חשוב לדעת לפני השקעת נדל"ן בחו"ל

עמיתי הקוראים המעוניינים לבצע השקעת נדל"ן בחו"ל. בפוסט זה אנסה לתת לכם כלים מניסיוני ומלמידה רחבה ברחבי האונליין בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל, כל זאת על מנת, להקנות לכם ידע בסיסי בנושא ולמנוע ממכם לעשות מקח טעות כתוצאה מחוסר ידיעה. פה המקום לציין שהאתר נדלנקו פיתח עבורכם מחשבון תשואה, עבור השקעות נדל"ן בחו"ל, ועבור הכנת תקציב מקיף עבור עסקאות נדל"ן בחו"ל.

תוכן עניינים הצג

למה בכלל לבצע השקעת נדל"ן בחו"ל?

1. שער חליפין של המטבע המקומי – כאשר יש נפילות בשערי המטבעות במדינות ברחבי העולם מול ערך השקל, נפתחת הזדמנות נדל"ן עבור משקיעי נדל"ן בחו"ל.

2. התחזקות, התפתחות, ויציבות כלכלית של מדינות בחלק ממדינות העולם – גורם זה מאיץ השקעות נדל"ן מצד משקיעים זרים ומעודד את עליית מחירי הדירות בהן בהתאם,

3. התחלת תהליך של התאוששות מחירי הנדל"ן בחו"ל עקב משברי נדל"ן בעבר – אחד הדוגמאות, משבר האשראי שהחל בארה"ב באזור שנת 2008,משבר זה נוצר עקב מתן ריביות נמוכות למשכנתאות,כתוצאה מכך, מחירי הדירות עלו בצורה משמעותיות מול בטוחות לא מספקות וחדלות פירעון של לוקחי ההלוואות, משבר זה טלטל הבנקים ואת כל השווקים בעיקר בארה"ב. ישנם דוגמאות נוספות אשר גרמו לירידות נדל"ן מקומיות,עקב משברים מקומיים, בועות נדלן, בחלק מהארצות אשר נדון בהם בהתאם לארץ בה נעסוק.

4. יכולת רכישת דירות בחו"ל, אפשרות לייצר תשואה טובה עבור השכרת דירה, וכל זאת בהשקעת סכומים נמוכים מול סיכון נמוך – זאת לעומת אפשרויות מועטות עד לא קיימות בארץ באפיקים סולידים, התנהלות נכונה בתהליך רכישת דירה בחו"ל ובניהול הנכס יכולה להניב בהחלט הכנסה נוספת.

מה צריך לבדוק לפני השקעת נדל"ן בחו"ל?

1. בדיקת השינויים של מחירי הדירות בתקופה האחרונה בארץ בה אנחנו מעוניינים לבצע השקעת נדל"ן.

2. בחינת אזור השקעת נדל"ן, בארץ, עיר, שכונה, אפיון האזור מבחינת דמוגרפיה מהגרים, פשע, אוכלוסייה מקומית לפי פרמטרים של גיל הכנסה השכלה.

3. קירבה עכשווית או עתידית לערוצי תחבורה (אוטובוס, חשמלית, מטרו, רכבת).ככל שהקריבה מאפשרת גישה מהירה לכל אחד מערוצי התחבורה האלה, כך צפויה עליית מחירי הדירות באזור ובהתאמה עליית מחירי השכרת דירה.

4. קרבה למוסדות לימוד,ככל שהמוסד הלימודי יותר גדול, מוכר, מוערך כך יכולת ההשכרה לסטודנטים תהיה קלה יותר.

5. קרבה לאזורי בילוי ותיור,מסעדות, ברים, מועדונים, אתרים אותם תיירים רגילים לפקוד, עסקת נדל"ן באזורים כאלה תאפשר השכרת דירה לשכירות קצרת טווח (איירביאנבי)

מה צריך לדעת לפני ביצוע עסקת נדל"ן בחו"ל?

שלב רכישת הדירה בחו"ל

1. מס רכישת דירה.

2. האם רכישת דירה דורשת מע"מ? עבור קניית דירות מקבלן במרבית הארצות נדרש תשלום מע"מ. לעיתים הקבלנים מציגים את מחיר הדירה כולל מע"מ.

3. תשלומים נוספים, רישום טאבו, בולים, ועוד.

