מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן באוקראינה
סקירה כללית
עמיתי הקוראים, רוב הסיכויים שלא תראו פרסומים רבים על אוקראינה בהקשר של המלצות להשקעה באוקראינה או כתבות נוצצות ומפרגנות,כל זאת לא בכדי, שוק הנדל"ן באוקראינה נמצא במגמת ירידה קבועה ללא אופק בשנה הקרובה לעליות.
חלק מעיסוקי הינם מתחומי ההייטק ואני מודע היטב לפוטנציאל האנושי הקיים במדינה זו, לדעתנו אוקראינה הינה פוטנציאל עצום עבור השקעת נדל"ן, כדאי לעקוב מקרוב אחר שוק הנדל"ן באוקראינה, אני אישית עוקב כל הזמן.
אוקראינה היא מדינה גדולה במזרח אירופה הידועה בכנסיות האורתודוקסיות שלה, בחוף הים השחור ובהרים המיוערים שלה,התחזית הכלכלית של אוקראינה טובה בהרבה מכפי שרבים מעריכים. בשנים 2016-2019 ביצע ממשל פורושנקו ייצוב מאקרו-כלכלי מרשים בעקבות המשבר הקשה שפקד את אוקראינה בשנים 2014-15 אשר נגרם בגלל השוד על הסף של ממשלת ינוקוביץ ותחילת התוקפנות הצבאית הרוסית. הודות לצעדים שבוצעו תחת שרביטו של הנשיא פורושנקו, הגרעון התקציבי הופחת משמעותית, בעוד האינפלציה ירדה ל -6 אחוזים וברבעון הראשון של 2020 נראה שאף פחות מזה. בתוך כך, החוב הציבורי צנח מ -80 אחוז מהתמ"ג בשנת 2016 ל -44 אחוז מהתמ"ג. בשנת 2019 היה המטבע האוקראיני בעל הביצועים הטובים ביותר בעולם.
שוק הנדל"ן באוקראינה המשיך לרדת ב2020, למרות התנאים הכלכליים המשופרים, כפי הנראה בין היתר הודות לתקשורת העולמית שמסקרת את אוקראינה בצורה נגטיבית ואינה מזכירה את הרפורמות הרחבות המתבצעות במדינה, רק מתחילת שנת 2020 התחיל תהליך של ניקוי כל רשויות החוק משחיתות, שיפורים בממשל, ופתיחת השווקים ליותר תחרות
אחר תקופה ארוכה של ירידה במחירי הדירות באוקראינה, מתחילת 2021 ניתן לזהות עלייה מתמשכת במחירי הדירות באוקראינה במרבית הערים, גם בקייב ניתן להבחין במגמה חיובית במרבית הרובעים. משקיעי נדל"ן רבים ישבו על הגדר זמן רב והמתינו בדיוק לנקודת זמן זו שמחירי הנדל"ן באוקראינה יחדלו לרדת ותתחיל מגמת עליה. יתכן ועכשיו זה הזמן לרכוש דירה להשקעה בקייב.
מחירי הדירות נכון להיום נמוכים בכ 70% ממחירי הנדל"ן באוקראינה בשנת 2008.
התשואה מהשכרת דירה בקייב גבוהה מאוד ועומדת על כ 9%.
בגרף מטה ניתן לראות את המחירים הגבוהים של הנדל"ן לפני 2008 והצניחה המתמשכת במחירי הדירות באוקראינה מאז ועד היום. מחיר למ"ר כיום של דירה חדשה בקייב עולה היום כ 973 דולר תלוי באיזה רובע.
הנתונים הינם עבור דירה יד שניה. *
בגרף מעלה ניתן לראות את מחירי הדירות הגבוהים של שוק הנדל"ן באוקראינה בשנת 2008, והתחלת צניחה מתמשכת של מחירי הדירות באוקראינה מאז ועד היום. מחיר דירה מקבלן כיום הוא כ 950 דולר למ"ר תלויי באיזה רובע.
מחירי דירות באוקראינה להשכרה ולמכירה בערים המרכזיות
מחירי דירות באוקראינה להשכרה בערים המרכזיות
| עיר באוקראינה | דירת חדר | דירת 3 חדרים |
|---|---|---|
| Donetsk | $270 | $400 |
| Kharkiv | $290 | $410 |
| Lviv | $290 | $410 |
| Odessa | $320 | $410 |
מחירי דירות למכירה באוקראינה בערים המרכזיות
| עיר באוקראינה | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| Dnepropetrovsk | $727 | $689 | $659 | $658 |
| Donetsk | $724 | $689 | $663 | $662 |
| Kharkiv | $687 | $653 | $629 | $628 |
| kiev | $1,139 | $1,078 | $1,034 | $1,031 |
| Lviv | $895 | $848 | $812 | $811 |
| Odessa | $904 | $860 | $827 | $825 |
מחירי דירות למכירה באוקראינה (יד שניה) בערים המרכזיות ב2021
| חודש | קייב | חרקוב | אודסה | לביב | דונטסק |
|---|---|---|---|---|---|
| יולי 2021 | $1,090 | $659 | $871 | $855 | $697 |
| יוני 2021 | $1,088 | $658 | $870 | $854 | $696 |
| מאי 2021 | $1,085 | $657 | $867 | $852 | $694 |
| אפריל 2021 | $1,083 | $656 | $865 | $851 | $693 |
| מרץ 2021 | $1,080 | $654 | $864 | $848 | $691 |
| פברואר 2021 | $1,074 | $650 | $858 | $844 | $687 |
| ינואר 2021 | $1,067 | $647 | $853 | $839 | $683 |
* בטבלה הנ"ל מובאים מחירי דירות למכירה למ"ר בדולר, עבור דירות יד שניה.
מחירי דירות בקייב להשכרה ולמכירה ברובעים השונים ב2021
מחירי דירות למכירה בקייב (מקבלן) לפי רובעים
| עיר באוקראינה | ינואר 2021 | פברואר 2021 | מרץ 2021 | אפריל 2021 | מאי 2021 | יוני 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מחיר נדל"ן בקייב (ממוצע) | $958 | $964 | $970 | $972 | $973 | $977 |
| Goloseevsky | $963 | $970 | $975 | $978 | $979 | $983 |
| Darnitsky | $770 | $777 | $780 | $780 | $782 | $786 |
| Desnyansky | $753 | $759 | $764 | $766 | $767 | $769 |
| Dniprovsky | $797 | $803 | $809 | $813 | $814 | $818 |
| Obolonsky | $1,026 | $1,031 | $1,039 | $1,040 | $1,041 | $1,045 |
| Pechersky | $1,369 | $1,380 | $1,389 | $1,393 | $1,395 | $1,399 |
| Podolsk | $893 | $898 | $902 | $904 | $905 | $907 |
| Svyatoshinsky | $885 | $889 | $896 | $898 | $900 | $901 |
| Solomensky | $858 | $865 | $871 | $873 | $874 | $878 |
| Shevchenkovsky | $1,214 | $1,221 | $1,225 | $1,227 | $1,228 | $1,231 |
*המחירים הם למ"ר.
מחירי דירות למכירה בקייב (יד 2) לפי רובעים
| עיר באוקראינה | ינואר 2021 | פברואר 2021 | מרץ 2021 | אפריל 2021 | מאי 2021 | יוני 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מחיר נדל"ן בקייב (ממוצע) | $1,067 | $1,074 | $1,080 | $1,083 | $1,085 | $1,088 |
| Goloseevsky | $977 | $986 | $993 | $997 | $998 | $1,004 |
| Darnitsky | $797 | $804 | $808 | $814 | $815 | $818 |
| Desnyansky | $919 | $924 | $929 | $930 | $932 | $936 |
| Dniprovsky | $923 | $930 | $939 | $941 | $943 | $946 |
| Obolonsky | $1,172 | $1,175 | $1,184 | $1,187 | $1,188 | $1,192 |
| Pechersky | $1,660 | $1,669 | $1,676 | $1,678 | $1,679 | $1,683 |
| Podolsk | $1,038 | $1,044 | $1,050 | $1,053 | $1,054 | $1,059 |
| Svyatoshinsky | $896 | $902 | $909 | $911 | $912 | $914 |
| Solomensky | $910 | $917 | $921 | $923 | $927 | $929 |
| Shevchenkovsky | $1,373 | $1,380 | $1,386 | $1,388 | $1,389 | $1,392 |
*המחירים הם למ"ר.
מחירי דירות להשכרה בקייב אוקראינה לפי רובעים
| עיר באוקראינה | דירת חדר | דירת 2 חדרים | דירת 3 חדרים |
|---|---|---|---|
| Kiev | $283 | $384 | $456 |
| Darnitsky | $255 | $318 | $366 |
| Desniansky | $259 | $332 | $443 |
| Dniprovsky | $240 | $336 | $413 |
| Goloseevsky | $255 | $318 | $433 |
| Obolonsky | $315 | $366 | $468 |
| Pechersky | $383 | $497 | $578 |
| Podolsky | $285 | $359 | $455 |
| Shevchenkovsky | $339 | $558 | $610 |
| Solomensky | $261 | $356 | $453 |
| Svyatoshinsky | $249 | $350 | $418 |
המחירים הינם בדולר*
מחירי השכרת דירות כפי שהם מובאים בטבלה, הינם ממוצעים ומציינים מחירי השכרת דירות עבור שכירות ארוכת טווח, על אף שבחלק מהרובעים בטבלה ניתן להשכיר את הנכס לשכירות קצרת טווח (ארביאנבי).
פרויקטים להשקעה באוקראינה
דירות להשקעה באוקראינה
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
נתונים כלכליים אוקראינה
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| תמ"ג (מיליארד) | 112 | 130 | 150 | 160* |
| אינפלציה | 14% | 11% | 8.7% | 5.9%* |
| אבטלה | 9.51% | 9.38% | 9.31% | |
| חוב יחסית לתמ"ג | 61% | 52% | 44% | |
| דירוג אשראי (מוד'יס) | CAA2 POSITIVE | CAA2 STABLE | CAA2 POSITIVE | |
| חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 6% | 5.5% | 5.3% | |
| תיירות(במיליון) | 14 |
מחיר לפי תחזיות מומחים*
התמ"ג
התמ"ג באוקראינה משתפר משנה לשנה בכ 10 מיליארד דולר שזה נתון יפה ומשמעותי.
אינפלציה
ממשלת אוקראינה מצליחה להוריד משנה לשנה את אחוז האינפלציה בצורה מרשימה,היעד הממשלתי הינו 5.2% ב2020
אבטלה
אחוז האבטלה גבוה מאוד באוקראינה (יש הרבה פעילות בכסף שחור לא מוצהר), הרבה עובדי בניין אוקראינים עובדים במדינות זרות שם המשכורות גבוהות הרבה יותר.
חוב לאומי יחסית לתמ"ג
נתון טוב בהחלט ומשתפר משנה לשנה.
דירוג אשראי (לפי מודיס)
דירוג האשראי של אוקראינה אינו טוב על אף השיפור השנתי ומהווה אינדיקטור להשקעות בסיכון גבוה מה שמשפיע על חשש של משקיעים זרים להיכנס למדינה וריביות גבוהות שהמדינה מחויבת על האשראי שלה, זה נתון שחשוב לעקוב אחריו כסמן של אמון השקעה.
חוב מחזיקי בתים לתמ"ג
הנתון כפי שהוא מוצג (לעיתים קשה לקבל נתונים נכונים ממדינות מסוימות) נמוך מאוד ולא בהכרח טוב. לדעתי הסובייקטיבית הוא מתקשר עם ריבית המשכנתאות הרצחנית בבנקים, הכסף השחור, האבטלה הגבוהה,האינפלציה הגבוהה שהייתה ומשתפרת והמשכורת הנמוכה, כל אלה גורמים לאזרח המקומי להיזהר מהלוואות וחובות לבנקים, לדעתי ייקח זמן עד שהאמון במערכת הבנקאית ממשלתית ישוב לתושבים האוקראינים.
משכורת ממוצעת לעובד
המשכורת הממוצעת באוקראינה הם בין הנמוכות ביותר במזרח אירופה והינה כ 400 דולר נטו
השכרת דירה ממשכורת יחיד
בערים הנחשבות ביותר באוקראינה עלות השכרת דירה מהווה בין 100% – 130% ממשכורת נטו ממוצעת שלי יחיד, זה אחוז גבוה מאוד ממשכורת יחיד שנלקח לטובת השכרת דירה ולעיתים יש צורך ביותר ממשכורת אחת לתשלום עבור השכרת דירה. שוק הנדל"ן באוקראינה מורכב מ 90% אחוז נכסים שהינם בבעלות פרטית של התושבים.
שכירות ממשכורת
בערים הנחשבות יותר באוקראינה עלות שכירות הינה בין 100 אחוז משכורת ממוצעת שלי יחיד נטו ל 130%, שזה אחוז אדיר מהמשכורת שנלקח לטובת השכירות ועיתים צריך יותר ממשכורת אחת, 90 אחוז מהנכסים באוקראינה הינם בעלות פרטית של התושבים.
כמות שנים לתשלום דירה
כאשר אנו מתייחסים למשכורת נטו של 400 דולר, קניית דירה של 3 חדרים באוקראינה מצריך 8 שנות עבודה, בהחלט נתון טוב מבחינת האזרחים.
חשוב לדעת
התושבים באוקראינה עברו תהפוכות גדולות במשך השנים האחרונות הן פוליטיות והן פיננסיות דבר שהוליד אנשים סתגלנים, ממשל ושלטון שהיה מושחת עד לרמות המוניציפליות והשיפוטיות שעדיין נותרו שרידים ממנו על אף ניסיון הממשל הקיים להתנקות, בתוספת למאפיה דומיננטית בשילוב עם תושבים סתגלנים ואופורטוניסטים.
כאשר אתם מחליטים על השקעת נדל"ן באוקראינה בפעם הראשונה, חשוב להסתייע באדם מקומי היודע להתנהל באוקראינה ואשר ילווה אתכם בתהליכי איתור דירה באוקראינה, זיהוי הזדמנויות נדל"ן, קניית דירה, איתור קבלן שיפוצים במידה ויש צורך, מציאת חברת ניהול נכסים אמינה, האדם חייב להיות אמין עליכם.
עדכונים
עדכון 25-09-2020
ברבעון השני של 2020 מחירי הדירות בקייב עלו ב 0.39% במהלך השנה יחסית לרבעון השני של 2020 (יציב במונחים ריאליים), זאת לאחר ירידת מחירי הדירות של 3.34% בשנת 2019, וירידות רצופות של מחירי הדירות בשנים שלפני.
דירות מקבלן בקייב עלו במהלך הרבעון השני של 2020 ב0.43%.
יש להזכיר שעליות מחירי הנדל"ן בקייב, מגיעים בעיצומו של משבר הקורונה.
פרויקטים להשקעה באוקראינה
דירות להשקעה באוקראינה
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
