פרויקטים להשקעה ברומניה
השקעות נדל"ן ברומניה
סקירה כללית
רומניה מקסימה את המבקרים בה עם נופי ההרים ,אזורי הכפר, הערים ההיסטוריות שלה ובירתה העמוסה. בעשור האחרון רומניה עברה התפתחות משמעותית והיא אחת החברות האחרונות באיחוד האירופי. רומניה היא מדינה גדולה עם ניגודים קיצוניים: ערים מסוימות שהינן מערב אירופאיות לחלוטין, לעומתן כפרים מסוימים שנראה כי קפא בהם הזמן. הדברים שרומניה מפורסמת בהם הינם: הרי הקרפטים, מכרות המלח, מבצרים מימי הביניים, דרקולה, יערות צפופים קדומים, דלתת הדנובה ועוד ועוד.
רומניה עשירה באוצרות טבע, תעשיית פלדה וכימית מפותחת. טרם משבר האשראי בשנת 2008 צמיחת הכלכלה של רומניה הייתה מהגדולות בגוש, ועמדה על כ7% שנתי. משבר האשראי בשנת 2008 היכה ברומניה כמו ברוב מדינות העולם, רומניה נזקקה לסיוע מהאיחוד האירופי על מנת להתייצב שוב כלכלית. משנת 2017 הכלכלה של רומניה חווה צמיחה יפה אך יורדת מ 7% ל 4%. דירוג האשראי של רומניה נמוך והורד השנה על ידי 3 חברות הדירוג, זאת בעיקר עקב גירעון תקציבי עולה ומתמשך. משנת 2015 מחירי הדירות ברומניה החלו לעלות שוב אחרי ירידה של 3 שנים שהניבו תשואות יפות עבור משקיעי נדל"ן, תשואת השכרת דירה ברומניה ברוטו הינה כ5%.
מחירי הדירות ברומניה קרובים לרמת השיא שהיו לפני שנת 2008.
כל מה שנכתב בפוסט זה תקף לטרום משבר הקורונה. משבר הקורונה יטרוף את התחזיות, מדינות יכנסו למשברים כלכליים ואיתם גם רומניה, הצפי לפי מומחים שבתקופה הקרובה עד שנת 2021 הגירעון התקציבי יגדל, האבטלה תגדל, והמשק יכנס למיתון עמוק. תקופה זו תטלטל את שוק הנדל"ן ברומניה ותשפיע על מחירי הדירות בצורה משמעותית. משקיעי נדל"ן ותיקים יודעים שכל משבר הינו גם הזדמנות נדל"ן.
שינוי שנתי ורבעוני במחירי דירות למכירה ברומניה
| רבעון | שינוי שנתי במחיר דירות למכירה ברומניה | שינוי רבעוני במחיר דירות למכירה ברומניה |
|---|---|---|
| Q1/2021 | 1.40% | 2.70% |
| Q4/2020 | 2.00% | 1.30% |
| Q3/2020 | 2.30% | 2.60%- |
| Q2/2020 | 6.60% | 0.10% |
| Q1/2020 | 8.10% | 3.30% |
| Q4/2019 | 4.70% | 1.60% |
סקירת נדל"ן ברומניה לשנת 2020
הביקוש עבור דירות למכירה ברומניה נשאר גבוה גם במהלך שנת 2020 (שנת הקורונה).
למרות זאת, כמות הקונים הפוטנציאלים לרכישת דירה ברומניה ב 6 הערים הגדולות עמדה על 455,000 בלבד בשנת 2020, ירידה מתונה יחסית לשנת 2019 שם כמות הקונים הפוטנציאלים עמדה על 482,000. לפי הערכת analizeimobiliare ההיצע עבור דירות ברומניה הן יד שניה והן חדשות נמוך פי 4 מהביקוש.
כמות הדירות ברומניה שנמכרו במהלך 2020 עמד על 600,000 ב 11.6% יותר משנת 2019, מתוכם 123,000 בתים בודדים. במחוז Ilfov נרשמו הכי הרבה עסקאות נדל"ן ברומניה 27% מכלל עסקאות הנדל"ן ברומניה בכלל. יותר מ50% מעסקאות הנדל"ן ברומניה נרשמו במחוזות Bucharest, Ilfov, Cluj, Brașov, Timiș, Constanța, Iași.
