכל מטרה אחרת צריכים לדעת שהבנקים בהולנד אינם מאפשרים משכנתאות לזרים. ניתן לקחת הלוואות מגופים פרטיים אבל הנושא מצריך בדיקה מדוקדקת.
עדכונים וחדשות נדל"ן בהולנד
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
