ראשי » אירופה » צרפת » השקעות נדל"ן בצרפת » השקעות נדל"ן בצרפת
השקעות נדל"ן בצרפת
סקירה כללית
צרפת היא אימפריה מגוונת וייחודית בעלת קסם רב הנובע מהאווירה הרומנטית והמסתורית, השפה הסקסית, הנוף המגוון מהכרמים הפרוסים מבורדו וחבל שמפיין מייצרים את היין והשמפניה הייחודית כל כך לצרפת, הרי האלפים והפירנאים המושלגים ואתרי הסקי המשובחים, עמק הלואר המדהים, טירות וערים עתיקות ופריז הנפלאה על כל אתריה, כל אלה מייצרים אבן שואבת לתיירים, והופכים את צרפת למדינה המתויירת ביותר עם כ89 מיליון תיירים בשנה. קשה לסכם את צרפת בכמה מילים אבל אנו בנדל"ן עסקינן.
צרפת ספגה מספר חבטות כלכליות ב 12 שנים האחרונות החל ממשבר האשראי ב 2008, משבר האמון ב 2012 בו נאלצה צרפת להזרים כספים נוספים לייצוב הכלכלה של ספרד ויוון, וב 2015 כאשר צרפת התקשתה בהורדת הגירעון ונאלצה לבצע צעדים דרסטיים שהובילו למיתון אבטלה וירידה בתמ"ג, תקופות שפל אלו השפיעו במישרין על שוק הדיור בצרפת, נכון להיום צרפת הינה מעצמה כלכלית באיחוד ושניה לגרמניה בתמ"ג שלה, עם כל זאת צרפת עדיין מתקשה מול אחוז האבטלה וחוב לתמ"ג גבוה, אחוז האבטלה הגבוה בצרפת נובע בין היתר עקב תנאים מפליגים אשר צרפת מעניקה למובטלים ואלה מצידם מנצלים זאת לרעה.
מחירי הדירות בצרפת הגיבו למשברים הכלכליים בירידת מחירים בהתאם, החל משנת 2015 אנו עדים לעלייה יציבה ומתונה במחירי הנדל"ן בצרפת של כ 3% אחוז בשנה.
תשואת השכרת דירות בצרפת אינה גבוהה, בפאריז היא נעה סביב 3%, בערים אחרות בצרפת תשואת השכרת דירות גבוהה יותר.
השפעות הברקזיט על צרפת עדיין לא ברורות עד סופן, מה שניתן לראות לבינתיים שכ 140 חברות העתיקו את מיקומן מאנגליה לצרפת בעיקר לפריז, והוסיפו כ 5000 משרות חדשות.
לפי פורבס
לפני סגר הקורונה, המחירים בפריז התייקרו, בעיקר בזכות הברקזיט חברות רבות העתיקו את מרכזי הפעילות שלהן מלונדון לעיר האורות. מעט עסקאות נדל"ן מכירה בוטלו, מעט מאוד נכסים חדשים נוספו לשוק. עם זאת, כאשר פריז תחזור לפעילות רגילה, יהיה גל גדול של הצעות נדל"ן חדשות, מה שיצר חלון צר של הזדמנויות נדל"ן אטרקטיביות.
יש לציין שכל הנתונים והערכות המובאים בפוסט זה הינם טרם משבר הקורונה אשר השפעותיו יטלטלו את כלכלות העולם וגם את כלכלת צרפת, המיתון יעמיק, אחוז האבטלה יגדל, השפעות אלו יתנו את אותותיהם על שוק הנדל"ן בצרפת שגם הוא יחווה האטה וירידה במחירי הדירות…מומחים צופים שירידות מחירי הדירות יהיו בין 5% – 10% וימשכו עד אמצע 2021 לפחות.
קניית דירה בצרפת
מציאת דירה למכירה
ניתן למצוא דירה למכירה בצרפת דרך משרד נוטריון המציע דירות למכירה, אבל הדרך המקובלת יותר הינה רכישת דירה דרך מתווך נדל"ן, יש לשים לב שחברת התיווך תהיה רשומה ב. fnaim,snp i,unpi
קרוב לוודאי שחברת התיווך תחתים אתכם על טופס BON THE VISITE אשר מבטיח את הבלעדיות של הסוכנות עבור כל דירה למכירה אותה הם מראים לכם.
יש לשים לב אם מחיר הדירה המוצע לכם על ידי מתווך נדל"ן כולל את עמלת חברת התיווך, כאשר האותיות FAI מופיעות ליד המחיר זה אומר שהמחיר המוצע כולל את עמלת חברת התיווך.
יש לקחת בחשבון הוספת מע"מ על סך של 19.6%.
הצעת מחיר
ברגע שנמצאה דירה למכירה אותה תהיו מעוניינים לרכוש בצרפת, נסו לבדוק כמה זמן הנכס מפורסם ומצבו של המוכר ורק לאחר מכן תתנו הצעת מחיר.
בדיקת הדירה
מומלץ לפני רכישת דירה לבדוק את מבנה הבית על ידי אדם מקצועי, עדיף לעשות זאת בליווי שמאי או קבלן בניה אמין עליכם שיבדוק את מצב הדירה ויעריך עלויות תיקון שיפוץ.
דברים נוספים מומלצים לבדיקה, בדיקת תוכניות פיתוח עירוניות על מנת לראות מה מתוכנן להיות ממוקם בקרבת הבית אותו אתם מעוניינים לרכוש.
נוטריון
לאחר שהוחלט לרכוש את הנכס יש לפנות לנוטריון להמשיך בתהליך רכישת דירה, לעיתים עמלת הנוטריון כלולה בעמלת משרד התיווך, במידה ותרצו להשתמש בנוטריון אחר עמלת הנוטריון לא תשתנה ושני הנוטריונים יחלקו ביניהם את העמלה הרגילה. הנוטריון יבדוק את רישום הבית, זכויות, גבולות, תוכניות מתאר ותכנונים עתידיים.
תרגומים
המסמכים בצרפת הינם רק בצרפתית במידה ומעוניינים בתרגום יש לקחת בחשבון תוספת עלות.
חוזה רכישת דירה ראשוני
תחילה חותמים שני הצדדים על חוזה רכישת דירה ראשוני הכולל תנאים עליהם הסכימו הצדדים, במעמד הזה מעביר רוכש הדירה למוכר 10% מסך מחיר הדירה, סכום זה ישמר אצל הנוטריון במידה והתנאים עליהם הוסכם לא יקוימו על ידי אחד הצדדים תתאפשר יציאה מההסכם.
זה הזמן להוסיף בחוזה רכישת דירה תנאים מתנים שיגנו עליכם ויאפשרו לכם לצאת מהחוזה, התניות טיפוסיות:
*התניית משכנתא במידה ותדחה
*התניית אישור תכנון
*התניית ביצוע תיקונים שיפוצים על ידי מוכר הבית
*התניה בקבלת דוחות (אסבסט,אנרגיה/קרינה,טרמיטים) הדוחות הנ"ל מכווצים בקובץ הנקרא DTT, במידה ויש בריכה בבית אותו רכשתם אתם זכאים לקבל דוח מצב בטיחות של הבריכה, המוכר מחויב לספק את הדוחות הנ"ל.
תקופת המתנה
תקופה זו אורכה 10 ימים מרגע חתימה על חוזה רכישת דירה ראשוני, בה רק קונה הבית יכול לסגת מהעסקה ללא קנס כספי.
חתימת חוזה
לאחר סיום כל הפרוצדורות והבדיקות, כדאי לעשות סיור נוסף בדירה לוודא שהכל תקין ועומד בסעיפי החוזה, הנוטריון יזמן את הצדדים לחתימה על חוזה רכישת דירה סופי, בשלב זה של עסקת נדל"ן, קונה הנכס יעביר את יתרת התשלום של לפי ההסכם למוכר הנכס, רישום הבית על שם הקונה יתבצע רק לאחר שהועברו כל יתרת הכספים למוכר.
הפרוצדורה עד לחתימה על ההסכם הסופי אורכת סביב 3-4 חודשים.
משכנתא
משקיעי נדל"ן זרים יכולים לקבל משכנתא בצרפת עד 80% בחלק מהבנקים ובחלק מהבנקים עד 50%
ניתן למצוא בנקים המעניקים את ההלוואה בריבית של כ 2% ל 20 שנה.
מסמכים שצריך להציג לבנק בצרפת
דרכון.
הוכחת כתובת.
תצהיר אשראי.
הצהרת מצב משפחתי והצגת תיעוד.
שלושה חודשי הכנסה משכרות.
שלוש משכורות אחרונות.
חוזה עבודה.
הצהרת מס אחרונה.
פרוט חסכונות.
פרוט הלוואות.
הצהרת נכסים קיימים בשכירות.
