השקעות נדל"ן באיטליה
סקירה כללית
איטליה, מדינה אירופאית מפוארת עם קו חוף ים תיכוני ארוך, הותירה חותם רב עוצמה בתרבות ובקולינריה המערבית. בירתה, רומא מקום משכנם של אומנות ייחודית וחורבות עתיקות המהווים ציון דרך, מתהדרת באתרים ייחודיים בחשיבותם ואטרקציות מופלאות, הוותיקן ברומא. פירנצה עם יצירות מופת של תקופת הרנסנס, ונציה, עיר התעלות, ומילאנו, בירת האופנה של איטליה.
עיקר התמ"ג של איטליה נשען על שני תחומים עיקריים שירותים וייצור, החלק הצפוני של איטליה מייצר את רוב התמ"ג והוא החלק העשיר יותר עם תמ"ג לנפש גבוה יותר, החלק הדרומי נשען בעיקר על חקלאות ואחוז האבטלה בו רב.
כלכלת איטליה ספגה חבטה משמעותית במשבר האשראי בשנת 2008 ועד היום לא הצליחה להתאושש ממנה עקב חוסר יציבות פוליטית והעדר צעדים כלכליים אמיצים, התמ"ג של איטליה גבוה מאוד והינו ה9 בעולם אך בעשר השנים האחרונות אחוז הצמיחה של כלכלת איטליה כמעט אפסי, האבטלה נשארת על ערכים גבוהים מאוד סביב 10%, דרוג האשראי של מודיס נמוך מאוד והורד ב2018 לרמה אחת מעל דרוג (זבל), גרעון עצום, אין ספק שאיטליה הינה אימפריה במשבר כבר זמן רב.
מחירי הדירות באיטליה תואמות למצב הכלכלה וכמעט ולא השתנו ב 5 השנים האחרונות ורחוקות בכ 30 אחוז ממחירי דירות למכירה טרום 2008, 70% מהנכסים באיטליה נמצאים בבעלות פרטית של התושבים המקומיים, תשואת השכרת דירות באיטליה נעה בין 4.5-6.5% ברוטו תלוי במיקום ובעיר. המיסים באיטליה על קניית דירה ועל מכירת דירה אינם גבוהים במידה ומתנהלים לפי המגבלות.
משקיעי נדל"ן רבים היו מעוניינים לבצע השקעות נדל"ן באיטליה במיוחד בתקופה בה מחירי הדירות זולים יחסית, אך חשוב לדעת שאיטליה לא מאפשרת לזרים לרכוש נכסים בשטחה, יוצאי הדופן:
1. תושב EEA.
2. תושב EU.
3. בעל אישור שהיה או תושבות.
4. תושב מארץ עם הסכם הדדיות – מדינה אשר מאפשרת גם לאיטלקים לרכוש בה דירות.
כל המובא בפוסט זה הינו טרם משבר הקורונה, הקורונה הכתה באיטליה קשות, מערכת בריאות שהתקשתה להתמודד עם המגפה, מתים רבים בעיקר מבוגרים וסגר ארוך, את משמעות המשבר נראה לאורך זמן בכלכלת איטליה בצורת מיתון, אבטלה גבוהה יותר והגדלת הגרעון מעבר למתוכנן. כל אלה ישפיעו עוד יותר על מחירי הדירות באיטליה.
קניית דירה באיטליה
תהליך קניית דירה באיטליה
איך לקנות דירה באיטליה
1. אם אתה זר שאינו דובר איטלקית אשר החליט לקנות בית באיטליה, סביר להניח שתצטרך מתווך דובר אנגלית, או, אם יש לך מזל אתה יכול למצוא מתווך דובר עברית. על פי החוק, מתווכי נדל"ן באיטליה נדרשים להחזיק באישור רשום בלשכת המסחר המקומית ולהחזיק בתעודת רישוי אשר מעידה שמתווך הנדל"ן הינו מורשה. חשוב לציין גם כי החוק האיטלקי מחייב את מתווכי הנדל"ן לרכוש פוליסת ביטוח חבות להגנת לקוחותיהם.
