מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בסלובקיה
סקירה כללית
רפובליקה הסלובקית, ממוקמת במרכז אירופה. היא גובלת עם פולין מצפון, אוקראינה ממזרח, הונגריה מדרום, אוסטריה מדרום-מערב וצ'כיה מצפון-מערב. שטחה של סלובקיה משתרע על 49,000 קמ"ר לערך, פי 2.5 משטח ישראל. כמות התושבים בסלובקיה כ 5.5 מיליון. התושבים רובם מתגוררים בערים המרכזיות ולכן מרבית השטח במדינה נותר טבעי, נוף פראי עוצר נשימה. עמקים רחבים בהם מגדלים ענבים לייצור יין, טירות ציוריות וערים היסטוריות, ישנן 9 שמורות טבע בסלובקיה המתויירת ביותר הינה שמורת הרי הטנטרה הנמוכים והגבוהים המציעה נופים מדהימים ואגמים.
סלובקיה הייתה חלק מצ'כוסלובקיה עד ינואר 1993 ואז זכתה לעצמאותה. בתחילת דרכה סלובקיה העצמאית עברה תקופה ראשונה של סערה פוליטית, אך בהמשך התגלתה כדמוקרטיה פרלמנטרית משגשגת ויציבה. המדינה הצטרפה לאיחוד האירופי בשנת 2004, וגוש האירו בשנת 2009.
כלכלת סלובקיה היא מהמצליחות במזרח-מרכז אירופה. בין השנים 2006 עד 2008 השיגה סלובקיה את אחוזי הצמיחה הגבוהים ביותר מבין מדינות האיחוד האירופי במרכז ומזרח אירופה. ב-2006 עמד שיעור הצמיחה בסלובקיה על 8.9%, וב-2007 על 10.4%. האבטלה ירדה משיאה של 19.2% בשנת 2001 ל-פחות מ-8% בתחילת 2008, בעוד ממוצע אחוז האבטלה ב 2008 במדינות האיחוד האירופי עמד על כ-10%. בשנת 2009 וב 2010 כלכלת סלובקיה התכווצה עקב משבר האשראי העולמי שהיכה גם בה, בעזרת התנהלות פוליטית וכלכלית נכונה, סלובקיה החלה לצאת מהמשבר כבר בתחילת 2012. כיום סלובקיה מציגה נתונים כלכליים מרשמים, כפי שתתרשמו בהמשך לפוסט זה, יחסית למדינות האיחוד ממרכז מזרח אירופה. בנוסף להישגים הכלכליים, העובדה שישנן מגבלות מעטות הקיימות על רכישת נדל"ן בסלובקיה לזרים, מושכת יותר ויותר משקיעי נדל"ן זרים המבקשים לבצע רכישת נדל"ן למגורים בתחומה, יותר ויותר משקיעי נדל"ן זרים שמחפשים איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, מוצאים בסלובקיה הזדמנויות נדל"ן. מחירי הדירות בסלובקיה ממשיכים לעלות מידי שנה, כאשר הביקוש נתמך גם בריבית נמוכה וצמיחה כלכלית חזקה.
מחיר הבתים הממוצע בפריסה ארצית עלה ב -7.02% במהלך השנה ביחס לרבעון הראשון של 2019, זאת לאחר עלייה של 7.57% ברבעון הרביעי של 2018 יחסית לרבעון הזהה שנה קודמת, 3.99% ברבעון השלישי, 4.53% ברבעון השני ו -4.8% ברבעון הראשון יחסית לאותם רבעונים בשנת 2017.
חשוב לציין פוסט זה נכתב בתחילת 2020 טרום מגפת הקורונה. מגפת הקורונה צפויה לערער את יציבותה הכלכלי של סלובקיה, דבר אשר משפיע גם על מחירי הנדל"ן למגורים במדינה.
סקירת שוק הנדל"ן בסלובקיה
בגרף מטה ניתן לראות את שינויי שוק הנדל"ן בסלובקיה בפריסה של 14 השנים האחרונות. ניתן לראות, שמשנת 2016 סלובקיה חוותה עלייה חדה של מחירי הדירות.
*הנתון בגרף הינו מדד נדל"ן,כאשר נקודת הבסיס של מדד הנדל"ן הינה 100 והיא משקפת את מחירי הדירות בסלובקיה לשנת 2015.
בגרף מטה ניתן לראות תמונת מיקרו של השינויים שעברו על שוק הנדל"ן בסלובקיה בפוקוס על 3 השנים האחרונות לפי רבעונים, ניתן לראות בגרף עלייה חדה של מחירי הבתים בתקופה הנ"ל, והתייצבות בעליית מחירי הבתים בתקופת משבר הקורונה.
*הנתון בגרף מעלה הינו מדד נדל"ן כאשר בסיס מדד הנדל"ן הינו 100 והוא משקף את מחירי הבתים בסלובקיה לשנת 2015.
בטבלה מטה, ניתן לראות את השינויים בכמות מתן האישורים לבניית בניינים חדשים ברחבי סלובקיה לאורך השנים, ניתן לראות שכמות מתן האישורים ב4 השנים האחרונות יציב יחסית עם עלייה קטנה. במידה וישנם שינויים מהותיים במתן אישורי בניה, נתון זה יכול לשמש אינדיקטור עבור משקיעי נדל"ן זרים, המתריע על היצף צפוי של דירות למכירה מול היצע,מצב אשר יכול להוציא מאיזון את שוק הנדל"ן בסלובקיה, ולהוביל לירידה של מחירי הדירות.
בטבלה מטה ניתן לראות ניתוח של שוק הנדל"ן בערים המרכזיות בסלובקיה, הניתוח מתבסס על דירת 3 חדרים כ80 מ"ר, ניתן להתרשם ממחירי דירות למכירה למ"ר במרכז ומחוץ למרכז בכל אחד מהערים, כמו כן ניתן להתרשם ממחירי השכרת דירות הנהוגות בערים הנ"ל והתשואה הצפויה עבור השכרת דירה.
| עיר בסלובקיה | רכישת דירה במרכז העיר | רכישת דירה מחוץ למרכז העיר | שכירות דירה במרכז העיר | שכירות דירה מחוץ למרכז העיר | אחוז תשואה ברוטו ממוצע משכירות |
|---|---|---|---|---|---|
| Banska Bystrica | 1800 | 1300 | 750 | 550 | 6.2% |
| Bratislava | 3600 | 2600 | 1100 | 800 | 6.3% |
| Kosice | 2000 | 1500 | 730 | 560 | 5.5% |
| Nitra | 1000 | 700 | 700 | 550 | 8% |
| Presov | 1300 | 1200 | 600 | 400 | 5.5% |
| Trencin | 1500 | 1200 | 600 | 400 | 5.5% |
| Trnava | 1750 | 1300 | 820 | 550 | 6.7% |
| Zilina | 1650 | 1200 | 670 | 570 | 6.7% |
Nitra
Nitra היא עיר במערב סלובקיה, השוכנת למרגלות הר Zobor בעמק נהר Nitra. עם אוכלוסייה של כ 78,353 תושבים, היא העיר החמישית בגודלה בסלובקיה. Nitra היא גם אחת הערים העתיקות בסלובקיה.
צעירים רבים ב Nitra באים ללמוד באוניברסיטת קונסטנטין ובאוניברסיטה החקלאית בסלובקיה. סטודנטים אלו מהווים חלק גדול מאוכלוסיית העיר אשר חיים לומדים ומשתכרים בה. ל Nitra יש מוניטין כעיר הצעירים. בידור ואירועים לצעירים, ולמי שהם חובבי מוסיקה קאמרית, יכולים להשתתף בקונצרטים בבית הכנסת Ulica Pri בכיכר העיר. מחירי הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2019 עלו ב 27% יחסית לרבעון הראשון של 2018, כאשר מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2018 ב 7.3% יחסית לרבעון הראשון של 2017.
Trencin
עיר במערב סלובקיה בעמק נהר Váh בסמוך לגבול צ'כיה, כ -120 ק"מ מ Bratislava. אוכלוסייתה מונה יותר מ 55,000 תושבים, מה שהופך אותה לעיר השמינית בגודלה במדינה. ברחבי העיר פרוסים בניינים מימי הביניים ובמאות המאוחרות. לב העיר הוא פארק Brezina המקסים. Trencin מהווה בסיס יציאה לטיולים אל Povarsky Inovéc, אזור מיוער סביב ההר Inovéc. למרגלות ההר נמצא הכפר העתיק, Selec, שהשתמר להפליא. מחירי הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2019 עלו ב 19.4% יחסית לרבעון הראשון של 2018, כאשר מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2018 ב 6.4% יחסית לרבעון הראשון של 2017.
Zilina
Zilina היא עיר בצפון מערב סלובקיה, כ -200 קילומטרים מהבירה Bratislava, קרוב לגבול צ'כיה ופולין כאחד. עיר הנמצאת במפגש של שלושה נהרות – Vah, ה Kysuca ו Rajčianka, העיר הרביעית בגודלה של הרפובליקה הסלובקית. 87,000 תושבים. משקעים זרים פותחים יותר ויותר עסקים באזור Zilina. מחירי הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2019 עלו ב18.4% יחסית לרבעון הראשון של 2018, כאשר מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2018 בערך פי 3 יחסית לרבעון הראשון של 2017.
Presov
Presov היא עיר במזרח סלובקיה עם אוכלוסייה של כ 89,000 תושבים, זו העיר השלישית בגודלה בסלובקיה. על אף גודלה יש בה תחושה של עיירה כפרית. במרכז העיר וברחוב הראשי יש את מרבית האדריכלות והמוזיאונים, המסעדות ואירועי התרבות שמעניינים את המבקר. מחירי הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2019 עלו ב 17.7% יחסית לרבעון הראשון של 2018, כאשר מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2018 פי 6 לערך יחסית מהרבעון הראשון של 2017.
