ראשי » אירופה » בולגריה » השקעות נדל"ן בבולגריה » השקעות נדל"ן בבולגריה
השקעות נדל"ן בבולגריה
סקירה כללית
בולגריה ארץ אירופאית באזור הבלקן הנחלקת ל 9 מחוזות, גובלת עם רומניה, טורקיה, יוון, סרביה, ומקדוניה, אוכלוסייתה מונה כ 7.5 מיליון תושבים, 1.14 מיליון גרים בסופיה. בולגריה הינה בין המדינות העניות באירופה אם לא הענייה בהם וממוקמת במקום ה 68 מבחינת התמ"ג לנפש, מתחת ללבנון. כאשר שוקלים לצאת לטיול לחו"ל בולגריה לא קופצת בין האפשרויות הראשונות, אך עדיין ישנם בבולגריה אזורי בילוי אטרקטיביים ובזול, ורנה ובורגס מציעות אתרי נופש משובחים וקזינו על חופו של הים השחור, ישנם אתרי סקי אטרקטיביים בבולגריה, מעבר לזה מי שמעוניין בטיולי שורשים או אוהב ערים עתיקות יוכל למצוא את מבוקשו בסופיה העיר ה3 בעתיקותה באירופה. כלכלת בולגריה נשענת בעיקר על תעשיה, הנמלים העיקריים שלה שוכנים בוורנה ובבורגס על שפת הים השחור וברוס על שפת הדנובה. על אף חברותה באיחוד, בחרה בולגריה להמשיך ולהשתמש במטבע שלה LEV.
בולגריה ספגה טלטלה במשבר האשראי העולמי בשנת 2008, שחיתות ומשברים פוליטיים עיכבו את התאוששות והצמיחה הייתה אפסית עד לשנת 2015, משנת 2015 התמ"ג של בולגריה החל להראות צמיחה של כ3 אחוז מידי שנה.
מיסוי החברות בבולגריה נמוך מאוד, גורם זה בשילוב עם כח אדם זול ועם החברות באיחוד האירופאי מייצר מוקד משיכה לחברות רבות המפעילות את עסקיהן מבולגריה, ישנם חברות רבות ישראליות המפעילות פעילויות און ליין ומוקדים בבולגריה (בבולגריה יש חוקי העסקה לשכירים מורכבים, מומלץ ללמוד אותם היטב לפני פתיחת עסק המעסיק עובדים בבולגריה).
הדירות בבולגריה זולות מאוד, סופיה וסביבותיה מבוקשות ביותר ובהתאם לכך יקרות יחסית, פלובדיב הולכת בעקבות סופיה מבחינת נדל"ן ותשואות השכרת בתים.
תשואות השכרת בתים בבולגריה טובות, בממוצע 5.3% ברוטו תלוי באזור. המיסוי נמוך מאוד הן עבור קנית דירה, מכירת דירה, וגם עבור השכרת דירה בבולגריה מה שמייצר תשואה נטו גבוהה יותר.
חשוב לדעת
* קניית בית עם גינה או מגרש בבולגריה על ידי זרים חייב להיעשות דרך חברה מקומית (יש להקים חברה מקומית תהליך לא מסובך), קניית דירה בבולגריה ניתן לבצע כאדם פרטי אבל ללא בעלות על הקרקע היחסית של הבניין, ישנם דירות רבות בבולגריה ללא זכות לקרקע. תקנות אלו אינן תקפות לתושבי הEU והEEA.
*כל הנתונים בפוסט זה מובאים עד תחילת 2020 טרם משבר הקורונה, יש לצפות שבולגריה תפגע מהמשבר הנ"ל פגיעה שתורגש בירידה בצמיחה,אבטלה עולה ומיתון, דבר זה ישפיע גם באופן ישיר על מחירי הדירות. חשוב לציין שכל משבר כלכלי מזמן הזדמנויות נדל"ן.
קניית דירה בבולגריה
* לפני רכישת בית בבולגריה יש לבדוק "היתר שימוש" היתר 16 בלי היתר זה לא ניתן יהיה להשכיר את הבית.
תהליך קניית דירה בבולגריה
1. מציאת דירה למכירה בכפוף לפרופיל ההשקעה שלנו:
השקעת נדל"ן לקבלת תשואה של השכרת דירה.
השקעת נדל"ן עבור קניית דירה לשיפוץ ומכירה (פליפינג).
בשלב זה חשוב לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות לקניית דירה, השכרת דירה, מכירת דירה בבולגריה, ולהכניסם לתוכנית השקעת נדל"ן, על מנת שלא נחרוג מהתקציב שלנו.
2. ברגע שאותרה דירה למכירה אותה מעוניינים לרכוש, יועבר סכום של כ 2000 יורו למוכר הדירה על מנת לשמר את הנכס ולהקפיא את תהליך מכירת הדירה.
3. כתיבת חוזה רכישת דירה ראשוני עד 30 יום מרגע תשלום המקדמה, בשלב זה צריך להקים חברה במידה ומעוניינים לבצע רכישת דירה דרך חברה. החוזה הראשוני יהיה בסיס עבור חוזה רכישת הדירה הסופי ויחיל את תנאי התשלום, הפינוי, הגימור, חריגות, התניות.
4. נוטריון עורך את חוזה בין הצדדים לאחר שבדק את הנכס מבחינה חוקית, מגבלות, רשום, ועוד.
5. לאחר סיום התשלומים לפי החוזה הנוטריון רושם את הנכס בטאבו על שם הקונה.
הקמת חברה בבולגריה OOD
תהליך זה עושה בדרך כלל משרד רואה חשבון שלוקח עמלה על התהליך:
1. בחר שם חברה.
2. מזכר התאגדות.
3. מינויי מנהל דירקטור(יכול להיות אתה).
4. הפקדה של מינימום קרן בסך של2551 יורו.
5. הרשמו בפנקס העסקים והמתינו לאישור.
6. תוך 3 ימים לערך החברה תופיעה ברשומות.
7. רישום במוסד לביטוח לאומי ולשכת המס המקומית.
מע"מ
המע"מ בבולגריה הנו 20%, תשלום מע"מ על הדירה תלויי בכמה תנאים:
1. מוכר הבית אדם פרטי קונה הבית אדם פרטי- אין צורך במע"מ.
2. מוכר הנכס אדם פרטי קונה הנכס חברה-אין צורך במע"מ.
3. מוכר הדירה חברה קונה הדירה אדם פרטי- יש צורך במע"מ.
4. מוכר הבית חברה קונה הבית חברה- ניתן להזדכות על המע"מ.
*במידה והדירה היא דירה חדשה יהיה צורך בתשלום מע"מ.
*אם קונה הנכס היא חברה, ואם מחיר הדירה עולה על 25510 יורו נדרש מע"מ.
נוטריון
הסכם מקרקעין בבולגריה והעברת זכויות בקרקע נעשים דרך נוטריון מורשה המוסכם על שני הצדדים, עלות שירותי הנוטריון הינה פרוגרסיבית הפוכה ונעה בין 0.1% – 1.5% מסך מחיר הדירה, ככל שמחיר קניית דירה זול יותר האחוז גבוה יותר.
מחיר קניית דירה בבולגריה ביורו | מס |
---|---|
עד €500 | 1.5% |
€500 - €5,000 | 1.3% |
€5,001 - €25,000 | 0.8% |
€25,001 - €50,000 | 0.5% |
€50,001 - €250,000 | 0.2% |
מעל €250,000 | 0.1% |
מס רישום
מס הרישום בבולגריה הינו 0.1% מסך מחיר רכישת דירה, אם עלות שמאי הקרקע גבוהה מעלות הרשום יקבע סכום שמאי הקרקע.
מס העברה
מס העברה בבולגריה נע בין 0.1% – 3% מסך מחיר קניית בית, בהתאם לרשות בה נמצא הבית שנרכש. בסופיה המס הינו 2.5% מסך מחיר עסקת נדל"ן.
מתווך נדל"ן
חברת תיווך בבולגריה דורשת עבור עסקת נדל"ן עמלה של 2.5% – 3% מסך מחיר קניית דירה גם מהקונה וגם מהמוכר, מומלץ להתמקח על גובה העמלה.
תרגום מסמכים
בין 20-50 יורו.
שמאי דירה
שמאי מקרקעין או מהנדס בניין דורש עבור בדיקת דירה למכירה בבולגריה כ 90 יורו, עבור בדיקת בית למכירה העלות תהיה 120 יורו.
רשום חברה בבולגריה
עלות רשום חברה בבולגריה נעה סביב 300 יורו.
רואה חשבון
רואה חשבון בבולגריה המגיש את הדוחות השנתיים של החברה דורש 225 יורו לשנה עבור שירותיו.
פתיחת חשבון חברה
15 יורו.
שיפוץ דירה
במידה והחלטתם על רכישת דירה המצריכה שיפוץ, חשוב להכניס את עלות השיפוץ לתקציב השקעת נדל"ן שהכנתם. תיקונים גדולים בדירה ישנה עם ארבעה חדרי שינה (החלפת רצפות, דלתות, שירותים ושיפוץ חדרים) עולים בממוצע 2000 – 3000 אירו, המחיר משתנה כתלות באיכות החומרים ובהיקף העבודה. 1500 – 3000 אירו לשיפוץ חדר אמבטיה ועד 4000 אירו לריהוט מטבח (1,800 אירו להתאים את הריהוט ועוד 1,900 – 2,500 יורו עבור מכשירי חשמל לבית). ריצוף עולה 10 – 70 אירו למ"ר ומיזוג אוויר עשוי לעלות 500 – 750 אירו עם 10% נוספים מהמחיר להתקנתו.
מלווה ישראלי
ישנם הרבה ישראלים הנעזרים במלווה ישראלי אשר מלווה אותם בכל התהליך של רכישת דירה בבולגריה, החל ממציאת דירה למכירה המתאימה לכם, דרך כל התהליכים עד חתימת ההסכם, ישנם מלווי נדל"ן המסייעים גם בשיפוץ, ואיתור חברת ניהול נכסים. חשוב שהמלווה יהיה אמין עליכם, שרות הליווי אינו זול ונע סביב 3500 – 6000 יורו. אם זו השקעת נדל"ן ראשונה שלכם בבולגריה, מומלץ מאוד להשתמש בשרותי מלווה נדל"ן, זאת כיוון שלא משנה כמה תלמדו.. רב הנסתר על הגלוי.
אמנת מס עם ישראל
לבולגריה יש אמנת מס עם ישראל, מומלץ לעיין היטב בפרטי אמנת המס ולהבין כמה מס ישולם על הרווחים עד שהכסף יגיע הביתה לישראל.
השכרת הדירה בבולגריה
ביטוח
עלות הביטוח השנתי לנכס בבולגריה נעה סביב 0.3% – 0.4% מערך הנכס תלוי במיקומו.
חברת תיווך
חברת תיווך בבולגריה דורשת עמלה של חודש עבור השכרת נכס לשכירות ארוכת טווח.
חברת ניהול נכסים
חברת ניהול נכסים בבולגריה דורשת עבור השכרת דירה לשכירות לטווח קצר (ארביאנבי)
10% – 15%, בין 350 – 600 יורו תלויי באזור ותלוי אם הנכס הוא וילה או דירה.
מס על השכרת דירה בבולגריה
מס הכנסה עבור השכרת דירה בבולגריה הינו 10%, עבור אזרחים שאינם תושבי בולגריה אין ניכויים והפחתת הוצאות. המס משולם כל חודש או רבעונית.
מכירת דירה בבולגריה
מתווך נדל"ן
חברת תיווך בבולגריה דורשת עבור מכירת דירה בבולגריה עמלה של 2.5% – 3% מסך מחיר עסקת נדל"ן. מינימום 800 יורו בד"כ, מומלץ לנהל משא ומתן על העמלה.
מס על מכירת דירה (מס שבח)
מס על מכירת דירה בבולגריה הינו 10% מהרווח בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה בבולגריה. ניתן לנקות מהרווח הוצאות כגון:
שינויי אינפלציה מרגע קניית דירה או הוצאות המוכרות למיסוי נדל"ן הגבוה ביניהם ינוכה.
פטור מתשלום מס על מכירת דירה בבולגריה יינתן במקרים הבאים:
מרגע קניית דירה עברו 3 שנים.
אפשר למכור 2 נכסים בפטור במידה ועברו 5 שנים מרגע קניית דירה.
עדכונים וחדשות נדלן בבולגריה
תוכנית הגולדן ויזה מאוימת ע"י האיחוד האירופית
תחזית חברת דרוג אשראי S&P
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו