ראשי » אירופה » סלובקיה » השקעות נדל"ן בסלובקיה » השקעות נדל"ן בסלובקיה
השקעות נדל"ן בסלובקיה
סקירה כללית
סלובקיה (באופן רשמי הרפובליקה הסלובקית) ממוקמת במרכז אירופה. היא גובלת על ידי פולין מצפון, אוקראינה ממזרח, הונגריה מדרום, אוסטריה מדרום-מערב, וצ'כיה מצפון-מערב. המדינה בעלת נוף מגוון, עם שטחים הרריים, יותר מ 6,000 מערות ו -1,300 מעיינות מינרליים טבעיים. בסלובקיה יש גם את מספר הטירות הגבוה ביותר לנפש בעולם. סלובקיה פרשה מצ'כוסלובקיה וקיבלה את עצמאותה בשנת 1993 בשנת 2004 הצטרפה לאיחוד האירופי בשנת 09 הצטרפה לגוש האירו. סלובקיה מראה סימני צמיחה יפים גם בשנים האחרונות מלבד תקופת משבר האשראי ב 2009 – 2010 שממנו התאוששה במהרה עקב התנהלות כלכלית נכונה. יחסית למדינות מרכז מזרח אירופה הנתונים הכלכליים של סלובקיה טובים. תמ"ג לנפש גבוה, אבטלה נמוכה, גירעון נמוך, אינפלציה סבירה, דירוג אשראי טוב.
מחירי הדירות עולים בסלובקיה במהרה וכמות מוגברת של משקיעי נדל"ן מגלים את הפוטנציאל הטמון בה. תהליך של רכישת דירה בסלובקיה מהיר וללא הרבה בירוקרטיה, העלויות הנלוות עבור רכישת דירה, מכירת דירה, והשכרת דירה נמוכות יחסית. תשואה של השכרת דירה ברוטו בסלובקיה עומדת על כ 6%. סלובקיה לא כמו מדינות רבות ברחבי אירופה מאפשרת משכנתאות לזרים.
ההערכה היא כי בסלובקיה מתגוררים כ -120,000 זרים, שכמעט מחציתם (54.5%) מגיעים ממדינות מחוץ לאיחוד.
בסלובקיה אין מגבלות חוקתיות המגבילות משקיעי נדל"ן זרים מלבצע עסקאות נדל"ן במדינה, ההגבלה היחידה הקיימת עבור משקיעי נדל"ן זרים הינה רכישת קרקע חקלאית או חלקת יער. שימו לב כי בפרסומי הנדל"ן בסלובקיה סופרים את מספר החדרים כמו בארץ, ספירת כלל החדרים כולל סלון, ולא רק חדרי השינה, בתיאור הדירה למכירה. וודאו שאתם מבינים הכל לפני שאתם חותמים על משהו. השתמשו במידת הצורך בשירותיו של מתרגם.
חשוב לדעת שפוסט זה מציג נתונים והערכות טרום משבר הקורונה. משבר הקורונה ישפיע על הכלכלה הסלובקית על שוק הנדל"ן ועל מחירי הדירות. חשוב לדעת שכל משבר כלכלי מזמן הזדמנות נדל"ן.
רכישת דירה בסלובקיה
איך לקנות דירה בסלובקיה
1. לאחר שאותרה דירה למכירה, הקונה מציע הצעה וברגע שמוכר הדירה מאשר את ההצעה, שני הצדדים מסכימים על תנאי עסקת נדל"ן.
2. קונה הבית מעביר את כל הסכום של קניית דירה, או את ההפקדה המוסכמת (בד"כ 10%), למשמורת אצל אפוטרופוס נוטריוני או בחשבון בנק בו הוא יישאר עד להעברת זכויות הקניין.
3. שני הצדדים חותמים על חוזה רכישת דירה ראשוני, המציין את התנאים המוסכמים של עסקת נדל"ן. ההסכם מחייב את שני הצדדים של עסקת נדל"ן, ולכן אם צד אחד משנה את דעתו, הוא חייב לשלם את הוצאות הצד השני לעסקה.
4. רצוי שקונה הבית ישכור את שירותיו של מודד עצמאי שיבדוק את הבית מבחינת התאמות לרשומות ומבחינת תקינות ושינויים נדרשים ויפיק דו"ח. לאחר מכן דוח זה ישלח לעורך הדין, ועל בסיס זה נערך חוזה רכישת דירה.
5. הקונה והמוכר חותמים על חוזה רכישת דירה סופי, והנוטריון מאמת את חתימת מוכר הדירה.
6. בדרך כלל לוקח ארבעה שבועות לאשר את חוזה הרכישה וליצור את היתר הבעלות.
7. ברגע שהקונה מקבל את היתר הבעלות, שארית הסכום עבור קניית דירה משוחרר למוכר הדירה.
*כבר בשלב הראשוני כדאי לבקש מהמוכר דו"ח "קדסטר" המפרט את הבעלים, המשכנתא ופרוט רישום הנכס. בידקו את תאריך הדו"ח. זה אמור להיות בשלושת החודשים האחרונים.
עלויות רכישת דירה בסלובקיה
משכנתא
משקיעי נדל"ן זרים יכולים לקחת משכנתא בסלובקיה על נכס בנוי או בתהליך בניה, מינימום תקופת זמן של המשכנתא המאושרת עבור משקיעים זרים הינה 4 – 10 שנים.