Trnava
Trnava היא עיר במערב סלובקיה, 47 ק"מ צפונית-מזרחית ל Bratislava, על נהר Trnávka. זוהי בירת kraj ושל okres. מושב הארכיבישוף הרומי הקתולי נמצא בתחומה. בעיר יש כנסיות רבות ומרכז היסטורי baroque שהשתמר היטב וזכה לכינוי "רומא הקטנה". מחירי הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2019 עלו ב12.4% יחסית לרבעון הראשון של 2018, כאשר מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2018 ב9.7% יחסית לרבעון הראשון של 2017.
Banska Bystrica
Banská Bystrica היא עיר במרכז סלובקיה השוכנת על נהר Hron בעמק ארוך ורחב אשר סביבו שרשראות הרי ה Tatras הנמוכים, ה Veľká Fatra והרי קרמניצה. עם 32778 תושבים, Banska Bystrica היא העיר השישית המאוכלסת ביותר בסלובקיה. מחירי הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2019 עלו ב 5.5% ביחס לרבעון הראשון של 2018, כאשר מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2018 ב8.5% ביחס לרבעון הראשון של 2017.
Kosice
Kosice היא עיר במזרח סלובקיה, קרוב לגבול הונגריה. מוצאה חוזר לתקופת ימי הביניים. מאפיינים אותה אירועי מוסיקה, תיאטרון ואמנות מתמשכים, מקומות היסטוריים עם התערבויות אומנותיות בחללים ציבוריים ואנרגיה תוססת. Kosice הפכה לבירת התרבות האירופית בשנת 2013. מחירי הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2019 עלו ב3.5% ביחס לרבעון הראשון של 2018, כאשר מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2018 ב7.3% ביחס לרבעון הראשון של 2017.
Bratislava
Bratislava, בירת סלובקיה, שוכנת לאורך נהר הדנובה בגבול עם אוסטריה והונגריה. היא מוקפת בכרמים ובהרי הקרפטים הקטנים, שבילי הליכה ורכיבה על אופניים באזורים מיוערים. העיר העתיקה מהמאה ה -18, ידועה בברים ובתי הקפה התוססים שלה. טירת Bratislava המשוחזרת על גבעה, המשקיפה על העיר העתיקה והדנובה. מחירי הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2019 עלו ב5.5% ביחס לרבעון הראשון של 2018, כאשר מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2018 ב3.8% יחסית לרבעון הראשון של 2017.
נתונים כלכליים בסלובקיה
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| תמ"ג (מיליארד) | 95.48 | 105.82 | 105.44 | |
| אינפלציה | 2.53% | 2.53% | 2.77% | |
| אבטלה | 8.13% | 6.54% | 5.56% | |
| חוב יחסית לתמ"ג | 51.3% | 49.4% | 48% | |
| דירוג אשראי (מוד'יס) | A2 POSITIVE | A2 POSITIVE | A2 STABLE | |
| חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 43% | 44% | 45% | |
| תיירות(במיליון) | 5.29 | 5.49 | 20 | |
| אחוז צמיחה | 3% | 3.9% | 2.4% |
תמ"ג
סלובקיה מציגה נתוני צמיחה יפה מדי שנה בשנה, ממוקמת במקום ה 40 המכובד מבחינת תמ"ג לנפש, עם סכום נומינלי של 19547 דולר, מתחת ליוון.
אחוז צמיחה
אחוז הצמיחה שמציגה סלובקיה הינו בסדר, בעבר הציגה אחוזי צמיחה הרבה יותר גבוהים.
אבטלה
האבטלה בגאורגיה גבוהה מאוד והממשלה מתקשה להוריד אותה אל מתח לקו 10%.
חוב יחסית לתמ"ג
החוב יחסית לתמ"ג הינו טוב ומרוסן.
דירוג אשראי(מודיס)
על אף שדרוג האשראי ירד בשנים האחרונות מרמת חיובי ליציב, עדיין הדירוג טוב, מגדיר סיכון אשראי נמוך מאוד, ורמת סיכון ההשקעות במדינה מתון עד נמוך.
חוק מחזיקי הבתים יחסית לתמ"ג
נתון זה הינו טוב.
גירעון תקציבי
לסלובקיה יש גרעון תקציבי קטן אבל סביר לאורך זמן.
תיירות
התיירים יותר ויותר מגלים את נפלאות סלובקיה וכל שנה מגיעים יותר.
משכורת ממוצעת
משכורת ממוצעת של עובד בסלובקיה נעה סביב ה 850 יורו נטו לחודש.
אחוז השכרת דירה ממשכורת יחיד
אחוז השכירות הנדרש ממשכורת נטו יחיד לתשלום עבור השכרת דירה בסלובקיה נע סביב 70%, תלוי באזור המגורים.
שנות עבודה עבור קניית דירה
כמות המשכורות השנתיות של יחיד הנדרשות לרכישת דירה בסלובקיה עומדות על 10 – 14 שנים תלויי באזור הרכישה.
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