אישור נוטריוני עבור הנכס עבורו נדרשת המשכנתא.
הודעת מס אחרונה עבור הנכס שעבורו נדרשת ההלוואה.
עלויות נלוות למשכנתא
עלויות ניהול – 1% מערך המשכנתא ולא פחות מ 350 יורו.
עלויות שמאי – 250 יורו.
עלויות נוטריון – 6% – 8% מערך המשכנתא עבור עלות נוטריון כשמדובר בנכס ישן יותר מ5 שנים,עבור נכס חדש העלות הינה 3% – 5%.
עלויות רכישת דירה בצרפת
מע"מ
עבור קניית בית חדש בצרפת, אשר לא עברו 5 שנים מרגע בנייתו יש להוסיף לתשלום מע"מ בסך של כ 20%. חשוב לברר אם מחיר דירה חדשה מקבלן כולל מע"מ.
STAMP DUTY
מס על קניית דירה אשר נע בין 5.08% – 5.8% מסך מחיר הדירה תלוי במיקום וגורמים נוספים, רכישת בית חדש עליו שולם מע"מ מחויב ב0.7% פלוס 20% מע"מ.
נוטריון
לפי החוק, נוטריון חייב ללוות את התהליך של רכישת דירה בצרפת, התשלום עבור השירותים נע בין .0.814% – 3.9% מסך עסקת נדל"ן,ככל שהנכס אותו אתם רוכשים זול יותר אחוז העמלה יהיה גבוה יותר.
עליות הנוטריון נגזרות מסרגל הממשלתי מטה:
עלות הנכס | עלות נוטריון |
---|---|
עד €6,500 | 3.945% |
€6,500 - €17,000 | 1.627% |
€17,000 - €60,000 | 1.085% |
מעל €60,000 | 0.814% |
רישום נכס
עלות רישום נכס בצרפת הינה 0.1% מסך מחיר קניית בית.
מתווך נדל"ן
חברת תיווך בצרפת גובה עמלה ממוצעת של 5% מסך מחיר קניית בית, יש לבדוק האם העמלה הינה TCC כוללת את עלויות הנוטריון.
שיפוץ דירה
לפני רכישת דירה המצריכה שיפוץ, יש להכניס את הוצאת השיפוץ המשוער לתוכנית השקעת נדל"ן שהכנתם, מחיר השיפוץ תלויי באזור בו נמצאת הדירה ובעומק השיפוץ:
שיפוץ קל – 75 – 350 יורו למ"ר. החלפת שטיחים החלפת ריצוף ואריחי קיר תיקוני קיר ותשתית קלים החלפת אסלה, צביעה כללית.
שיפוץ בינוני – 500 – 1000 יורו למ"ר. החלפת צנרת מים ביוב, תשתיות חשמל, שיפוץ מלא של מקלחת, מטבח, החלפת חלונות, שנוי קירות, צביעה כללית איכותית.
שיפוץ מלא – 800 – 1500 יורו למ"ר. שינויים מבניים של הדירה, חיזוק מבני, בידוד קירות מלא, החלפת דלת ראשית, חדר אמבטיה חדש עם עבודות אינסטלציה חדשות, יצירת מטבח חדש עם עבודות בנייה ואינסטלציה, שינויי חדרים בדירה.
מלווה ישראלי
ישנם הרבה ישראלים הנעזרים במלווה ישראלי אשר מלווה אותם בכל התהליך של עסקת נדל"ן בצרפת החל ממציאת דירה למכירה, דרך כל התהליכים עד חתימה על חוזה רכישת דירה, ישנם מלווי נדל"ן המסייעים גם בשיפוץ, ואיתור חברת ניהול נכסים. חשוב שהמלווה יהיה אמין עליכם, שרות הליווי אינו זול ונע סביב 3500 – 6000 יורו. כאשר זו קניית דירה ראשונה בצרפת, מומלץ מאוד להשתמש בשירותי ליווי עסקת נדל"ן, זאת כיוון שלא משנה כמה תלמדו.. רב הנסתר על הגלוי.
אמנת מס עם ישראל
לצרפת יש אמנת מס עם ישראל, מומלץ לעיין היטב בפרטי אמנת המס ולהבין כמה מס ישולם על הרווחים עד שהכסף יגיע הביתה לישראל.
השכרת דירה בצרפת
מתווך נדל"ן
חברת תיווך דירות בצרפת גובה עבור השכרת דירה כ 5% תשלום של חודש שכירות שכר מוצא.