2. ביחד עם מתווך נדל"ן מאתרים דירה למכירה התואמת את תקציבכם ואת ההגדרה הראשונית של השקעת הנדל"ן, ברגע שתמצאו בית כזה תתנו הצעת מחיר למוכר הבית.
3. בחירת נוטריון, באיטליה רוכש הנכס משלם את עלות הנוטריון, כדאי לבחור בנוטריון אמין עליכם דובר אנגלית אשר ממוקם באזור בו נמצאת הדירה אותה אתם עתידים לרכוש, הנוטריון מבצע את כל הבדיקות החוקתיות הקשורות לנכס, ומבצע את העברת הבעלות בסיום עסקת נדל"ן.
4. עורך דין נדל"ן – בד"כ אין צורך בליווי עו"ד, במידה ויש מגבלות שפה או הקנייה נעשית לא דרך מתווך מורשה או לחלופין לא סומכים על המתווך אז ניתן להיעזר בעו"ד כמובן זה מוסיף לעלויות.
5. ישנם 5 מסמכים שנצטרך להמציא על מנת להמשיך בשלב רכישת דירה:
א. מסמכי בעלות של הבית.
ב. תוכניות של הבית.
ג. תעודת אנרגיה.
ד. היתרי בנייה אם הבית נבנה לאחר ספטמבר 1967.
ה. מסמך קדסטרלי של הבית.
ו. מסמכי זיהוי מוכר וקונה הדירה: דרכונים וקודי מס (המתווך יספק לך קוד מס בחינם, התהליך אינו לוקח זמן רב).
6. לאחר שהנוטריון יקבל את כל המסמכים הנדרשים, הוא יבצע מספר חיפושים נוספים כדי לוודא שלבית אין חובות רשומים, משכנתא, הלוואות וכו '. הנוטריון יבדוק את רשומות הבית בעשרים השנים הקודמות כדי להתחקות אחר היסטוריית הבעלות ולוודא כי צדדים שלישיים אינם יכולים לתבוע זכויות על הבית. לאחר שהנוטריון ישיג את כל המסמכים הדרושים ויהיה מרוצה מהם במלואם, הוא יפרסם אומדן, שיכלול את שכר טרחתו ואת מיסי הרכישה שעל קונה הבית צריך לשלם ביום החתימה הסופית. מיסי העברה משולמים לנוטריון, אשר לאחר מכן יעביר אותם לממשלה עם החתימה על חוזה רכישת דירה. לפני תחילת תהליך זה, עליכם לחתום על הצעת רכישה או על חוזה רכישת דירה ראשוני על מנת להראות את המחויבות האמיתית שלכם לרכישה.
7. חתימה על חוזה רכישת דירה ראשוני (זכרון דברים) – חוזה זה הינו הצהרת רצינות מצד הקונה שבו מוכר הדירה מאפשר לרוכש הדירה לבצע בירורים כגון משכנתא, בדיקת הבית ע"י שמאי לאיתור ליקויים, לפני חתימה על חוזה מכירה מחייב. בשלב זה יעביר הקונה למוכר הבית סכום להפקדה על סך של כ 2000 יורו. המוכר מבחינתו מתחייב לא להציע את הנכס לרוכשים אחרים. במידה ויתגלו לקויים או ישנה בעיה עם לקיחת המשכנתא, או בעיה בתוכניות, הפיקדון יוחזר לרוכש הדירה.
8. חוזה רכישת דירה ראשוני יכול להיכתב על ידי מתווך נדל"ן אבל אנחנו ממליצים שיעשה על ידי נוטריון מטעמך, בחתימה על החוזה הראשוני נהוג לשלם למוכר הדירה 10% ממחיר קניית דירה.