החל מאפריל אשתקד. לתוך משבר הקורונה הובחנה ירידה בדרישה לדירות רגילות, והחלה מגמה שיותר ויותר רוכשים החלו לחפש דירות עם גינה בקומת קרקע.
במחוזות Prahova, Brașov מחוזות שהם גם פוטנציאלים מבחינת תיירות, הורגשה עליה של 50% בביקוש עבור בתי קרקע.
בשנת 2020 היו 7,4000 דירות להשכרה, 1 מתוך 5 דירות ברומניה, לעומת 56,000 בשנת 2019, 1 מתוך 6 דירות ברומניה.
סקירת נדל"ן ברומניה ברבעון ה 1 של 2021
רמת הביקוש עבור בתים ודירות למכירה ברומניה ב 6 הערים הגדולות, ברבעון הראשון של 2021 יחסית לרבעון הראשון של 2020.
| קטגוריה | Q1\2021 | Q1\2020 |
|---|---|---|
| כמות הדרישה עבור דירות ברומניה למכירה | 165,000 | 171,000 |
| כמות רכישת דירות ברומניה | 162,000 | 133,000 |
| כמות רכישת בתים למכירה ברומניה | 40,000 | 28,000 |
רמת ההיצע של בתים ודירות למכירה ברומניה ב 6 הערים הגדולות, ברבעון הראשון של 2021 יחסית לרבעון הראשון של 2020.
| קטגוריה | Q1\2021 | Q1\2020 |
|---|---|---|
| היצע הבתים והדירות ברומניה | 15,800 | 14,200 |
| היצע הבתים והדירות ברומניה להשכרה | 25,500 | 18,400 |
| היצע הדירות ברומניה ב 440 פרויקטים חדשים | 18,300 | 18,000 |
שינויים במחירי נדל"ן ברומניה בערים המרכזיות בתקופות זמן שונות
חשוב לציין תחילה שהנתון השנתי המובא בטבלאות מטה מושפע ממשבר הקורונה שפקד את העולם בשנת 2020. ולכן ההתייחסות כלפיו צריכה להיות בהתאם.
| ערים ברומניה | מחיר דירה [€/מ"ר] | שינוי רבעוני [%] | שינוי שנתי [%] | שינוי ב5 שנים |
|---|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | €1,850 | 1.90% | 5.20% | 60.60% |
| București | €1,480 | 0.40% | 1.10% | 39.60% |
| Timișoara | €1,290 | 1.30% | 1.30% | 31.40% |
| Constanța | €1,280 | 2.10% | 3.80% | 38.20% |
| Brașov | €1,260 | 3.10% | 5.50% | 42.30% |
| Craiova | €1,200 | 1.60% | 6.20% | 49.30% |
| Iași | €1,090 | 1.30% | 4.90% | 27.50% |
| Oradea | €1,090 | 2.80% | 4.60% | 27.50% |
| Ploiești | €1,000 | 3.20% | 7.00% | 48.80% |
| Galați | €960 | 2.30% | 3.90% | 29.10% |
| Brăila | €890 | 2.50% | 3.20% | 50.60% |
*מחירי הנדל"ן ברומניה בערים השונות בטבלה הינם עבור הרבעון הראשון של 2021 ומובאים ביורו למ"ר.
מחירי הבתים והדירות למכירה בבוקרשט ברובעים המרכזיים
| אזורים בבוקרשט | מחיר דירות למכירה בבוקרשט [יורו\מ"ר] | עלייה רבעונית [%] | עלייה שנתית [%] |
|---|---|---|---|
| Kiseleff-Aviatorilor | €2,810 | 1.80%- | 8.20% |
| Herăstrău-Nordului | €2,730 | 0.70% | 0.20% |
| Dorobanti-Floresc | €2,280 | 6.5% | 1.60%- |
| Aviației | €2,180 | 2.30%- | 5.90% |
| Dacia-Eminescu | €1,980 | 0.80% | 5.00% |
מחירי הבתים והדירות למכירה בקלוז' ברובעים המרכזיים
| אזורים בקלוז' | מחיר דירות למכירה בקלוז' [יורו\מ"ר] | עלייה רבעונית [%] | עלייה שנתית [%] |
|---|---|---|---|
| Central - Ultracentral | €2,210 | 0.80% | 3.60% |
| Plopilor | €2,010 | 1.30% | 7.90% |
| Gheorgheni - Andrei Mureșanu | €1,970 | 1.90% | 4.00% |
| Bună Ziua - Europa Calea Turzii | €1,910 | 2.60% | 8.70% |
| Zorilor | €1,900 | 2.90% | 9.30% |
מחירי הבתים והדירות למכירה בטימישוארה ברובעים המרכזיים
| אזורים בטימישוארה | מחיר דירות למכירה בטימישוארה [יורו\מ"ר] | עלייה רבעונית [%] | עלייה שנתית [%] |
|---|---|---|---|
| Ultracentral - Medicină P-ța Unirii | €1,570 | 0.60%- | 2.90%- |
| Central - Bălcescu Take Ionescu - P-ța Maria | €1,410 | 2.50%- | 2.90% |
| Complex Studentesc Dacia - Elisabetin Olimpia-Stadio | €1,390 | 0.20% | 0.70%- |
| Circumvalațiunii | €1,380 | 1.10% | 2.10% |
| Torontalului | €1,330 | 2.00% | 4.00%- |
המידע נלקח במקור מאנלייזאימוביליאר
קניית דירה ברומניה
איך לקנות דירה ברומניה
לפני מכירת דירה ברומניה, על המוכר להציג "תעודה פיסקאלית" המעידה כי הבית למכירה נרשם ברשות המיסים וכי כל המיסים שולמו. המוכר אמור להציג גם אישור המעיד כי הנכס נקי ממשכנתא ועיקולים משפטיים אחרים וכי הנכס אכן שייך לו.
שלב א
לאחר השלמת הבדיקות החוקיות, קונה הדירה יכול להמשיך לחתום על חוזה רכישת דירה ראשוני ולבצע פיקדון ראשוני עבור קניית דירה, פיקדון זה נקבע בדרך כלל על 10% מסך מחיר עסקת נדל"ן ברומניה, אך הוא עשוי לעלות עד 30%. כל הפרטים הנוגעים לתשלומים נוספים יופיעו בחוזה הרכישה.
הפרטים שצריכים להיות כלולים בחוזה רכישת דירה הם:
נתוני הזיהוי של רוכש ומוכר הבית
שמות הצדדים המעורבים, תאריך ומקום הולדתם, מספר זיהוי פיסקלי ומקום.
פירוט נתוני דירה למכירה
תוכניות, קטגוריה, גבולות, שנת בנייה, פרטי משכנתא, תאימות לאזור הפיתוח העירוני, בין אם הוא מיושב או לא, חוב מנהלי, זמינות (בין אם אוכלס על ידי מוכר הנכס או דיירים שוכרים).
שלב ב
על קונה הדירה להמשיך לשלב זה רק לאחר שוודא כי כל האימות החוקי בוצע על ידי עורך דין נדל"ן, וכי הדירה בטוחה לרכישה. לאחר אישור ההיבטים האלו, הנוטריון יכול לערוך חוזה רכישת דירה סופי ולמסור אותו לקונה לחתימה. עם זאת, החתימה על החוזה תתבצע לאחר ששולמו התשלומים הנותרים בסך של 70% -90% ממחיר קניית הדירה בתלות בתשלום הראשוני.
חוזה רכישת דירה סופי הוא ההסכם בפועל המעניק גושפנקא להעברת הדירה ממוכר הנכס לקונה לאחר שהועבר מלוא התשלום של עסקת נדל"ן. לרוב נוטריונים בוחרים לפשט את תהליך רכישת דירה על ידי עריכת חוזה רכישת דירה סופי כבר מההתחלה, ובמקרה זה הוא מחליף את החוזה המקדים.
החקיקה הרומנית קובעת כי יש לחתום על חוזה רכישת דירה מול נוטריון או עורך דין למתן תוקף עבור עסקת נדל"ן, ובהתאם לזאת תתאפשר זכאות לרישום בפנקס הנדל"ן. לבסוף, קונה הבית נדרש לשלם את דמי הנוטריון ואת מס הבולים לצורך השלמת עסקת נדל"ן.
* השלמת תהליך של קניית דירה ברומניה אורך כחודש.
זר שאינו תושב של מדינות האיחוד ואינו ממדינה אשר יש איתה הסכם הדדיות, אינו יכול להיות בעל רכוש, כולל אדמות באופן ישיר. הפתרון הינו קניית דירה באמצעות חברה רומנית. הפתרון המהיר ביותר הוא לשלב חברה בעלת אחריות מוגבלת.
פרויקטים להשקעה ברומניה
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
עלויות קניית דירה ברומניה
נוטריון
ממשלת רומניה קבעה תעריף נוטריוני של 0.5% – 1% מסכום עסקת נדל"ן. עדיף להתייעץ עם נוטריון כבר בשלב ההתחלתי להבין זכאות של מיסים מע"מ ועוד.
מתורגמן
מתורגמן מסמכים משפטיים ברומניה גובה כ55 יורו.
שמאי
לפני קניית דירה ברומניה מומלץ מאוד להשתמש בשירותי שמאי אמין שיבדוק את הבית ותקינותו ויפיק דו"ח ליקויים ועלויות תיקונים, על סמך זה ניתן לפתוח מחדש את המשא ומתן עם מוכר הבית. שמאי דורש כ 160 יורו עבור שירותיו.
מתווך נדל"ן
מתווכי הנדל"ן אינם חייבים לרישוי ברומניה, אמנם הם כפופים לתקנות ממשלתיות אבל האכיפה אינה חזקה בנושא, חשוב לבחור סוכנות נדל"ן מומלצת ותיקה. סוכנות נדל"ן גובה 3% ממחיר קניית דירה, כדאי לנהל משא ומתן על המחיר.
מס רישום
מס הרישום המשולם על ידי קונה הבית הוא 0.15% ממחיר קניית בית עבור אדם פרטי, עבור חברה המס הינו 0.5% ממחיר קניית בית.
STAMP DUTY
מס רכישת דירה זה משולם על ידי הקונה ומחוייב לפי המדרגות מטה:
| עלות דירה | מס |
|---|---|
| עד €3,381 | 2.20% |
| €3,381 - €6,762 | 1.60% |
| €6,763 - €13,524 | 1.30% |
| €13,525 - €67,620 | 0.90% |
| €67,621 - €135,240 | 0.65% |
| מעל €135,240 | 0.44% |
מע"מ
כאשר קונים דירה מקבלן או מחברה ברומניה מחויבים במע"מ על סך של 19%.
ישנם תנאים מסוימים בהם ניתן להפחית את המע"מ ל5% עבור עסקת נדל"ן:
1. קניית דירה ראשונה ברומניה.
2. מחיר הבית אינו עולה על 380000 RON.
3. השטח השימושי של הבית אינו עולה על 120 מ"ר.
ההטבה ניתנת פעם אחת עבור אדם בודד או משפחה.
קניית בית דרך חברה
כאשר קניית בית מתבצעת דרך חברה המחוייבת במע"מ, יש לכלול תשלום מע"מ עבור עסקת נדל"ן, ניתן להזדכות על המע"מ.
מכירת בית דרך חברה מחויבת לכלול מע"מ, וכמו כן צריך לקחת בחשבון את מס החברות, ומס דיבידנד. מכיוון שזו הדרך היחידה לזר שאינו תושב האיחוד לרכוש נכס ברומניה חשוב להתייעץ עם רואה חשבון ולהכניס את ההוצאות הנ"ל לתחשיב העלויות כדי לדעת את מחיר התשואה המדויק מהנכס.
עורך דין נדל"ן
כאשר מחליטים על רכישת דירה למכירה המצריכה שיפוץ, חשוב לעדכן את עלות שיפוץ הדירה בתקציב השקעת נדל"ן שהכנתם. מפרט השיפוץ מטה נסמך על פרסומים של תושבי רומניה כפי שנמצאו ברחבי האינטרנט:
שיפוץ דירה
כאשר מחליטים על רכישת דירה למכירה המצריכה שיפוץ, חשוב לעדכן את עלות שיפוץ הדירה בתקציב השקעת נדל"ן שהכנתם. מפרט השיפוץ מטה נסמך על פרסומים של תושבי רומניה כפי שנמצאו ברחבי האינטרנט:
| שירות שיפוץ | עלות |
|---|---|
| צוות 2 -4 עובדים לחודש | €3,000 - €3,500 |
| חומרים- דלתות אריחים חיפויים | €4,000 - €5,000 |
| החלפת חלונות ומשקופים | €2,000 - €2,500 |
| ציוד מטבח וציוד חשמל למטבח | €3,000 - €3,500 |
| ריהוט סלון | €2,000 - €2,500 |
| מיטות לחדרים | €1,600 - €2,000 |
מלווה ישראלי
ישנם הרבה ישראלים הנעזרים במלווה ישראלי אשר מלווה אותם בכל התהליך של רכישת דירה ברומניה, החל מאיתור דירה למכירה, דרך כל התהליכים עד חתימה על חוזה רכישת דירה, ישנם מלווי נדל"ן המסייעים גם בשיפוץ ואיתור חברת ניהול הנכסים. חשוב שהמלווה יהיה אמין עליכם, שרות הליווי אינו זול ונע סביב 3500 – 6000 יורו. כאשר זו רכישת דירה ראשונה שלכם ברומניה, מומלץ מאוד להשתמש בשרותי מלווה נדל"ן, זאת כיוון שלא משנה כמה תלמדו..
אמנת מס עם ישראל
לרומניה יש אמנת מס עם ישראל, מומלץ לעיין היטב בפרטי אמנת המס ולהבין כמה מס ישולם על הרווחים עד שהכסף יגיע הביתה לישראל.
השכרת הדירה ברומניה
ביטוח דירה
עבור דירה של 80 מ"ר ברומניה נצטרך לשלם ביטוח לשנה של 90 יורו.
מס על השכרת דירה
מס על השכרת דירה ברומניה הינו 10% קבוע, ניתן לנכות עד 40% פחת והוצאות מההכנסה השנתית של השכרת דירה, לפני הורדת המס.
חברת ניהול נכסים
חברת ניהול נכסים ברומניה דורשת 10% – 12% אחוז מסך השכירות עבור שירותיה.
השכרת דירה (איירביאנבי)
תחום השכרת דירות עבור שכירות קצרת טווח (איירביאנבי) היה פרוץ ברומניה, אבל כיום על מנת להפעיל דירה למטרת אירוח יש צורך באישור הרשויות.
חברת תיווך
התשלום לחברת תיווך עבור השכרת דירה ברומניה הינו חודש שכירות.
מכירת דירה ברומניה
מתווך נדל"ן
עבור מכירת דירה חברת תיווך נכסים ברומניה דורשת עמלה של 3% מסך מחיר מכירת דירה.
מס שבח (מס על מכירת דירה)
מס על מכירת דירה ברומניה הינו מס על הרווח בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה, והוא עומד על 16% ברוטו, פחות הוצאות הקשורות ישירות לנכס אשר ניתן לנכות אותם מהרווח של עסקת נדל"ן.
אולם משנת 2006, החליטו השלטונות ברומניה לאפשר מס על מכירת דירה בגובה של 10% בתנאים הבאים:
1. הנכס נרכש אחרי 31/12/2003
2. הנכס מוחזק שנתיים לפחות לפני המכירה.
3. אין קרבת משפחה בין קונה הבית למוכר.
עדכונים חשובים
עדכון 13-10-2020
הגידול במחיר הנדל"ן למגורים ברומניה ברבעון השני של 2020 התייצב על 6% משנה לשנה, ברבעון השני של 2020 השינויי בגידול מחירי הנדל"ן למגורים השתנה ב0.12% יחסית לרבעון הראשון. בשלב זה באמצע משבר הקורונה אנו עדים לבלימה מחירי הבתים ברומניה.
עדכונים וחדשות נדל"ן ברומניה
פרויקטים להשקעה ברומניה
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