חברת ניהול נכסים
חברת ניהול נכסים בצרפת דורשת 10-15% מסך שכירות הדירה עבור השכרת דירה לשכירות ארוכת טווח. עבור השכרת דירה לשכירות קצרת מועד(איירביאנבי) חברת ניהול נכסים דורשת כ25% ממחיר השכרת הדירה.
ביטוח דירה
ממוצע ביטוח הדירה בצרפת הינו 360 יורו לשנה.
מס על השכרת דירה
מס על השכרת דירה בצרפת הוא נושא מורכב, אנסה לפשט אותו בהמשך:
ישנה חלוקה של התייחסות לנכס לפי מספר פרמטרים:
דירה מרוהטת – מיועדת לשכירות קצרת מועד.
דירה לא מרוהטת – מיועדת לשכירות ארוכת טווח עם חוזה ל3 שנים והתראה מראש של 3 חודשים.
לכל אחת מהדירות הנ"ל יש אפשרויות מיסוי:
Micro regime
Real regime
נתחיל לבחון את האפשרויות:
דירה לא מרוהטת
Micro regime
תוכנית זו נבחרת כאשר ההכנסות השנתיות עבור השכרת בית אינן עולות על 15000 יורו כאשר סך ההוצאות על הבית אינן עולות על30 אחוז. בתוכנית זו יש ניכויי הוצאות אוטומטית של 30%.
Real regime
תוכנית זו נבחרת כאשר ההכנסה השנתית עבור השכרת בית עולה על 15000 יורו וכאשר סך ההוצאות השנתיות על הדירה עולות על 30 אחוז מסכום ההשכרה, במצב זה הוצאות שונות ניתנות לניכוי, כגון ריבית משכנתא, דמי סוכנות, ארנונה, חיובים קהילתיים, מיסים מקומיים, ביטוח, תחזוקה ותיקונים כמו החלפת אלמנטים לדוד או צינורות, שיקום הגג, תיקון המתקן החשמלי הקיים, עלויות של אבחון, עלויות ניהול ועוד..
דירה מרוהטת
Micro regime
תוכנית זו נבחרת במידה וההכנסה עבור השכרת בית הינה פחותה מ32900 יורו וסך כל ההוצאות השנתיות משכירות הבית אינן עולות על 50 אחוז מההכנסה משכירות בתוכנית זו יש ניכוי הוצאות אוטומטי של 50%.
Real regime
תוכנית זו נבחרת במידה וההכנסה השנתית עבור השכרת בית עולה על 32900 יורו וסך כל הוצאות השנתיות משכירות הדירה עולה על 50% מההכנסה, בתוכנית זו ניתן לנכות הוצאות כגון :
ריבית משכנתא, כל סוגי המיסים המקומיים המגיעים, ביטוח, דמי ניהול, ניקיון, תחזוקה ותיקונים, פרסום, דמי חשבונאות, חיובי בנק, שירותים וכדומה.
לאחר שנבחרו התוכניות וקיבלנו את ההכנסה נטו למס יש לשלם מס על השכרת דירה בסך של 20% עבור בעלי נכסים שאינם תושבי צרפת.
מכירת דירה בצרפת
סוכנות תיווך נדל"ן
חברת תיווך נדל"ן גובות כ 5% מערך הנכס עבור השירותים שלה.
מס שבח
מס על מכירת דירה הינו מס על הרווח בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה, מס זה הינו גבוה מאוד בצרפת והוא מתחלק למיסים סוציאליים בסך של 17.2% וממס הון של 19%, מה שמביא אותנו ל 36.2%. תושבי ה EEA והEU מקבלים הנחה במיסים הסוציאליים ומשלמים 7.5% בלבד.
עדכונים וחדשות נדל"ן בצרפת
מחירי הנדל"ן בפריז ופרבריה עולים שוב לאחר משבר הקורונה
ריבית משכנתאות לדצמבר 2020 בחלק מאירופה וארה"ב
הערים האירופיות הטובות ביותר להשקעת נדל"ן לשנת 2021
20 המקומות האטרקטיביים באירופה עבור האמריקאים
ערים מרכזיות בסכנת בועת נדל"ן
שינויי במדד מחירי הבתים בערים ברחבי העולם
חברות נדל"ן מזהות את הביקוש לדיור איכותי לסטודנטים
תחזית מעודכנת של הOECD
תחזית חברת דרוג אשראי S&P
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו