ראשי » אירופה » אוקראינה » השקעות נדל"ן באוקראינה » השקעות נדל"ן באוקראינה

השקעות נדל"ן באוקראינה

עודכן ביוני 27, 2021

מחירי דירות למכירה באוקראינה (יד שניה) בערים המרכזיות ב2021

חודש	קייב	חרקוב	אודסה	לביב	דונטסק
יולי 2021	$1,090	$659	$871	$855	$697
יוני 2021	$1,088	$658	$870	$854	$696
מאי 2021	$1,085	$657	$867	$852	$694
אפריל 2021	$1,083	$656	$865	$851	$693
מרץ 2021	$1,080	$654	$864	$848	$691
פברואר 2021	$1,074	$650	$858	$844	$687
ינואר 2021	$1,067	$647	$853	$839	$683

מקור לנתונים – svdevelopment

סקירה כללית

אוקראינה השיגה יציבות מקרו כלכלית במהלך השנים האחרונות זאת על ידי מדיניות כלכלית אמיצה של ממשל פורושנקו. הממשל מבין שעל מנת להפגין צמיחה כלכלית מואצת, חייבים למשוך השקעות זרות למדינה.

אוקראינה הינה בין המדינות האחרונות באירופה אשר נמצאת עדיין בשפל הכי נמוך מבחינת מחירי הנדל"ן וכפי הנראה ירידת מחירי הנדל"ן תימשך גם השנה. כ 90% מהדירות באוקראינה נמצאות בבעלות פרטית, הרוב המכריע של הבניינים הינם מהתקופה הקומוניסטית, בניינים ישנים ולא מטופחים, בהקשר הזה צריך לציין שברגע של רכישה דירת יד שניה, רוב הסיכויים שיהיה צורך בשיפוץ רדיקלי.

באוקראינה יש תנופת בניה גדולה מאוד, הערים המובילות הם אודסה וקייב. משקיעי נדל"ן רבים הפסידו את כספם כאשר הם התפתו לקנות דירות מקבלן בפריסייל בהנחות עצומות, האינפלציה הדוהרת והצמיחה המתמדת העלו משמעותית את מחירי העבודה והחומרים, מה שגרר לאי יכולת להשלים את הפרויקט בתקציב שתוכנן. היזמים בעבר היו בונים מגדלים בלב שכונות ישנות ובסטנדרט נמוך יחסית ללא שימת לב על הפיתוח האזורי ועל הנגישות והחניה.היום יזמי נדל"ן באוקראינה החלו לעבור לסגנון בניה למגורים משופר, שזוכה ליותר פופולריות בקרב משקיעי נדל"ן זרים ורוכשי דירות מקומיים, תשומת לב לאדריכלות עכשווית של הבית והבניין, בניה מרווחת יותר,לובי מפואר משולב עם דלפק קבלת פנים במבואה, הסתכלות רחבה יותר על פיתוח הסביבה,גני ילדים,בתי ספר, חניות, נגישות,קרבה לחנויות מגוונות, אזורי בילוי. עסקאות נדל"ן באוקראינה של דירות יד 2 נעשות בד"כ בדולר, דירות מקבלן נקנות במטבע מקומי, עקב כך ניתן לפעמים להיווצר מצב אשר מחיר דירות יד 2 עולות יותר מאשר דירות מקבלן, זאת כתוצאה מתנודות מטבע. משקיעי נדל"ן זרים יכולים לבצע השקעות נדל"ן באוקראינה באותו תהליך כמו המקומיים, עם זאת, משקיעים זרים אינם רשאים כרגע לרכוש אדמות, ייתכן והדברים ישתנו בשנת 2020, כשזה יקרה, מחירי הדירות הנמוכים באוקראינה יתחילו לצמוח.

חשוב לדעת

על אף האמור בפתיח,מגפת הקורונה הולכת לטרוף את הקלפים, מצד אחד המצב טומן בחובו סכנות רבות ומצד שני הזדמנויות נדל"ן גדולות, לדעתנו יש להמתין ולראות איך שווקי הנדל"ן מגיבים יום לאחר שכוך סערת הקורונה, ולעקוב מקרוב.

תוכן עניינים הצג

רכישת דירה באוקראינה

כל עסקה וכל שרות באוקראינה נתון למשא ומתן, חשוב להתמקח.

מתווך נדל"ן

מתווך נדל"ן באוקראינה דורש עמלה של 3% – 5% אחוזים מכל עסקת נדל"ן, אבל בד"כ ניתן לסגור באזור 2% – %3 אחוז, בדרך כלל עבור קניית דירה קונה הנכס משלם עבור עמלת מתווך נדל"ן, אבל גם זה פתוח למשא ומתן, יש לשים לב שאותו מתווך מייצג את הקונה והמוכר כדי למנוע עמלה כפולה.

עמלת נוטריון

הנוטריון גובה בין 0.5-1% מסך מחיר הדירה באוקראינה כ100-200 דולר נהוג להתחלק חצי חצי.

מס פנסיה

מס זה נגבה בסיום רכישת דירה באוקראינה והינו 1%. משולם ע"י הקונה.

מס העברות בנק

0.5 אחוז המרת דולר/יורו למטבע האוקראיני פלוס עמלת העברה כ 37 דולר.

עורך דין נדל"ן מומחה

מומלץ מאוד. אוקראינה עדיין לא מסודרת מבחינת רגולציית רישום נכסים ומניעת הונאה, חשוב לבחור עורך דין נדל"ן מומלץ עבור עסקאות נדל"ן עם ניסיון בליווי משקיעים זרים, אשר יבדוק את פרטי עסקת הנדל"ן ואת מוכר הנכס ויוודא שהכל כשורה. אין להסתמך רק על מה שנאמר על ידי מתווך נדל"ן אשר מעוניין רק בעמלה שלכם. עורך דין נדל"ן אמור לגבות 1200-2000 דולר עבור שירותיו.

משכנתא

הממשל באוקראינה מנסה להוריד את אחוז הריבית השנתית של המשכנתא עבור קניית דירה ל10% (ריבית שהיא גם גבוהה מאוד במונחים שלנו), הבנק צופה שבשנה הקרובה הריבית תרד מתחת ל15%, ההלוואה שניתנת בדרך כלל הינה לא יותר מ70 אחוז בתמורה לשעבוד הנכס, יש מסלול ריבית שנתית להלוואות קצרות טווח עד 20 שנה, יש מסלול ריבית+ מדד להלוואות ארוכות טווח מעבר ל20 שנה, ההלוואות בד"כ הינם במטבע המקומי.

עלות שיפוץ נכס

כאשר מחליטים על קניית דירה יד 2 באוקראינה, יש לקחת בחשבון עלויות שיפוץ בין 30% – 50% אחוז מסכום מחיר הדירה, צריך לדעת לפני קניית דירות יד שניה באוקראינה שמרביתן מהתקופה הקומוניסטית והן ישנות ומצריכות שיפוץ משמעותי.

השכרת הדירה באוקראינה

חברת ניהול נכסים

עלות השירות של חברת ניהול נכסים באוקראינה עבור השכרת דירה לשכירות ארוכת טווח נע סביב 10%, יש לבדוק היטב את חברת ניהול הנכסים, הוותק שלה, הרזומה, לנסות למצוא ממליצים, להבין היטב איזה שרות היא נותנת ולעגן זאת בחוזה חתום על ידי עורך דין. עבור השכרת דירה עבור שכירות קצרת טווח (ארביאנבי), חברת ניהול נכסים גובה מחיר שונה וישנם בדרך כלל מספר מסלולים,אני ממליץ לקחת את המסלול המקסימלי הכולל את כל הטיפול, פרסום ומציאת שוכרים, תחזוקה, גביה, טיפול בכל הממשקים מול השוכר.

מס נכסים

מס נמוך המושט על בעלי נכסים באוקראינה, משולם פעם בשנה עבור דירה שגדולה מ60 מטר או בית פרטי מעל 120 מטר כ1.5% מערך השכר מינימום העכשווי.

מס שכירות

משקיעים זרים חייבים להשכיר את הנכסים שלהם רק דרך חברות ניהול נכסים באוקראינה, המס המשולם הינו 18% פלוס 1.5% מס צבאי סה"כ 19.5%.

חברת תיווך

חברת תיווך נדל"ן גובה עמלה של חודש שכירות עבור השכרת דירה.

מכירת דירה באוקראינה

מס שבח

מס השבח על נדל"ן באוקראינה הינו מס הון המוטל על הרווח בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה, מס השבח באוקראינה עומד על 18% פלוס מע"מ, במידה ויש שוני בין המחיר בחוזה לבין הערכת מחיר עצמאית מה שקובע זה ההערכה העצמאית,לעומת זאת במידה והנכס נמצא בבעלות המוכר 3 שנים ויותר לא ישולם מס שבח.