מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בגרמניה
שינוי שנתי ורבעוני במחירי דירות למכירה בגרמניה
| רבעון | שינוי שנתי במחיר דירות למכירה בגרמניה | שינוי רבעוני במחיר דירות למכירה בגרמניה |
|---|---|---|
| Q1/2021 | 9.40% | 1.50% |
| Q4/2020 | 8.70% | 2.90% |
| Q3/2020 | 8.30% | 3.00% |
| Q2/2020 | 6.60% | 1.80% |
| Q1/2020 | 7.10% | 0.60% |
| Q4/2019 | 6.50% | 2.40% |
מעודכן עד ל07/2021.
• לפי נתוני europa
סקירה כללית
ארץ עוצמתית אשר השאירה צלקות עמוקות בגוף עמינו לעולמים, אם זאת לא ניתן להתעלם מהאימפריה האדירה הזו שעמדה מול מדינות רבות וכמעט יכלה להן, גרמניה סבלה מפלות קשות מאז 1918 אך תמיד התאוששה והתרוממה מהן וחזרה כל פעם מחדש גדולה מתמיד, גרמניה הייתה ונשארה אימפריה הרבה בזכות, המשמעת,הדיוק,היכולות האיכותיות והסיבולת של תושביה. גרמניה מציעה אטרקציות מגוונות לכל גיל ולכל תייר, מהיער השחור והאלפים הבוואריים המציעים נופים מדהימים, נהר הריין שלגדותיו פרוסים ארמונות וטירות עתיקות וערים ציוריות, ברלין המרתקת מציעה חיי תרבות ולילה עשירים, מינכן בירת התרבות המוזיאונים והתיאטראות, קשה לסכם את גרמניה בכמה מילים,ומעבר לטעימה קטנה לא נתיימר לעשות זאת מכיוון שבנדל"ן עסקינן. בפוסט זה ננסה ללמוד את מצבה הפיננסי של גרמניה היום ועל פני השנים, אני מאמין שכל השקעת נדל"ן מתחילה בלמידה כללית פיננסית על ארץ המטרה עבור השקעת נדל"ן, כך אני עושה.
איחוד גרמניה המזרחית הענייה הזנוחה הקומוניסטית מוכת האבטלה לתוך גרמניה המערבית המודרנית הצומחת העשירה,הציב אתגר מורכב בפני גרמניה המאוחדת ששנים רבות השקיעה הון עצום ליצירת ישות אחת.
2003 – 2008 גרמניה הייתה היצואנית הגדולה בעולם, אחרי משבר האשראי הגדול היצוא ירד ב 22 אחוז אך גרמניה המשיכה לשמור על מאזן חיובי. היום כלכלת גרמניה הינה רביעית בגודלה בעולם אחרי ארה"ב, סין,יפן.
בגרמניה יש חוסר מתמיד של דירות למכירה שאינו מדביק את הביקוש,דבר אשר מעלה את מחירי הנדל"ן בגרמניה ומחירי השכרת דירות באופן רציף, בעיקר בערים המבוקשות. יותר ויותר מחאות מתארגנות סביב מחירי הדירות הגבוהים כאשר המפגנים דורשים דיור בר השגה, מחירי הדירות בגרמניה הגיעו לרמות מחירים כאלה שישנם מומחי נדל"ן המזהירים מפני בועת נדל"ן שקרבה.
כיום אנו נמצאים בעיצומה של מגפת הקורונה אשר לדעתי תוביל למיתון עמוק שהשלכותיו אינן ברורות עדיין. זה השלב להישאר על הגדר מבחינת השקעת נדל"ן בגרמניה. עם זאת צריך לזכור כל משבר צופן בתוכו הזדמנות נדל"ן.
סקירת שוק הנדל"ן בגרמניה
בגרף מטה ניתן לראות תמונת מאקרו של שוק הנדל"ן בגרמניה ב 10 השנים האחרונות, הגרף מטה מציג עלייה קבועה של מחירי הדירות בגרמניה, ניתן להבחין בעלייה בולטת במיוחד של מחירי הדירות במהלך 3 השנים האחרונות.
*הגרף הנ"ל מציג תוצאות מדד נדל"ן, כאשר 100 מציין את הבסיס של מדד הנדל"ן ומשקף את מחירי הדירות כפי שהיו בשנת 2005.
בגרף מטה ניתן לראות את שינויי מחירי הדירות בגרמניה בתמונת מיקרו, מסוף שנת 2019 עד ספטמבר 2020 ניתן לראות עליה קבועה של מחירי הנדל"ן בגרמניה מעבר 10%.
*התוצאות בגרף הנ"ל הינן מדד נדל"ן, כאשר הבסיס של מדד הנדל"ן הינו 100 והוא משקף את מחירי הדירות לשנת 2005.
הטבלה מטה מראה לנו: כמויות של דירות למכירה מקבלן שיצאו לשוק הדיור בגרמניה, כמות הביקוש עבור דירות למכירה, וסטוק הדירות הקיים בגרמניה, בין השנים 2017-2019.
ניתן לראות שהביקוש עבור דירות למכירה בגרמניה גבוה באופן קבוע ומתמשך מההיצע.
*יש להכפיל ב1000
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 | מקור נתונים |
|---|---|---|---|---|
| כמות דירות חדשות | 285,000 | 300,000 | 315,000 | Federal Statistical Office, iw |
| כמות דרישה לדירות | 350,000 | 350,000 | 350,000 | Bundesministerium des Innern |
| סטוק דירות קיים | 4,190,000 | 4,225,000 | moody's anlytic's |
ברלין, המבורג, פרנקפורט,ומינכן מככבות בראש רשימת הערים באירופה עבור השקעת נדל"ן ופיתוח.
