מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בקרואטיה
סקירה כללית
מדינה קטנה כ4.5 מיליון תושבים, תלשה את עצמה מיוגוסלביה ב1991 לאחר מלחמה עקובה מדם . בשנת 2012 הצטרפה לאיחוד האירופאי, קרואטיה משופעת ברכסים ירוקים, אגמים צלולים, ערים היסטוריות, חופים מדהימים, כל אלה מהווים משיכה הולכת וגוברת לתיירים.
הכלכלה הקרואטית הושפעה קשה מהמשבר הכלכלי בשנת 2008, תהליך היציאה מהמשבר היה איטי,רפורמות כלכליות הביאו לשש שנים של מיתון וירידה מצטברת של התוצר הגולמי. קרואטיה יצאה רשמית מהמיתון ברבעון הרביעי של 2014, מאז החלה צמיחה איטית, בשנת 2018 זיהו משקיעי נדל"ן זרים הזדמנות נדל"ן בקרואטיה, שוק הנדל"ן בקרואטיה התאושש לחלוטין, מחירי הבתים החלו עולים. קרואטיה, אחרי הונגריה ולוקסמבורג, מציגה את עליית מחירי הנדל"ן הגבוהה ביותר באירופה. בשנת 2018 היו יותר ממאה אלף עסקאות נדל"ן בקרואטיה.
זאגרב, המפותחת מכל ערי קרואטיה מבחינה כלכלית, הפכה למוקד משיכה עבור משקיעים זרים. הבנייה למגורים פורחת. אלפי דירות נבנות. העלייה בכמות השקעות נדל"ן בפרויקטים למגורים העלתה את מחירי הדירות ליותר מ 2,000 יורו למ"ר.
חופי קרואטיה הפכו גם הם לאזורים מבוקשים ביותר עבור משקיעי נדל"ן, כ20% מהנכסים באזור הם בבעלות זרים . האזורים היקרים ביותר למ"ר בקרואטיה הינם:
Dubrovnik, Split, Zagreb
חשוב לציין שפוסט זה נכתב טרום פרוץ מגפת הקורונה, המשבר יטלטל את כלכלת קרואטיה, דבר אשר משפיע באופן ישיר על שוק הנדל"ן בקרואטיה, אנו צופים התחלה של ירידת מחירי נדל"ן בקרואטיה בתקופה הקרובה. יש לדעת שכל משבר מביא אתו הזדמנויות נדל"ן עבור משקיעי נדל"ן.
תהליך קניית דירות בקרואטיה אינו פשוט:
-אזרחי האיחוד האירופאי מורשים לבצע השקעות נדל"ן בקרואטיה כמו אזרח מקומי.
-אזרח המגיע ממדינה שיש לה הסכם עם קרואטיה של חילופי נדל"ן (מה שאומר שאזרח קרואטי יכול לקנות נדל"ן במדינת של האדם המעוניין לרכוש בקרואטיה), במצב כזה ניתן להגיש בקשה למשרד לענייני זרים עבור קניית דירה, תהליך שאורך כחצי שנה, רוכשי הנדל"ן למגורים חייבים לעבור לגור בקרואטיה.
–קניית דירות על ידי זרים שאינם עונים לקריטריונים הנ"ל אפשרית רק דרך חברה מקומית, הבעיה היא שהדבר כרוך בעלויות נלוות גבוהות, הקמת חברה בקרואטיה לוקחת כ14 ימים ועד אז ניתן ליצר חוזה קדם מכירה על הנדל"ן למגורים.
לפני קניית דירה בקרואטיה, חשוב לבדוק היטב את העלויות הנלוות.
הגרף מטה מציג את תהליך שינוי שוק הנדל"ן למגורים בקרואטיה ב 25 שנה האחרונות, ניתן לראות שבתחילת שנת 2020 מחירי הבתים הגיעו לשיא כל הזמנים בקרואטיה.
הנתונים בגרף הנ"ל הינם מדד נדל"ן למגורים, כאשר הנתון 100 מציין את רמת הבסיס של מדד הנדל"ן המשקף את מחירי הבתים כפי שהיו בשנת 2015.
הגרף מטה,מציג לנו תמונת מיקרו הממחיש את הגידול העקבי של שוק הנדל"ן למגורים בקרואטיה משנת 2018-2020, ניתן לראות עלייה עקבית של מחירי הבתים עד יולי 2020.
הנתונים בגרף הינם מדד נדל"ן למגורים, כאשר רמת הבסיס של מדד הנדל"ן הינו 100 והוא משקף את מחירי הנדל"ן למגורים כפי שהיו בשנת 2015.
מצב שוק הבנייה החדשה בקרואטיה
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 |
|---|---|---|---|
| אחוז גידול יחסית לשנה הקודמת | 25% | 3.3% | 8% |
| אחוז גידול יחסית לשנה הקודמת | 8%- | 8% | |
| כמות בניינים למגורים שאושרו לבניה | 5800 | 5994 | 6492 |
| כמות בניינים שהסתיימו | 3705 | 3798 |
על אף שלא ניתן לראות זאת בטבלה, בתחילת שנת 2020 יש ירידה בכמות אישורי הבניה שניתנה יחסית לשנת 2019.