חוזה מכירה יציין את כל הנתונים הרשמיים על הנכס, כולל מחיר הדירה המוסכם, מועד הסגירה, סכום ההפקדה, המשכנתא הקיימת, מה כלול (ריהוט ואביזרים) וכל נקודות חוזיות אחרות שיש לטפל בהן או למלא אותן…
בדרך כלל פרק הזמן הסביר בין חתימה על חוזה רכישת דירה ראשוני לחוזה סופי הוא חודשיים שלושה.
9. שלב חתימת החוזה הסופי בנוכחות הנוטריון והצדדים.
מיסים שצריך לשלם בקניית בית
.mposta ipotecaria – land registry tax
50 יורו מאדם פרטי 200 יורו מחברה
.Imposta catastale – cadastral tax
50 יורו
mposta di registro – registration tax or stamp duty tax.
רישום או מס
עבור רכישת בית נופש או בית שני התשלום יהיה 9% מערך שמאות של הבית ומינימום 1000 יורו. עבור רכישת בית למגורים יגבה מס של 2% יורו מערך שמאות של הבית ומינימום 1000 יורו. כדי שהבית יוגדר כבית מגורים ראשי חייבים להתגורר בו לפחות 185 יום בשנה. במידה והבית נקנה מחברה המשלמת מע"מ התשלום יהיה 200 יורו בלבד.
מע"מ
תשלום מע"מ על רכישת בית חדש באיטליה הינו:
4% – רכישת בית חדש מחברה רשומה עבור מגורים ראשוניים.
10% – רכישת בית חדש מחברה רשומה באיטליה עבור בית משני.
22% – תשלום מע"מ עבור בית יוקרה.
מתווך נדל"ן
וכנות תיווך באיטליה דורשת 3% – 4% מערך עסקת נדל"ן גם מהקונה וגם מהמוכר ולא פחות מ3000 יורו.
נוטריון
נוטריון באיטליה דורש בין 1000 – 1500 יורו יש להוסיף על זה מע"מ 22%, וסכום של 250 – 300 יורו עבור כתיבת חוזה רכישת דירה.
עו"ד נדל"ן
מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד שמטפל במכירה מרחוק, וייצג אתכם בתהליך עסקת נדל"ן. עו"ד נדל"ן דורש עבור שירותיו כ 1.5% ממחיר קניית דירה.
שיפוץ בית איטליה
כאשר מחליטים על קניית דירה המצריכה שיפוץ, חשוב לעדכן את עלויות השיפוץ בתקציב השקעת הנדל"ן שהכנתם. עבור שיפוץ קל של דירה באיטליה נדרש לשלם כ 500 יורו למ"ר, עבור שיפוץ רדיקלי נדרש לשלם 1500 יורו.
שיפוץ בתי חווה באזורים הכפריים באיטליה נעים בין 1000 – 3000 יורו למ"ר, תלוי ברמת השיפוץ.
שמאי בודק נכסים
לא הצלחתי למצוא עלות של שמאי בודק נכסים באיטליה, ממליץ מאוד לבצע בדיקת הנכס ע"י איש מקצוע מומחה על מנת לראות שאין דברים נסתרים בנכס אותו אתם קונים ולקבל הערכת תיקון/שיפוץ. לדעתי עלות זאת אינה צריכה לעלות על 400 יורו.
מלווה ישראלי
ישנם משקיעי נדל"ן אשר נעזרים במומחה נדל"ן המלווה אותם בכל התהליך של עסקת נדל"ן באיטליה, החל ממציאת דירה למכירה מתאימה, דרך כל התהליכים עד חתימת חוזה לרכישת דירה, ישנם מלווי נדל"ן המסייעים גם בשיפוץ, ואיתור חברת ניהול הנכסים. חשוב שהמלווה יהיה אמין עליכם, שרות הליווי אינו זול ונע סביב 3500 – 6000 יורו. במידה וזו עסקת נדל"ן ראשונה שלכם באיטליה, מומלץ מאוד להשתמש בשירותי מלווה נדל"ן, זאת כיוון שלא משנה כמה תלמדו.. רב הנסתר על הגלוי.
אמנת מס עם ישראל
לאיטליה יש אמנת מס עם ישראל, מומלץ לעיין היטב בפרטי אמנת המס ולהבין כמה מס ישולם על הרווחים עד שהכסף יגיע הביתה לישראל.
השכרת דירה באיטליה
מתווך נדל"ן
מתווך נדל"ן באיטליה גובה עבור השכרת דירה חודש ראשון שכירות שכר מוצא, או לחלופין 10% ממחיר השכרת דירה.
חברת ניהול נכסים
לא הצלחתי למצוא עלות שניתן להסתמך עליה של חברת ניהול נכסים באיטליה. חשוב לבדוק עלות זאת בשלב הראשוני לפני רכישת בית באיטליה מכיוון שיש לכך השפעה על התשואה משכירות הבית, יש לדעת שהמחירים שונים עבור שכירות קצרת טווח (ARBNB) לשכירות ארוכת טווח, באירופה העלויות הנהוגות 10% – 15% עבור השכרת בית לשכירות ארוכת טווח, 20% – 25% עבור השכרת בית לשכירות קצרת טווח (ארביאנבי), יש לבדוק היטב את השירותים אשר חברת ניהול נכסים מתחייבת אליהם.
השכרת דירה (ארביאנבי)
ישנם ערים באיטליה שמטילות הגבלות על השכרת דירה לשכירות קצרת טווח(איירביאנבי) ויש צורך באישורים עבור השכרת דירה למטרה זו. אם השקעת נדל"ן באיטליה נעשית למטרת שכירות קצרת טווח, יש לבדוק את נושא המגבלות והאישורים מראש.
ביטוח
ביטוח נכס באיטליה הינו בין 1% – 2% מערך הנכס לשנה.
ארנונה
בעלי הבתים באיטליה משלמים את הארנונה השנתית, החישוב של הארנונה הינו לפי ערך שקבעה הרשות המקומית ונע בין 0.4% – 0.76% מערך הנכס זה תלויי במיקום הנכס.
מס על השכרת דירה
מס על השכרת דירה באיטליה ממוסה כהכנסה רגילה ניתן לנכות מהכנסות השכרת דירה הוצאות שונות המיוחסות לנכס אך לא יותר מ 30% ניכוי. המיסוי מהכנסת השכרת דירה נטו יתבצע בדרך הבאה:
| סכום ההכנסות השנתי מהשכרת הנכס | מס |
|---|---|
| עד €15,000 | 23% |
| €15,001 - €28,000 | 27% |
| €28,001 - €55,000 | 38% |
| €55,001 - €75,000 | 41% |
| מעל €75,000 | 43% |
מכירת דירה באיטליה
סוכנות תיווך או מתווך נדל"ן
מתווך נדל"ן באיטליה גובה עמלה עבור עסקת נדל"ן גם מן קונה הדירה וגם מן המוכר בסך של 3% – 5% ממחיר מכירת דירה. ניתן לנהל משא ומתן על גובה העמלה.
מס שבח (מס על מכירת דירה)
במידה ופרק הזמן בין רכישת בית למכירת בית הוא יותר מ 5 שנים אזי אין צורך בתשלום מס הון, במידה ופרק הזמן הזה קטן מ 5 שנים אז המיסוי יהיה על הרווח בין מחיר מכירת בית למחיר קניית בית לפי מדרגות המיסוי מעלה, ניתן לנכות הוצאות רכישה והוצאות נלוות מרגע קניית בית.
עדכונים חשובים
עדכון 08-10-2020
ברבעון השני של 2020 שוק הנדל"ן באיטליה רשם עליות של 3% במחירי קניית דירות, לעומת 0% שנה קודם לכן, כאשר מילאנו מובילה את הדרך עם צמיחה שנתית של 11% של מחירי הבתים.
עדכונים וחדשות נדל"ן באיטליה
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