ברלין
האוכלוסייה בברלין גדלה במהירות, רוב רכישת הנדל"ן נעשית על יד משקיעים זרים אשר רוכשים נדל"ן להשקעה, משקיעי הנדל"ן מגיעים מארצות אחרות בעיקר מאירופה, מחירי הדירות שוברים שיאים, הרבה סטארטאפים וחברות ההייטק ממוקמות בברלין. חייבים לקחת בחשבון שממשלת גרמניה מגבשת רפורמה בנושא השכרת דירות על מנת לבלום את העליות הגבוהות של מחירי השכרת דירות, לכן השקעות נדל"ן עבור תשואה משכירות יכולות להיות בסיכון בברלין.
המבורג
עיר נמל, שנייה בגודלה בגרמניה, הסחר הבינלאומי מפותח בה מאוד,גם בהמבורג יש חוסר איזון של שוק הנדל"ן מה שזה אומר ביקוש נדל"ן גבוה מול היצע נמוך.
פרנקפורט
מבוקשת מאוד. פרנקפורט מסומנת להפוך בעתיד לבירה הפיננסית של אירופה, מושכת משקיעים זרים רבים בעיקר פליטי הברקזיט.
מינכן
מחירי הדירות במינכן מרקיעים שחקים כמעט כמו מחירי הנדל"ן בלונדון.
קלן
הביקוש עבור בתים למכירה בקלן עולים על ההיצע ובהתאם לזה מחירי הבתים עולים בהתמדה.
דיסלדורף
נכסי היוקרה בדיסלדורף הגיעו לרוויה אך עדיין יש ביקוש עבור קניית דירות רגילות.
בטבלה מטה ניתן לראות את מחירי הדירות בערים המרכזיות בגרמניה אשר מושכות את רוב משקיעי הנדל"ן, מחירי קניית דירות, ומחירי השכרת דירות הינם גבוהים, ומעוררים את תושבי גרמניה להפגין ולדרוש דיור בר השגה.
כל המחירים הם למ"ר ולדירה בעלת שטח של 80 מ"ר בממוצע.
| עיר בגרמניה | רכישת דירה במרכז העיר | רכישת דירה מחוץ למרכז העיר | שכירות דירה במרכז העיר | שכירות דירה מחוץ למרכז העיר | אחוז תשואה ברוטו ממוצע משכירות |
|---|---|---|---|---|---|
| ברלין | 6000 | 3800 | 1750 | 1250 | 4.4% |
| דיסלדורף | 6300 | 4000 | 1500 | 1100 | 3.6% |
| המבורג | 6600 | 4000 | 1800 | 1300 | 4.2% |
| מינכן | 11000 | 7700 | 2300 | 1800 | 3.1% |
| פרנקפורט | 6700 | 4400 | 2000 | 1500 | 4.5% |
| קלן | 5400 | 3800 | 1500 | 1000 | 3.8% |
| שטוטגרט | 6200 | 4300 | 1700 | 1300 | 4.1% |
נתונים כלכליים גרמניה
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| תמ"ג (מיליארד) | 3693 | 3996 | 4040 | 4050* |
| אינפלציה | 1.7% | 1.9% | 1.5% | 1.7%* |
| אבטלה | 5.7% | 5.2% | 5% | 5.2%* |
| חוב יחסית לתמ"ג | 65% | 62% | 60% | |
| דירוג אשראי (מוד'יס) | AAA STABLE | AAA STABLE | AAA STABLE | |
| חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 53% | 53% | 54% | |
| תיירות(במיליון) תיירים הנשארים ללינת לילה | 459 | 478 | 494 |
* הנתונים של שנת 2020 הינם לפי שיערוך מומחים טרם משבר הקורנה.
התמ"ג
גרמניה מהווה כמעט שליש מסך כל הפעילות הכלכלית של גוש היורו, על אף התמ"ג העצום שלה, ב2019 אנו רואים האטה משמעותית בגידול התמ"ג יחסית לארצות אחרות בגוש.
אינפלציה
האינפלציה בגרמניה הינה טובה, בריאה ויציבה.
אבטלה
אחוז האבטלה בגרמניה הינו נמוך ומשתפר מעט כל שנה.
חוב יחסית לתמ"ג
החוב יחסית לתמ"ג בגרמניה הינו טוב כיאה למדינה חזקה ויציבה כללית.
דירוג אשראי (לפי מודיס)
דירוג האשראי של גרמניה לפי מודיס הינו הגבוה ביותר ולא השתנה מאז 2014, פרמטר אשר מושך משקיעים מכל העולם ומאפשר להם שקט נפשי מבחינת סיכונים.
חוב מחזיקי בתים לתמ"ג
חוב מחזיקי הבתים יחסית לתמ"ג בגרמניה הינו נתון בריא אשר מרחיק כל סכנה של בועת נדל"ן.
תיירות
התיירות בגרמניה שוברת שיאים כל שנה מחדש ומהווה אחד מיעד התיירות הכי פופולריים בעולם.
כדאי לדעת
לפי מומחי נדל"ן, שוק הנדל"ן בגרמניה הגיעו לשיא ומכאן מחירי הנדל"ן יתחילו להתייצב, בברלין החל תהליך של רפורמה וויסות במחירי השכרת דירות, דבר זה בהכרח ישפיע גם על מחירי הדירות בגרמניה.
יש לקחת בחשבון שהנתונים שהועלו בפוסט זה מסכמים את שנת 2019 תחילת 2020 ואינם לוקחים בחשבון את ההשפעות של מגפת הקורונה הפוקדת אותנו, גרמניה מדינה חזקה ויציבה פיננסית, לעניות דעתי היא תהיה בין הראשונות שיצאו מהמשבר לשלב ייצוב וצמיחה .
עדכונים וחדשות נדל"ן בגרמניה
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