נתונים כלכליים קרואטיה
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| תמ"ג (מיליארד) | 55.2 | 60.81 | 61.35 | 63* |
| אינפלציה | 1.13% | 1.5% | 0.77% | 1.17%* |
| אבטלה | 11% | 9% | 7.5% | 6.5%* |
| חוב יחסית לתמ"ג | 78% | 74% | 71% | 68%* |
| דירוג אשראי (מוד'יס) | BA2 STABLE | BA2 STABLE | BA2 POSITIVE | |
| חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 34% | 34% | ||
| תיירות(במיליון) תיירים הנשארים ללינת לילה | 17.4 | 18.6 | 20* |
התמ"ג
נתון טוב ומשתפר של תוצר לאומי למדינה הקטנה הזו.
אינפלציה
נתוני האינפלציה בקרואטיה נמוכים. אינפלציה בריאה לפי האיחוד האירופי הינה של 2%
אבטלה
נתון האבטלה בקרואטיה אינו טוב עדיין אבל נמצא במגמת שיפור מתמיד.
חוב לאומי יחסית לתמ"ג
החוב יחסית לתמ"ג בקרואטיה הינו סביר בהחלט ומשתפר כל שנה.
דירוג אשראי (לפי מודיס)
דירוג האשראי של קרואטיה שופר על ידי מודיס באפריל 2019 ברמה אחת, אבל עדיין נמצא בקבוצת הדרוגים הרביעית שאינו מחמיא, גם חברת הדירוג פיץ מדרגת את קרואטיה ברמה נמוכה, הדירוג קובע שהשקעת נדל"ן בקרואטיה הינה ברמה ספקולטיבית.
חוב מחזיקי בתים לתמ"ג
נתון נמוך מאוד שמרחיק את סכנת בועת הנדל"ן.
תיירות
קרואטיה ארץ מתויירת שיותר ויותר תיירים מגלים אותה כל שנה מחדש.
יכולות פיננסיות בשוק הנדל"ן המקומי בקרואטיה
כל המחירים הם למ"ר ולדירה בעלת שטח של 80 מ"ר בממוצע.
| עיר בקרואטיה | רכישת דירה במרכז העיר | רכישת דירה מחוץ למרכז העיר | שכירות דירה במרכז העיר | שכירות דירה מחוץ למרכז העיר | אחוז תשואה ברוטו ממוצע משכירות |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubrovnik | 7500 | 4500 | 1300 | 800 | 3% |
| Pula | 1700 | 1300 | 560 | 440 | 5% |
| Sibenik | 1600 | 1200 | 500 | 360 | 5% |
| Split | 3300 | 2200 | 800 | 550 | 4% |
| Trogir | 3000 | 2000 | 1100 | 700 | 6% |
| Zadar | 2900 | 2000 | 1100 | 700 | 6% |
| Zagreb | 2800 | 2000 | 1100 | 700 | 6% |
סכומים נכונים ל2019 ותלויים במיקום, מצב נכס, ופרמטרים נוספים.
*הטבלה הנ"ל משקפת אחוזי תשואה עבור השכרת דירה בקרואטיה לשכירות ארוכת טווח, חלק מהאזורים המצוינים בטבלה הינם מתויירים בהם השכרת דירות מיועדת בעיקר עבור (ארביאנבי).
משכורת ממוצעת
המשכורת הממוצעת בקרואטיה הינה 800 יורו נטו ונעה בין 600 – 1000 יורו.
שנים הנדרשות לתשלום דירה
נתון זה הוא חשוב מאוד מכיוון שיש צורך ב 20 שנות עבודה של יחיד (משכורת ממוצעת נטו) עבור קניית דירה באזורים בטבלה, כאשר דוברובניק היא מחוץ להישג ידו של העובד הממוצע ומצריך מינימום 40 שנות עבודה עבור קניית דירה. מצבים כאלה מעידים בד"כ על שוק נדל"ן ספקולטיבי בלבד, מצב זה יכול לעורר תסיסה בקרב התושבים ולהוליד הגבלות על השקעות נדל"ן המתבצעות ע"י משקיעים זרים.
משכנתא
סכום ההלוואה עבור קניית בית בקרואטיה הינה עד 250 אלף יורו צמוד מטבע,חלק מהריבית קבועה וחלק משתנה (בעשר השנים האחרונות הריבית נעה בין 3% – 7% אחוז), הלוואה מוגבלת עד 60% אחוז מסכום של מחיר הבית, המשכנתא מאופשרת עם ערובת הבית בלבד והינה ל20 שנה.
עלויות לקיחת המשכנתא -הערכת שמאי נדל"ן, ביטוח נכס, נוטריון בנק, רישום.
הנתונים לפי הבנק הקרואטי Erste Bank.
שכירות ממשכורת יחיד
בערים האטרקטיביות בקרואטיה מחוץ לעיר, מחיר השכרת דירה מהווה 70 אחוז ממשכורת יחיד, במרכז העיר 100 אחוז ומעלה ממשכורת נטו יחיד נתון גבוה מאוד עבור תושבים מקומיים.
רכישת דירה בקרואטיה
חברת תיווך
מתווך נדל"ן בקרואטיה גובה עמלה עבור עסקת נדל"ן למגורים בסך של 1% ממחיר הבית ולא פחות מ 4000 יורו. עמלה זו משולמת גם ע"י רוכש הבית.
עורך דין נדל"ן
עורך דין נדל"ן בקרואטיה גובה עמלה עבור עסקת נדל"ן למגורים בסך של 1% – 1.5% ממחיר הבית. תשלום זה כולל חוזים ורשום מקרקעין.
בקשה למשרד ממשלתי לענייני זרים
10 יורו.
נוטריון
35 יורו.
מתרגם
70 יורו.
רישום בטאבו
35 יורו צריך לבדוק אם עורך הדין כולל את זה בעמלה שלו.
מס העברה
3% הופחת מ4% משנת 2019.
מע"מ
תשלום מע"מ נדרש עבור קניית דירה מקבלן בלבד. במידה ושולם מע"מ עבור קניית דירה מקבלן יש פטור ממס העברה. דירה יד 2 פטורה מתשלום מע"מ.
שיפוץ דירה
חשוב לקחת בחשבון, לפני קניית דירה יד 2 המצריכה שיפוץ יש להכניס את עלויות השיפוץ לתקציב. מחירי שיפוץ דירה יד 2 בקרואטיה הינם:
שיפוץ בסיס כ 350 יורו למטר.
שיפוץ 4 כוכבים בין 500 ל 600 יורו למטר.
תוכניות אדריכליות ליווי מנהל פרויקטים 150 יורו למטר.
ריהוט כ 200 יורו מינימום למטר.
הקמת חברה בקרואטיה למשקיעי נדל"ן זרים
נוטריון ציבורי – 500 יורו.
הפקדת הון ראשון –2800 יורו.
מנהל חשבונות –150 יורו חודשי.
מס חברות –150 יורו.
עדיף לפתוח חברה j.d.o.o., ואז הפתיחה מהירה יותר ואין צורך בהון ראשוני.
השכרת הדירה בקרואטיה
מע"מ
זרים קונים דרך חברה בדרך כלל מחויבים להוסיף מע"מ אבל הרשויות נוטות לוותר על כך.
מס הכנסה עבור השכרת דירה
מס ההכנסה מהשכרת נדל"ן למגורים בקרואטיה הינו 12% בלי לקזז הוצאות.
ביטוח
130 יורו לשנה.
מס תיירים
1.3 יורו לתייר ללילה הוא עלה ב2019 ב25%.
חברת ניהול נכסים
חברת ניהול נכסים בקרואטיה גובה 30 יורו – 100 יורו לחודש עבור השכרת דירה לשכירות ארוכת טווח תלויי באזור השכרת הדירה, עבור השכרת דירה לשכירות קצרת טווח איירביאנבי חברת ניהול נכסים גובה 20% – 40% אחוז שזה אחוז עצום, לפני סגירה יש לעשות חוזה ולבדוק בדיוק מה כלול.
מתווך נדל"ן
חברת תיווך נדל"ן בקרואטיה גובה חודש שכירות אחד עבור השכרת דירה.
מכירת דירה בקרואטיה
מס שבח
מס שבח הינו מס רווח הון שהינו הרווח בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה, המס הינו 25%, ניתן לקזז מהרווח לפני מס, שינויי אינפלציה, והוצאות עסקת נדל"ן נלוות, ניתן לקבל פטור במקרים של שמירת בעלות על הנכס 3 שנים לפחות.
חברת תיווך
חברת תיווך נדל"ן גובה 1% מסך עסקת נדל"ן ולא פחות מ 4000 יורו, עמלה זו משולמת גם ע"י מוכר הבית.
חשוב לבדוק
במידה ואתם מעוניינים לבצע עסקת נדל"ן בקרואטיה הרחק מאתרי הנופש, יש להקפיד, מייד עם איתור דירה למכירה לבדוק אם היא רשומה כחוק, ישנם עדיין דירות למכירה בקרואטיה אשר טרם נרשמו בבעלות פרטית מאז התקופה הסובייטית.
על פי החוק הקרואטי, עבור השכרת דירה לשכירות קצרת מועד (ארביאנבי), אתם צריכים להירשם כמפעילי נכס לשכירות קצרת טווח (ארביאנבי). זה הופך אתכם לבעלי עסק קטן עם התחייבויות ספציפיות וקוד התנהלות שצריך לעקוב אחריו. תקנות אלה מסייעות בשמירה על סטנדרטים נאותים של תחזוקה ותפעול של דירות להשכרה קצרת טווח ארביאנבי.
עדכונים וחדשות נדל"ן בקרואטיה
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