4. תשלום לעורך דין נדל"ן. מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום עסקאות נדל"ן.

5. תשלום נוטריון.

6. תשלום למתווך נדל"ן (בחלק מהמדינות נהוג שעבור עסקת נדל"ן משלמים הקונה והמוכר ובחלק מהמדינות רק מצד אחד).

7. ישנן מדינות המחייבות בדיקת מהנדס לפני קניית דירה יד 2, מומלץ לבצע בדיקת תקינות, התאמה לתוכניות, ועלויות שיפוץ, על ידי מהנדס בניין.

8. תשלום עבור טיסות ומלון כדי לראות את הנכס. יש השקעות נדל"ן אשר ניתן לבצע מרחוק ע"י ייפוי כח לאדם אמין עליכם, בד"כ עסקאות נדל"ן מסוג זה נעשות כאשר המדינה בה אנו מבצעים השקעת נדל"ן מרוחקת. במידה והוחלט לנסוע ולבצע עסקת נדל"ן פרונטלית יש לקחת בחשבון מינימום 3 ימי שהיה, ולהכניס את העלות לתקציב השקעת נדל"ן שהכנתם.

9. במידה ויש מלווה נוסף המצטרף לנסיעה, יש להוסיף גם את העלויות שלו לתקציב השקעת נדל"ן שהכנתם.

10. עלויות שיפוץ למטר וריהוט. כאשר אתם מחליטים על רכישת דירה יד 2 המצריכה שיפוץ, חשוב להכניס את העלויות של שיפוץ דירה לתקציב השקעת נדל"ן שהכנתם. כאשר השקעת נדל"ן מכוונת עבור השכרת דירה לשכירות קצרת טווח (איירביאנבי) חשוב לקחת בחשבון ריהוט מלא.

** לבדוק אם ולפי איזה ערך מחושב המטר רבוע של הנכס עבור איזה מהחיובים, האם לפי חוזה רכישת דירה או לפי הערכת שמאי מטעם הממשלה.

11. במידה וקיים דייר יש לבדוק חוזה ותנאים שנחתמו אתו.

12. אם בחרתם במלווה ישראלי לכל תהליך קניית דירה בחו"ל, יש לקחת בחשבון את העלויות שלו הנעות בין 3000 ל5500 יורו. מלווה אמור לסייע לכם במציאת דירה למכירה התואמת את ההגדרות שלכם ואת תקציב השקעת נדל"ן שלכם, בנוסף הוא יכיר לכם את כל אנשי המקצוע הנדרשים, וילווה אתכם בכל התהליכים הנדרשים עבור קניית דירה בחו"ל עד לחתימה על חוזה רכישת דירה, ישנם מלווי נדל"ן המסייעים גם בשיפוץ ובאיתור חברת ניהול נכסים.

13. זמן פינוי הנכס, זמן שיפוץ,זמן רהוט, ככל שהזמן יותר קצר מאפשר לייצר הכנסה כמה שיותר מהר ולהימנע מספיגת תשלומים שוטפים על הנכס.

שלב השכרת הדירה בחו"ל

דברים שחשוב לדעת לפני השקעת נדל"ן למטרת קבלת תשואה עבור השכרת דירה:

1. הזמן הצפוי עבור השכרת דירה מרגע פרסומה עד השכרתה.

2. מחיר השכרת דירה צפוי.

3. כפיפות לחוק הגנת הדייר (במידה ויש חוק כזה אפשר להיתקע עם דייר שלא מתפנה).

4. חישוב תשואה של השכרת דירה נטו (מסך התשואה ברוטו של השכרת הדירה יש להוריד עלויות נלוות על מנת לקבל את התשואה נטו).

5. מיסוי דירות להשכרה כפי שנהוג במדינה.

6. ביטוח על נכס (במידה ולוקחים משכנתא חלק מהביטוח מכוסה במשכנתא צריך לעשות לפחות השלמה במידה והדירה מרוהטת מומלץ להוסיף תכולה פנימית במידה והדירה מיועדת ל(אר בי אן בי) חובה.

7. יועץ מיסוי. יועץ מיסוי מסייע בהתנהלות מול רשויות המס מבחינת הכנסות והוצאות של השכרת דירה.

8. חברת ניהול נכסים-מתחזקת את הנכס,משמשת כממשק מול הדייר השוכר ומבצעת גביה ותיקונים קלים, עבור תיקונים משמעותיים בעל הנכס יחויב. עלויות חברת ניהול נכסים בחו"ל משתנות ממדינה למדינה אך בד"כ נע סביב 8-10% ממחיר השכרת דירה. עבור השכרת דירה לשכירות קצרת טווח (איירביאנבי), המחיר שתגבה חברת ניהול נכסים יהיה גבוה בהרבה(כ25% ממחיר השכרת דירה), במקרה זה חברת הניהול תדאג לפרסום הנכס,הכנסת הדיירים, קבלתם ושחרורם,ניקוי ותחזוקת הנכס בשוטף.

9. מתווך נדל"ן – מתווך נדל"ן גובה עבור השכרת דירה בדרך כלל עמלה של חודש שכירות.

10. תשלומים המחייבים את בעל הנכס ולא את השוכר.

11. תשלומים שבעל הנכס צריך לשלם כאשר הנכס אינו מושכר ואם ניתן לבצע ביטול או הקפאה כדי להימנע מתשלומים אלו.

12. אני תמיד מכניס מקדם לחישוב שלי של תיקונים 500 יורו שנתי.

שלב מכירת הדירה בחו"ל

1. מתווך נדל"ן. ישנן מדינות בהן חברות תיווך נדל"ן גובות את העמלה שלהן עבור מכירת דירה רק מהמוכר או משני הצדדים של עסקת נדל"ן.

2. מס על מכירת דירה- מס על מכירת דירה הינו מס על הרווח בין מחיר מכירת דירה למחיר קניית דירה, בחלק מהמדינות מוצעים שני מסלולים לתשלום המס, מסלול בקיזוז הוצאות ופחת או מסלול תשלום מס מופחת ללא קיזוז. העלות של מס על מכירת דירה מאוד חשובה עבור השקעות נדל"ן שמטרתן: קניית דירה, שיפוץ, מכירת דירה ברווח. אחוז המס משתנה בין מדינות שונות מ0% – 30% אחוזים מהרווח. ישנן מדינות שמבטלות מס זה בתנאי שהחזקתם בנכס מספר שנים לפני מכירתו.

הבאת הכסף מחו"ל לישראל

עבור רווח השכרת דירה בחו"ל:

1. תשלום לפי מס שולי בהתקזזות הוצאות הנכס.

2. תשלום מס 15% ללא התקזזות.

עבור רווח מכירת דירה בחו"ל (שבח):

1. עסקאות נדל"ן מתאריך 1.1.2012 מחויבות ב 25% מס על הרווח הראלי (ללא אינפלציה) בניכוי הוצאות ופחת.

2. ישנם מדינות שיש להם אמנת מס עם ישראל ולכן לא משולם כפל מס אלא מתקזז התשלום ששולם במדינת הנכס עם התשלום בישראל.

3. מדינות שאין להם אמנת מס עם ישראל ישולמו מיסים כפולים גם בארץ בה נמצא הנכס וגם בארץ.

** ישנם מדינות שבאמנה בינהם לבין ישראל הם לא מאפשרים לישראל לגבות סכום נוסף/משלים מעבר למה ששולם בארצם.

**** בשלב הבאת הכסף לישראל חשוב להתייעץ עם יועץ מס בינלאומי.

ממה צריך להיזהר בביצוע עסקאות נדל"ן בחו"ל?

1. מבועות נדל"ן.

2. שינויים הצפויים מבחינה כלכלית פוליטית.

3. אזורים שמיצו את עצמם מבחינת עליית מחיר הדירות.

4. עבור שיפוצים חיצוניים,שינויי יעד דירה, יש צורך באישורים.

5. ישנם ארצות שלא מאפשרות השכרת דירות לשכירות קצרת מועד (איירביאנבי) ללא אישור, לעיתים אפילו אם ניתן אישור,הוא לא תמיד ניתן להעברה לקונה בשלב המכירה.

6. בדרך תפגשו הרבה מציעי שירותים שמפרסמים ברחבי האינטרנט. צריך לבדוק היטב רזומה של כל אחד ואחד לפני שלוקחים את שירותיו. אל תתרשמו מנתונים של 7-10% תשואה עבור השכרת דירות כי תמיד יוצגו לכם נתונים אופטימיים וברוטו, ההוצאות האמיתיות מפורטות רובם באתר ויש לקחת בחשבון את כולן.

7. באזורים בהם הביקוש עבור דירות למכירה גבוה, עסקאות נדל"ן צריכות להיסגר מהר, במקרה כזה חייבים משהו אמין עליכם, אובייקטיבי, ועדיף מקצועי. יחפש עבורכם דירה למכירה, יצלם תמונות מעבר לתמונות הנשלחות מחברות התיווך (של הרחוב בחוץ, הבניין, הדירה בפרוטרוט (סרט אפילו) כיווני אוויר, מה רואים מהחלונות במרפסת והאם זה רועש, אוורור של שירותים מקלחת, מזגנים תלת פאזי, האם יש מפגעים סביבתיים ממפעלים עד אנטנות, ועוד) ממש להכין צ'ק ליסט,ואז ניתן לבדוק אופציה דרך עורך דין נדל"ן לשלם תשלום ראשוני לשימור הנכס עבורכם עד שתגיעו לראות בעצמכם. יש לדעת שהפיקדון לא חוזר אם התחרטתם.

8. במידה ובחרתם דירה למכירה המצריכה שיפוץ, חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה רכישת דירה, מה עלויות השיפוץ, וזמן השיפוץ (יש לבחור קבלן מורשה מומלץ עדיף עם פיקוח מטעמכם).

9. כשלוקחים משכנתא צריך להבין, מה הריבית והאם יש פרמטר נוסף של הצמדה,האם ניתן לפרוע את המשכנתא לפני הזמן? מה הקנס? איך מחושב? יש להכניס את העלויות של לקיחת המשכנתא והריבית לתחשיב עלויות השקעת נדל"ן.

10. בקניית דירה מקבלן. יש לבדוק היטב מי היזם? מה עשה? לדבר עם משקיעי נדל"ן שעשו עם היזם עסקאות נדל"ן בעבר, לבדוק מי הקבלן? מה הרזומה שלו? מה הוא בנה? מי הנאמן והבנק הממן? איך הכסף שלנו מובטח ומשוחרר לפי התקדמות הבניה? איך ואיפה ולכמה זמן אנחנו נרשמים כהערת אזהרה בטאבו או בדרך אחרת שמבטיחה לנו שהנכס שלנו ?חשוב לקחת עו"ד נדל"ן חיצוני ולא להסתמך על העו"ד של היזם.

המלצות עבור משקיעי נדל"ן בחו"ל

1. הגדר עבור מה אתם רוכשים את הנכס.

אופציה 1 – השכרת דירה עבור שכירות ארוכת טווח או השכרת דירה עבור שכירות קצרת טווח (איירביאנבי),

אופציה 2 – רכישת דירה עבור שיפוץ ומכירה ברווח. בהתאם להגדרות הנ"ל יש לבחור היטב את הדירה ומיקומה.

2. לעשות תוכנית השקעת נדל"ן מפורטת המכניסה את כל ההוצאות שהוגדרו כדי שתראו תוצאות רווח סופיות. אתר נדלנקו מציע לכם מחשבון תשואה היכול לסייע לכם בבניית תקציב השקעת נדל"ן.

3. חשוב להבין שגם ברמת שכונה.יש אזורים ברמות שונות שרק מקומי שמכיר היטב את השטח יכול להבדיל,יש ניואנסים רבים: מעליות מפרכות לכיוון הדירה,חוסר תחבורה עד המקום, רעש,זיהום,טיב האוכלוסייה במקום הספציפי.בנוסף,בבדיקת הדירה צריך עיניים מקצועיות של מהנדס אדריכל לבדוק מצב הדירה ולתת הערכת מחיר בגדול לשיפוץ במידה וצריך וחשוב שהאנשים האלה יהיו אובייקטיבים לחלוטין.

** אתר נדלנקו מפרסם מומחי נדל"ן בחו"ל אשר יכולים לסייע לכם בליווי השקעות נדל"ן בחו"ל במקומות כמו אתונה, פולין, יוון, אמסטרדם ועוד יעדים רבים!

במידה ותרצו את שרותינו תפנו אלינו למייל: [email protected]