ראשי » אירופה » גרמניה » השקעות נדל"ן בגרמניה » השקעות נדל"ן בגרמניה

השקעות נדל"ן בגרמניה

עודכן ביוני 27, 2021

סקירה

גרמניה הינה המעצמה האירופאית החזקה ביותר, מובילת גוש היורו. גרמניה הוכיחה לאורך השנים יכולת ספיגה והתאוששות מחדש, כעוף החול כל פעם מתרוממת עוצמתית יותר משהייתה. גרמניה הוכתרה כיצואנית הרביעית בגודלה בעולם אחרי ארה"ב סין ויפן. כמות התיירים הפוקדים את גרמניה ונהנים מההיצע האדיר והמגוון שיש לה להציע עולה משנה לשנה, גרמניה הינה מהיעדים הפופולריים לתיירות בעולם. מבחינה פיננסית, גרמניה הינה תמונה אידיאלית לכלכלה חזקה מכל הבחינות,תמ"ג, אינפלציה, אחוז חוב לתמ"ג, אחוז האבטלה, דירוג אשראי, כל הנתונים מושלמים עם שיפור מתמיד עד לתחילת שנת 2020.

מחיר הנדל"ן למגורים בגרמניה עלה בין השנים 2008-2018 בסדר גודל של 50 אחוז, עיקר התאוצה בעליית מחירי הבתים היה משנת 2014 ואילך. מומחי נדל"ן מרימים דגלי אזהרה בשנים האחרונות מפני בועת נדל"ן קרבה, גם בשנת 2019 עד תחילת 2020 מחירי הדירות בגרמניה לא עוצרים וממשיכים לעלות. בהתאם לעליית מחירי הדירות עולים גם מחירי השכרת דירות, העליות העיקריות של מחירי הבתים נצפות בעיקר בערים המרכזיות של גרמניה, בברלין, המבורג, מינכן, קלן, פרנקפורט, שטוטגרט ודיסלדורף.

במקביל, ממשיכה מצוקת דיור קשה בגרמניה. על פי ענף הבנייה, כ 300000 דירות חדשות נבנו בשנת 2019, כאשר כמות הדרישה לדירות מגורים עמדה על 350000.

עקב המחסור הנ"ל, מחירי קניית דירה ומחירי השכרת דירה בגרמניה המשיכו לעלות, מצב עורר זעם רב בקרב התושבים המקומיים שדרשו דיור בר השגה, צעדים החלו להינקט וממשלת גרמניה גיבשה רפורמה בנושא השכרת דירות, הרפורמה התחילה בברלין ומטרתה הינה התערבות ממשלתית בהקפאה ובהגבלת מחירי השכירות, דבר זה לדעתי יגרום לייצוב מחירי הדיור כאשר אחוז התשואה משכירות יתחיל להראות סימני ירידה ראשוניים.

חשוב לקחת בחשבון שבימים אלה כל העולם עובר טלטלה עקב מגפת הקורונה, כאשר העתיד בכלל ובעיקר הפיננסי לוטה בערפל, לדעתי מדינות רבות יכנסו למיתון מתמשך אשר ישפיע על החוסן הכלכלי שלהן, גם גרמניה לא תצא חפה מהמשבר הזה, אבל עקב המצב הפיננסי המעולה בו היא נכנסה למשבר יאפשר לה להיות בין הראשונות להתאושש ממנו. על אף כל זאת אנו צופים ייצוב וירידה של מחיר הדירות השנה, בהתאם לכך, דעתנו היא שכרגע עדיף להשהות השקעות נדל"ן בגרמניה, ולצפות מקרוב על התמורות הפוקדות את שוק הנדל"ן וכלכלת גרמניה בתקופה זו.

תוכן עניינים הצג

שינוי שנתי ורבעוני במחירי דירות למכירה בגרמניה

רבעון	שינוי שנתי במחיר דירות למכירה בגרמניה	שינוי רבעוני במחיר דירות למכירה בגרמניה
Q1/2021	9.40%	1.50%
Q4/2020	8.70%	2.90%
Q3/2020	8.30%	3.00%
Q2/2020	6.60%	1.80%
Q1/2020	7.10%	0.60%
Q4/2019	6.50%	2.40%

מעודכן עד ל07/2021.

• לפי נתוני europa

רכישת דירה בגרמניה

עלויות הסובבות קניית נכס בגרמניה סובבות סביב 9% – 15% אחוז תלוי באזור.

נוטריון

חתימה על חוזה קניית דירה בגרמניה נעשה בנוכחות נוטריון, הנוטריון בודק את רישום הנכס ורושם אותו בטאבו תחת בעלות חדשה, נוטריון גובה בגרמניה עבור שירותיו בין 1.2% – 1.5% מסך עסקת נדל"ן.

מתווך נדל"ן

חברת תיווך נדל"ן בגרמניה גובה 3.5 – 6 אחוז מסך עסקת נדל"ן, תלוי בסוג הנכס, מיקומו והאטרקטיביות שלו. בדרך כלל הקונה משלם, אבל לעיתים ניתן להתחלק בעלות חצי חצי בין מוכר הנכס לקונה.

מס העברה

לאחר סיום שלב רכישת דירה בגרמניה, תשלח בקשה לתשלום מס העברה, מס זה משתנה מאזור לאזור.

לדוגמא : המבורג כ 4.5%, ברלין כ6% מסך עסקת נדל"ן.

הערכת שווי נכס

אם ערך נכס נדל"ן מוערך יותר מאשר 500000 יורו, יש צורך לבצע בדיקת שמאי נדל"ן, עלות שמאות הנכס יכולה להגיע עד לכמה אלפי יורו.

מס רכוש

המס משולם לרשות המקומית בגרמניה מחושב לפי הערכת שווי כפול 0.26% – 1% ממחיר קניית דירה.

משכנתא

על מנת לקבל משכנתא בגרמניה יש להציג את המסמכים הבאים: שלושה תלושי שכר אחרונים, מסמכי תשלום מס הכנסה אחרונים.

המלצה / עותק מאושר ממחלקת משאבי אנוש ממקום העבודה, מאזני החודשים האחרונים (במיוחד אם אתה עצמאי), חשבונות שנתיים של שלוש השנים האחרונות (במיוחד אם אתה עצמאי), הצהרת הון.

סכום המשכנתא המאושר עבור משקיעים זרים הינו בין 60% – 70% מערך הדירה בריבית של 2.4% – 4.6%.

השכרת הדירה בגרמניה

מס על השכרת דירה

מס הכנסה עבור השכרת בית בגרמניה, המס הינו פרוגרסיבי, עד סכום הכנסה של 9048 יורו אין תשלום מס, בין 270501 – 9048 יורו המס הינו 14 – 45 אחוז, ניתן לנקות מהכנסת השכירות עלויות ריבית, משכנתא והוצאות תחזוקה ותיקונים, יש להוסיף בנוסף מס סולידריות הנהוג בגרמניה בסך 5.5%.

הכנסה שנתית על השכרת דירה	מדרגות מס על ההכנסה
עד €9,408	0%
€9,409 - €57,051	14%
€57,052 - €270,500	42%
מעל €250,001	45%

חברת ניהול נכסים

חברת ניהול נכסים בגרמניה גובה כ 27 יורו לחודש עבור השכרת בית עבור שכירות ארוכת טווח, יש חברות שגובות 15 יורו על התקופה בה הבית לא מושכר.

מתווך נדל"ן

חברת תיווך בגרמניה גובה בד"כ עבור השכרת בית עד חודשיים שכירות פלוס מע"מ, מי שאמור לשלם את העמלה הוא בד"כ הדייר, התשלום הינו ברגע חתימה על החוזה בלבד.

ביטוח

עלויות ביטוח דירה נעות סביב 250 יורו לשנה בדרך כלל את התכולה מבטח הדייר.

מכירת דירה בגרמניה

מס שבח

מס שבח הינו מס על הרווח בין מחיר מכירת בית לבין מחיר קניית בית, תושב זר שמחזיק בבעלות על הנכס פחות מ10 שנים יחויב מס שבח בסדר גודל של 25%. יש להוסיף בנוסף מס סולידריות בסך 5.5%.