במידה וזר יכול להציג הצהרה מספקת על הכנסה שוטפת הוא יוכל לקבל 80% משכנתא ממחיר קניית בית. במידה ולא יספק הצהרה, הבנק יאשר לו לא יותר מ60% הלוואה ממחיר קניית בית.
עו"ד נדל"ן
עו"ד נדל"ן בסלובקיה דורש עבור שירותיו 1% ממחיר עסקת נדל"ן. רוכש הנכס משלם עלות זו.
נוטריון ועלויות רישום
עלות הנוטריון ועלויות נלוות לרישום נכס וכדומה הינם 0.01% – 0.5% מסכום קניית הבית. עלות זו משולמת ע"י רוכש הנכס.
שיפוץ דירה
ככל שחיפשתי ברחבי האונליין לא איתרתי נתונים שאני יכול להסתמך עליהם בנושא עלויות שיפוץ דירה בסלובקיה לאחר קניית דירה. נתון זה הוא חשוב מאוד לתחשיב התשואה של השקעת נדל"ן מכיוון שמדובר בהוצאה משמעותית. לפני כניסה לתהליך של רכישת דירה או בית בסלובקיה חשוב לבחון עלות זו.
מלווה ישראלי
ישנם הרבה ישראלים הנעזרים במלווה ישראלי אשר מלווה אותם בכל תהליך קניית דירה בחו"ל, החל מאיתור דירה למכירה בסלובקיה, דרך כל התהליכים עד חתימה על חוזה רכישת דירה, ישנם מלווי נדל"ן המסייעים גם בשיפוץ, ומציאת חברת ניהול הנכסים. חשוב שהמלווה יהיה אמין עליכם, שירות הליווי אינו זול ונע סביב 3500 יורו. כאשר זו קניית דירה ראשונה שלכם בסלובקיה, מומלץ מאוד להשתמש בשירותי מלווה נדל"ן, זאת כיוון שלא משנה כמה תלמדו.. רב הנסתר על הגלוי.
אמנת מס עם ישראל
לסלובקיה יש הסכם אמנת כפל מס עם ישראל, מומלץ לעיין היטב בפרטי האמנה לפני כניסה להשקעת נדל"ן בסלובקיה.
השכרת הדירה בסלובקיה
חברת ניהול נכסים
חברת ניהול נכסים בסלובקיה גובה בין 400 – 700 יורו לשנה עבור ניהול השכרת דירה בשכירות ארוכת טווח. צריך לבדוק עלויות חברת ניהול נכסים בסלובקיה עבור השכרת דירה לשכירות קצרת טווח (איירביאנבי).
מס הכנסה על השכרת דירה
מס על התשואה של השכרת דירה בסלובקיה הינו פרוגרסיבי, עד 35268 יורו החיוב יהיה 19% מסכום השכרת דירה שנתי נטו, מעל סכום זה החיוב יהיה 25%. יש אפשרות לנכות הוצאות מתשואת השכרת דירה ברוטו לפני מס.
ביטוח
לא נמצאו נתונים בקשר לעלות ביטוח דירה לשנה בסלובקיה.
חברת תיווך
חברת תיווך בסלובקיה דורשת עמלת מוצא עבור השכרת דירה בסך של חודש שכירות אחד.
השכרה לטווח קצר
אין חקיקה ברורה בנושא מיסוי של השכרת דירה עבור שכירות קצרת טווח (איירביאנבי), אך רשויות המס יכולות לפרש את ההכנסה כשכירות עסקית אשר מצריכה רישיון סחר.
יועץ מס
חשוב שיועץ מס יטפל לכם בכל נושא המיסוי השנתי מול רשויות המס בסלובקיה. לעיתים חברת הניהול מציעות שירות זה, בכל מקרה זו עלות שיש להתחשב בה כדי לדייק את תשואת השכירות.
מכירת דירה בסלובקיה
מס שבח (מס על מכירת דירה)
תשלום מס על מכירת דירה בסלובקיה הינו פרוגרסיבי ונע בין 19% – 25% אחוז. יוצאים מן הכלל:
1. אם הבית לא נכלל בפנקס הנכסים העסקיים במהלך חמש השנים לפני מכירתו. הבית היה בבעלותו של אדם פרטי יותר מחמש שנים, ההכנסה ממכירת הבית עשויה להיות פטורה ממיסוי.
2. אם הבית נכלל בעבר בפנקס הנכסים העסקיים אז הרווח ממכירת הבית יהיה חייב במס בסלובקיה (אלא אם כן הנכס הומר לנכס פרטי 5 שנים לפני המכירה).
מתווך נדל"ן
חברת תיווך נדל"ן בסלובקיה גובה עבור שירותיה 3% – 6% מסך מחיר מכירת דירה עלות זו משולמת ע"י המוכר.
עדכונים וחדשות נדל"ן בסלובקיה
ריבית משכנתאות לדצמבר 2020 בחלק מאירופה וארה"ב
תחזיות אופטימיות למדינות מרכז מזרח אירופה (CEE)
מגמות מחירי הדירות ברבעון ה3 של 2020
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו