ראשי » אירופה » מונטנגרו » השקעות נדל"ן במונטנגרו » מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן במונטנגרו

מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן במונטנגרו

עודכן בינואר 28, 2021

סקירה כללית

מונטנגרו שמשמעותה "הר שחור" הינה רפובליקה בלקנית זעירה הגובלת עם קרואטיה, בוסניה, סרביה ואלבניה. מונטנגרו מכונה גם פנינת הבלקן ובצדק, ארץ קטנה כשני שלישים מגודלה של ישראל, כ650000 תושבים וכל כך הרבה היצע לתייר, אתרים היסטוריים, כפרים ציוריים, חופים מהמשובחים בעולם הפרוסים לאורך הריביירה מודרנית המציעה מגוון רחב של פעילויות לתיירים, קניונים עמוקים, יער עבות, אגמים ייחודיים, קרחונים קטנים, אתרי סקי. טבע משמים על כל גווניו.

התמ"ג של מונטנגרו מורכב מ7.8% חקלאות, 17% תעשייה, 75.2% שירותים שמתוכם 20% זה תיירות, אחוזי גדילת התמ"ג הינם טובים, ב2017 ב4.7%, ב2018 ב5.08%, ב2019 ירד ל3.6%. התוצר לנפש אינו גבוה ועומד על 8700 דולר. דירוג האשראי של מונטנגרו הינו נמוך מאוד על פי 3 חברות הדירוג והוא בתחום ה"זבל" לא מעט עקב הגרעון התקציבי הגבוה המתמשך.

מבחינת נדל"ן, מונטנגרו ידועה כמגרש השקעות נדל"ן של הרוסים מ 2005 – 2010 נקנו כ 100000 נכסים באזורי החוף על ידי משקיעי נדל"ן רוסים, לפי מומחים מדובר ב40% מהנכסים הקיימים לאורך החופים. בשנים האחרונות פחות השקעות נדל"ן מבוצעות ע"י משקיעים מרוסיה, שוק הנדל"ן במונטנגרו החל להגיב לירידת השקעות נדל"ן מצד המשקיעים הרוסים בירידת מחירי הדירות. גורם נוסף שגרם לירידת מחירי הדירות במונטנגרו היה, הכמות הגדולה של היתרי בניה שניתנו לקבלנים בשנת 2017, בשנת 2019 כאשר הסתיימה בנייתן של הדירות, שוק הנדל"ן במונטנגרו הוצף בהיצע של דירות למכירה, בשנת 2019 כמות ההיתרים פחתה משמעותית על מנת לווסת את תופעת ההיצף של דירות למכירה. לאחרונה, שוק הנדל"ן בקרואטיה חווה התחלות של השקעות נדל"ן מצד משקיעים זרים, המזהים בקרואטיה הזדמנות נדל"ן.

חשוב לדעת שהפוסט הנ"ל מציג תמונה כללית טרם משבר הקורונה, מיותר לציין שמשבר הקורונה יפגע בכלכלות העולם ובעיקר בחלשות בהן כמו מונטנגרו הנסמכת בחלק נכבד מהתמ"ג שלה על שירותים ותיירות, להערכתנו מונטנגרו תיכנס למשבר כלכלי עמוק פוסט משבר הקורונה שיתבטא במיתון עמוק, צמיחה שלילית, שוק הנדל"ן יפגע באותה מידה וגם מחירי הדירות ירדו משמעותית.

מונטנגרו חתמה עם ישראל על הסכם עידוד והגנה על השקעות, לעומת זאת אין לה אמנת כפל מס עם ישראל, משקיעי נדל"ן ישראלים ישלמו כפל מס עבור השקעות נדל"ן במונטנגרו.

תוכן עניינים הצג

סקירת שוק הנדל"ן במונטנגרו

סקירה

בגרף מטה ניתן לראות את שינויי מחירי הדירות במונטנגרו לאורך 13 שנה, ניתן לראות את נפילת מחירי הדירות החל מ 2009 והתייצבות יחסית של שוק הנדל"ן למגורים בשנים האחרונות.

*הנתונים בגרף הנ"ל הינם מחיר ממוצע של קניית דירה למ"ר.

