מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן בבולגריה
סקירה כללית
בולגריה הינה ארץ קטנה עם כמות אוכלוסייה קטנה מאוכלוסיית ישראל, כ7.5 מיליון תושבים, ארץ בלקנית עם עבר יהודי מפואר, סופיה בירת בולגריה מדורגת 3 באירופה מבחינת עתיקותה, כלכלת בולגריה נשענת בעיקר על תעשיה, בין היתר עקב כוח האדם הזול המצוי בה. התיירות בבולגריה מתמקדת בעיקר על תיירות נופש המתרכזת באזור חוף הים השחור בבורגס, בוורנה ובאתרי הסקי המשיבים תמורה טובה לכסף. יש לציין שמס החברות בבולגריה הוא נמוך מאוד והמשכורות נמוכות, שני פרמטרים הנ"ל מושכים חברות רבות בעיקר בתחום האון ליין לקבוע את מקומן בסופיה.
קצב הצמיחה בבולגריה טרם המשבר העולמי ב 2008 היה יפה ועמד על 6%. עם פרוץ משבר האשראי בשנת 2008 בולגריה ספגה מכה כלכלית אשר פגעה בתמ"ג שלה והעלתה את אחוזי האבטלה. בולגריה לא הצליחה לצאת מהמשבר עד שנת 2015 וזאת הודות לאי יציבות פוליטית ושחיתות שלטונית. בולגריה הייתה והינה מהמדינות העניות באיחוד האירופאי. מ2015 ואילך כלכלת בולגריה החלה להראות סימני התאוששות והתמ"ג החל לעלות בהתמדה עד 2019, בשנת 2019 הכלכלה בבולגריה צמחה בכ3.3% וזה היה גם צפי ל2020.
יש לציין שכל הנתונים המובאים בפוסט זה הם עד תחילת 2020 טרם משבר הקורונה. השפעות המשבר יכו בכלכלות העולם ובמיוחד בחלשות בהן. מרבית הסיכויים שהמשק בבולגריה נכנס למיתון עמוק, האבטלה תגדל והתמ"ג יצנח לפחות עד אמצע 2021. כל זאת כמובן ישפיע גם על מחירי הדירות ועל השקעות נדל"ן בכלל.
משקיעי נדל"ן זרים בבולגריה חייבים לדעת… זר לא יכול לקנות בית עם קרקע או מגרש בבולגריה באופן ישיר, רכישת נדל"ן בבולגריה חייבת להתבצע דרך חברה. יש צורך בהקמת חברה מקומית.
סקירת שוק הנדל"ן בבולגריה
כמות דירות/בתים למגורים הקיימים בבולגריה ואחוז הבתים הנוספים המצטרפים לסטוק הבתים בבולגריה כל שנה מ2017 – 2019.
| שנה | כמות דירות בבולגריה | אחוז שינוי בכמות דירות |
|---|---|---|
| 2017 | 3,970,719 | 0.2% |
| 2018 | 3,959,285 | 0.19% |
| 2019 | 3,951,806 | 0.29% |
*מומלץ למי שמעוניין לבצע השקעות נדל"ן בבולגריה להתרשם מהקישור הראשון במקורות בהמשך, אשר מתאר את כמויות הדירות החדשות שהבניה שלהם הסתיימה לפי אזורים וערים בבולגריה ברבעון הראשון של 2020.
הגרף מטה מציג לנו את שינוי שוק הנדל"ן בבולגריה ב10 השנים האחרונות, ניתן לראות את ההשפעה של המשברים הכלכליים על מחירי הדירות, חשוב לשים לב, מחירי הבתים בבולגריה מתקרבים בתחילת 2020 לשיא שהיה טרם המשבר הגדול ב2008.
*הנתון המובא בטבלה הנ"ל הינו מדד נדל"ן, נקודת הבסיס של מדד הנדל"ן היא 100 והיא משקפת את מחירי הדירות בשנת 2015 בבולגריה.
בגרף מטה ניתן לראות תמונת מיקרו של שינוי מחירי הדירות בבולגריה בשלוש שנים האחרונות לפי רבעונים, ניתן לראות שבשנתיים האחרונות יש עליה מתמדת של מחיר הדירות עד תחילת 2020, ובחודשי משבר הקורונה אנו רואים מגמת ירידה של מחיר הדירות בבולגריה.
*הנתון המובא בטבלה הינו מדד נדל"ן, כאשר נקודת הבסיס של מדד הנדל"ן היא 100 ומייצגת את מחירי הבתים בבולגריה בשנת 2015.
כפי שניתן לראות בטבלה מטה, המחירים של דירות למכירה בבולגריה עדיין זולים, ועדיין ניתן לקבל תשואה טובה עבור השכרת דירות.
כל המחירים הם למ"ר ולדירה בעלת שטח של 80 מ"ר בממוצע.
| עיר בבולגריה | מחיר דירה במרכז העיר | מחיר דירה מחוץ למרכז העיר | מחיר השכרת דירה במרכז העיר | מחיר השכרת דירה מחוץ למרכז העיר | אחוז תשואה ברוטו ממוצע משכירות |
|---|---|---|---|---|---|
| Burgas | 1100 | 700 | 350 | 270 | 5.2% |
| Plovdiv | 1000 | 720 | 450 | 350 | 7% |
| Ruse | 800 | 500 | 460 | 260 | 8.3% |
| Sofia | 1700 | 1100 | 700 | 500 | 6.4% |
| Stara Zagora | 700 | 520 | 320 | 230 | 6.8% |
| Varna | 1200 | 760 | 430 | 310 | 5.7% |
*נתוני עליית מחירי הדירות בבולגריה בפרוט מטה הינם לפי סקר של (National Statistical Institute NSI).
ממוצע עליית מחירי הדירות בבולגריה בין השנים 2015-2018 עלו בממוצע ב 26.15%.
מחירי דירות למ"ר בשכונות הפופולריות בבולגריה בסוף 2019
Sofia
בין 2015 ל 2018 מחירי הדירות בסופיה עלו ב 35.25%, דירות קיימות עלו ב 40.3%, דירות מקבלן ב24.3%. סופיה היא העיר הממוקמת 3 מבחינת יושנה באירופה, עיר תעשייתית בעיקרה ומרכז תחבורתי גדול (רכבת, רכבת תחתית, נמל תעופה), בשטחה יש 16 אוניברסיטאות. השכונות בתוך הכביש הטבעתי בקשת הדרומית הינם האזורים הראשונים להתפתח מבחינת תשתית וממשיכות להתפתח כל הזמן, שכונות אלו היו הראשונות שמשכו את תשומת לב משקיעי הנדל"ן.
למרות החסרונות של שכונות כגון Manastirski Livadi ואחרות, לא ניתן להתעלם שהן שכונות דרומיות עם תשתיות מתחדשות, ממוקמות בסמוך להר ויטושה וקרובות למרכז ולנקודות מרכזיות של העיר, מסיבות אלה הן מהוות הזדמנות נדל"ן עבור משקיעי נדל"ן מחו"ל.
לאחרונה ניתן לראות התעניינות הולכת וגוברת של מקומיים ושל משקיעי נדל"ן מחו"ל בשכונות הצפוניות והמערביות, שם ישנם שטחים רבים עם פוטנציאל פיתוח המאפשרים הקמת פרויקטי ענק, מחירי הנדל"ן זולים עדיין והכי חשוב ישנה זמינות לרכבת התחתית, יש נטייה כיום של רוכשי דירות מקומיים ושל משקיעי נדל"ן מחו"ל, לחפש דירות למכירה בפרויקטים גדולים המעניקים מראה חדש לחלוטין לאזורים אלה.
מחירי דירות למכירה לפי מ"ר בשכונות הפופולריות בבולגריה בסוף 2019:
| שכונות בסופיה | מחיר (יורו\מ"ר) |
|---|---|
| Banishora | 1000 |
| Manastirski Livad | 1050 |
| Vitosha | 1000 |
| Krastova Vada | 1300 |
| Dinabad | 1300 |
| Lyulin 2 | 700 |
Plovdiv
בין השנים 2015 – 2018 מחיר הנדל"ן בעיר עלה ב 34.47%, עיר השנייה בגודלה בבולגריה מתחלקת לשני חלקים, העיר העתיקה הממוקמת על 3 הגבעות המזרחיות, העיר התחתית נפרשת במישור מתחת, העיר המודרנית הינה דינמית ומציעה בילויים מגוונים, העיר העתיקה משמרת בצורה טובה את האווירה ואת התרבות של העיר. החלק העתיק של העיר הוא שמורה ארכיטקטונית באווירת הרנסנס. פלבודיב הבולגרית נבחרה להיות אחת מערי התרבות של אירופה לשנת 2019. בשנים האחרונות ניתן לזהות פעילות של משקיעי נדל"ן בפלבודיב. פלבודיב הוזכרה ע"י מגזין FORBES כאחת הערים המתפתחות המבטיחות באירופה לשנת 2019.
Stara Zagora
בין השנים 2015 – 2018 מחירי הדירות עלו ב28%. עיר במרכז בולגריה. בעיר יש תעשיות מגוונות המייצרות כותנה, טקסטיל, כימיקלים, דשנים, כלים חקלאיים, כלי מכונות וסיגריות. החשמל מתקבל מתחנת ההידרואלקטרית Stara Zagora. בעיירה ומחוצה לה נמצאים כרמים וברושים, תאנים, שקדים ורימונים. צפונית מערבית לעיירה נמצא ספא סטרה זגורה, שבעבר היו אמבטיות רומיות וטורקיות. לסטארה זגורה יש מסורת תרבותית חזקה, במיוחד באופרה.
Ruse
בין השנים 2015 – 2018 מחיר הדירות עלו ב27%, דירות יד שניה עלו ב28.3%, מחירי דירות חדשות למכירה עלו ב18.1%,עיר בצפון בולגריה על חוף הדנובה, מרכז תחבורה ראשי המאגד כבישים ראשיים ורכבות, שדה תעופה מקומי, שרותי ספנות, מעבר לכך Ruse היא עיר תעשייתית, עם בית זיקוק, תחזוקת רכבות, טחנות טקסטיל, ומפעלים לעיבוד מזון, ייצור מכונות חקלאיות, מוצרי עור, קרמיקה ומוצרי צריכה אחרים.
Varna
בין השנים 2015 – 2018 מחיר הדירות עלו ב26%. העיר ורנה ממוקמת בצפון מזרח בולגריה. זו העיר השלישית בגודלה אחרי סופיה ופלובדיב ונקראת בירת הים של בולגריה. בוורנה שוכן הנמל העיקרי למשלוח ימי ומסחרי, לא רחוק מהנמל פרוסים אתרי הנופש של וורנה, שדרות מוצלות, בניינים מן המאה ה -19 וראשית המאה העשרים. קסם הים המיוחד של העיר הוא נשגב ומרגש. תרבויות עתיקות, רנסנס ותרבויות מודרניות, מתערבבות זו לצד זו בעיר. העיר נקייה וירוקה. וורנה מתהדרת בגנים הימיים שהם הגדולים בבלקן. כעשרים אחוז מאוכלוסייתה הם סטודנטים במוסדות חינוך שונים.
Burgas
בין השנים 2015-2018 מחירי הדירות על ב18.23%, העיר בורגס שוכנת בדרום מזרח בולגריה על שפת הים השחור, בורגס הינה העיר הרביעית בגודלה במדינה אבל בניגוד לערים אחרות היא צפופה פחות, בבורגס שוכן הנמל הגדול ביותר בבולגריה, החשיבות של בורגס אינה תעשייתית בלבד אלא גם תיירותית, לבורגס יש תשתיות תחבורה מתקדמות, בבורגס יש אווירה רגועה עם חנויות ושפע של מסעדות ובתי קפה בחוץ. פארק הים ממוקם מעל החוף, עטוף בערוגות פרחים, עצים ופסלים. בתוך הפארק יש את הקזינו, גן חיות קטן ותיאטרון תחת כיפת השמיים.
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
נתונים כלכליים בולגריה
| נתון | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| תמ"ג (מיליארד) | 58.22 | 65.13 | 67.3 | 69* |
| אינפלציה | 1.19% | 2.63% | 2.43% | |
| אבטלה | 6.16% | 5.21% | 4.34% | |
| חוב יחסית לתמ"ג | 25.3% | 22.3% | 20.4% | |
| דירוג אשראי (מוד'יס) | BA2 STABLE | BA2 STABLE | BA2 POSITIVE | |
| חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג | 22.92% | 23.38% | ||
| תיירות(במיליון) | 7.5 | 7.8 |
התמ"ג
התמ"ג של בולגריה נמוך, משנת 2009 עד 2015 העליות היו מזעריות שלא עברו 1% הצמיחה, משנת 2016 התמ"ג החל לעלות בקצב של כ 3.3 אחוז בשנה, התמ"ג הנומינלי לנפש בבולגריה עומד על 9518 יורו ונמצא במקום הלא מכובד 68 מתחת ללבנון.
אינפלציה
האינפלציה בבולגריה נמצאת במצב טוב ומרוסן.
אבטלה
האבטלה בבולגריה מצטמצמת בשנים האחרונות ונמצאת במספרים טובים.
חוב יחסית לתמ"ג
החוב יחסית לתמ"ג נמוך מאוד בבולגריה.
דירוג אשראי (לפי מודיס)
חברת דרוג האשראי מודיס העלתה את הדירוג שלו ל positive לאחר שמשנת 2011 היה במצב stable על אף כל זאת דרוג אשראי baa2 הינו בינוני ומעיד על השקעה עם סיכון ספקולטיבי וסיכון אשראי ברמה בינונית.
חוב מחזיקי בתים לתמ"ג
נתון זה מראה שהחובות של כלל משקי הבית נמוך מהתוצר המקומי הגולמי, נתון טוב שמעיד על חוזק כלכלי, כאשר נתון זה גדול מ 100%, המשק יכול להימצא במצב של בועה כלכלית.
תיירות
כמות התיירים הפוקדים את בולגריה ונשארים לשנת לילה אחד לפחות אינו גבוה בהשוואה לארצות דומות באירופה ובבלקן.
שנות עבודה עבור קניית דירה
עבור קניית דירה בסופיה נדרשות כ18 שנות עבודה בהסתמך על משכורת ממוצעת נטו, ואילו בערים האחרות שנות העבודה הנדרשות עבור רכישת דירה נע בין 8 – 11 שנים.
אחוז השכרת דירה ממשכורת יחיד
אחוז העלות ממשכורת שיש לשלם עבור השכרת דירה בבולגריה נע בין 60% – 90% תלוי באזורים.
מקורות
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