בגרף מטה ניתן לראות תמונת מיקרו של שינוי מחירי הדירות במונטנגרו ב 3 השנים האחרונות לפי רבעונים, ניתן לראות את שוק הנדל"ן במונטנגרו מתייצב ב 3 השנים האחרונות.

*הנתונים בגרף הנ"ל הינם מחיר ממוצע של קניית דירה למ"ר.

בגרף מטה ניתן לראות את כמות הבניינים המאושרים לבניה ב3 שנים האחרונות, ניתן לראות כיצד מתחילת שנת 2018 כמות הבניינים המאושרים לבניה ירד משמעותית.

לפי הסקר האחרון של חברת הסטטיסטיקה המרכזית של מונטנגרו, ניתן לראות שמחיר קניית דירות ברבעון הראשון של 2020 עמד על 940 יורו שזה ירידה של 8.2% יחסית לרבעון הראשון של 2019 ו 17.2% ביחס לרבעון הרביעי של 2019.

מחירי דירות מקבלן היו ברבעון הראשון של 2020 ב Podgorica 845 יורו, באזור החוף 1363 יורו, במרכז 641 יורו, בצפון 793 יורו.

אנו ממליצים להתעמק בדו"ח המובא בקישור מטה במקורות לפני ביצוע השקעות נדל"ן במונטנגרו.

בטבלה מטה ניתן לראות את מחירי: מכירת דירה למ"ר, השכרת דירה למ"ר, באזורים הפופולריים עבור השקעת נדל"ן במונטנגרו, כמו כן ניתן לראות את אחוז התשואה ברוטו משכירות בכל אחד מהאזורים הנ"ל.

עיר במונטנגרו	קניית דירה במרכז העיר	קניית דירה מחוץ למרכז העיר	שכירות דירה במרכז העיר	שכירות דירה מחוץ למרכז העיר	אחוז תשואה ברוטו ממוצע משכירות
Bar	1800	1200	500	450	5%
Budva	2500	1500	670	550	4.5%
Herceg Novi	2200	1300	500	300	3.4%
Kolašin	900	900	300	300	5%
Kotor	1500	1200	900	600	6.5%
Podgorica	1500	1100	580	420	5.8%
Tivat	2700	1600	850	600	5%

Kotor

שוכנת על מפרץ יפהפה לחופי מונטנגרו, “קוטור” היא עיר עמוסה במסורת והיסטוריה, עם נוף מדהים. אתר מורשת עולמית של אונסק"ו. העיר העתיקה נבנתה בין המאות ה -12 וה -14 והיא מלאה בארכיטקטורה מימי הביניים מונומנטים היסטוריים. חומות העיר שהגנו על “קוטור” במשך מאות שנים, משתרעות על פני ארבעה קילומטרים, מובילות אל מצודת איבן הקדושה.

אזור של החופים של "קוטור" מרוחק, החופים באזור זה פחות אטרקטיביים יש כ10 חופים קטנים שהמפורסמים בהם Morinj חוף נחל יפה משקיף על המפרץ, Risan חוף ארוך שקט וסלעי, Orahovac חוף מועדף על תיירים, בתי אבן ישנים פרושים ברקע, Trsteno חוף קטן 200 מ"ר אחד היפים במונטנגרו חוף טבעי ומים צלולים.

Herceg Novi

נקראת גם עיר השמש בזכות ימי השמש הרבים בשנה, העיר העתיקה מעוטרת בבניינים מהמאות 14-16, “הרג נובי” עשירה בצמחים ופרחים טרופים, ידועה בעיקר בעצי המימוזה הנמצאים בכל מקום, בחודשי הקיץ נערכים פסטיבלים רבים בעיר שמעצימים את החוויה התיירותית, ל”הרג נובי” יש ריוויירה באורך 25 ק"מ שלאורכה פרוסים כ20 חופים, חוף Igalo חוף חולי באורך של 1.5 ק"מ, חוף Rose חוף סלעי עם רקע של יער יפה. חוף Zanjic אחד החופים היפים באזור חוף קטן באורך 300 מ"ר מכוסה בחלוקי נחל לבנים.

Tivat

“טיווט” נוצצת וזוהרת, מרינה מפוארת, בניינים מודרניים מרשימים, טיילת מדהימה, ומבקרים רבים מהאלפיון העליון, אזור טבעתי עם 15 חופים, חוף Opatovo חוף של 200 מטר שחוצה אותו מגדלור, החוף הינו מכוסה בחלוקי נחל. חוף Plavi Horizonti הינו המפורסם בחופי הטבעת, אורכו 300 מטר ומכוסה בחלוקי נחל קטנים. סמוך לTivat ישנם שני איים יפים עם חופים אטרקטיביים, St. Marko ואי הפרחים.

Bar

“בר” היא עיירת חוף ונמל ימי בדרום מונטנגרו. העיר “בר” היא אתר נופש תיירותי פופולרי בדרום חוף הים האדריאטי של מונטנגרו. זהו מרכז מחוז מוניציפלי של “בר” ונמל הים המרכזי של מונטנגרו, שיש בו סחר סדיר בין מונטנגרו לאיטליה.

אורך הריביירה של “בר” הינו 44 ק"מ, ישנם כ20 חופים המשתרעים על אורך של 9 ק"מ 2 חופים נמצאים על שפת האגם, החוף הראשי הינו Sutomore אורכו 1 ק"מ החוף הינו תיירותי מאוד החוף חולי אך בתוך המים ישנם חלוקי נחל וסלעים, חוף Queen חוף מיוחד שהגישה אליו היא דרך הים, מכוסה חלוקי נחל אדומים ונוף ייחודי.

חוף Zukotrlica אורכו כ1 ק"מ מכוסה בחלוקי נחל וברקע יער אורנים יפה. חוף Utjeha נקרא גם מפרץ הזיתים מכיוון שיש מאות עצי זית פרוסים ברקע, החוף מכוסה בחלוקי נחל וצלול. על אגם Skadar היפה ישנם שני חופים Pjesacac ו Murici חופים המכוסים בחלוקי נחל.

Budva

"בודווה" היא עיר במונטנגרו שעל הים האדריאטי. ידועה בגלל החופים החוליים וחיי הלילה. קירות אבן שנבנו על ידי הוונציאנים מקיפים את הרחובות הצרים של העיר העתיקה מימי הביניים. ברובע ההיסטורי נמצאים מצודת חוף ואתרים דתיים כמו כנסיית סנטה מריה ב"פונטה", שהוקמה במאה ה -9. הריביירה של "בודווה" הינה הריביירה המתויירת ביותר במונטנגרו, לאורך הריביירה קיימים כ25 חופים, חוף Jaz הינו הארוך ביותר 2.5 ק"מ של חוף חולי.

חוף Mogren מורכב משני חופים המחוברים במנהרה, חוף Slovenska חוף חולי באורך 1.5 ק"מ ברקע ישנם הרבה מלונות מסעדות ופארק. חוף Becici הינו חוף ארוך ונחשב לאחד החופים היפים בים התיכון. החופים Queen Sveti Stefan הם החופים האקסקלוסיביים ביותר במונטנגרו בעיקר עקב היותם חוליים ומשקיפים על נופים יפים. חוף Pterovac חוף שקט מכוסה בחלוקי נחל אדומים, אטרקציה מיוחדת זה שני האיים הקטנים והמבצר הקטן ליד החוף. חוף Buljarica חוף ארוך כ2 ק"מ מכוסה חול.

Kolašin

אתר הסקי העיקרי של מונטנגרו נמצא בגובה של 960 מ"ר מעל פני הים.

נתונים כלכליים מונטנגרו

נתון	2017	2018	2019
תמ"ג (מיליארד)	4.86	5.51	5.49
אינפלציה	2.37%	2.6%	0.37%
אבטלה	16%	15%	15%
חוב יחסית לתמ"ג	66%	72%	81%
דירוג אשראי (מוד'יס)	B1 STABLE	B1 POSITIVE	B1 STABLE
חוב מחזיקי בתים יחסית לתמ"ג	26%	26%
תיירות(במיליון) תיירים הנשארים ללינת לילה	2	2.2	2.6
גירעון	6.9%-	6.5%-	3.4%-