ראשי » אירופה » יוון » השקעות נדל"ן ביוון » השקעות נדל"ן ביוון
השקעות נדל"ן ביוון
סקירה כללית
בבואנו לבצע עסקת נדל"ן באתונה, אשר תיתן לנו תשואה טובה עבור השכרת דירה, מעבר למה שמוצע לנו באפיקים הבנקאיים, אנו מחוייבים לעשות למידה מעמיקה של כל ההיבטים עבור השקעות נדלן ביוון, זאת על מנת להוריד את רמת הסיכון. בדרך כלל אנו מחפשים השקעות נדל"ן בחו"ל, מכיוון שהמחירים של דירות למכירה בארץ גבוהים מידי עבורנו.
לעיתים אני נתקל באנשים אשר משקיעים בנדל"ן בחו"ל את מירב חסכונותיהם, ועושים זאת עקב שמועות או שכנועים של חלקי לשון. כל פעם שאני נתקל במקרה כזה, זה מעורר בי מוטיבציה לכתוב עוד פוסט, ולשתף עוד מידע שיהיה זמין לאנשים המעוניינים לבצע עסקאות נדל"ן בחו"ל. חשוב לדעת, תהליך רכישת דירה בחו"ל הוא מורכב, רב הנסתר על הגלוי, מפציר בכם תלמדו, תקראו, תשאלו, תאמתו לפני שאתם מניחים את הכסף על השולחן, המשפט ידע זה כוח הוא נכון, ובמיוחד עבור השקעת נדל"ן במקום לא מוכר. אתר נדלנקו פיתח עבורכם מחשבון תשואה אשר יכול לסייע לכם בהכנת תוכנית השקעות נדל"ן בחו"ל ותקציב מפוקח. בהמשך לפוסטים קודמים, מפורטים בפוסט זה רוב העלויות הצפויות עבור קניית דירה ביוון, השכרתה, מכירתה, יש לייצר תוכנית מפורטת עבור השקעות נדל"ן ביוון עם צפי רווחיות בשקלול העלויות הנ"ל וההכנסות הצפויות. הנתונים הנ"ל מעודכנים לפי מיטב ידיעתי עבור 2019 תחילת 2020, אנסה להעלות עדכונים מפעם לפעם, הנתונים משתנים ומתעדכנים כל הזמן, ממשלת יוון פועלת כל הזמן להקל ולמשוך משקיעים זרים לבצע השקעות נדלן ביוון.
זה הזמן לציין שפוסט זה נכתב טרום משבר הקורונה, השפעות המשבר יטלטלו את כלכלת יוון, שוק הנדל"ן ביוון ישתנה, אנו צופים ירידת מחירי הדירות כתוצאה מהפגיעה בכלכלות העולם. חשוב לדעת כל משבר מייצר גם הזדמנויות עבור השקעות נדל"ן ביוון.
מחירים ותשואות של דירות להשקעה באתונה לפי שכונות
שכונות לקניית דירה באתונה | מחיר דירות למכירה [יורו\מ"ר] | מחיר השכרה [יורו\מ"ר] | תשואה [%] | |
---|---|---|---|---|
שכונת זוגרפו | €1,400 - €3,000 | €7 - €12 | 5% - 6% | דירות להשקעה בזוגפרו |
שכונת קיפסלי | €1,000 - €1,800 | €6 - €9 | 6% - 7% | דירות להשקעה בקיפסלי |
שכונת אקסרכיה | €1,200 - €2,200 | €7 - €10 | 5% - 7% | דירות להשקעה באקסרכיה |
שכונת קיסראני | €1,300 - €2,300 | €8 - €11 | 6% - 7% | דירות להשקעה בקיסראני |
• מחיר קניית דירה באתונה לפי שכונות נכון לתאריך 1/2/2021.
• הנתונים הם עבור דירה בגודל של 50 – 60 מ"ר, קומה ראשונה.
• המחירים משתנים לפי מצב הדירות וממוקם בשכונות.
• נתונים לפי ניתוח אתרי מכירות און ליין.
קניית דירה ביוון
כלל אצבע :העלויות הנלוות עבור קניית דירה ביוון נעות סביב 8% – 10% אחוזים ממחיר הדירה.
מס רכישת דירה ביוון
מס רכישת דירה באתונה וביוון כולה הינו 3.09%, אותו אחוז של מס רכישה מחויב, ללא קשר במספר הדירות הנרכשות שזה ערך מוסף משמעותי.
מע"מ
כאשר רוכשים דירה חדשה ביוון, חשוב לקחת בחשבון שיש צורך בתשלום מע"מ בסך 24% עבור בניינים שאושרו משנת 1/1/2006 והלאה, במידה ושילמתם מע"מ עבור הדירה החדשה שרכשתם תהיו פטורים ממס רכישה. במידה והנכס ממוקם באחד מאיי הים האגאי: צ'יוס, סאמוס, לסבוס, קוס ולרוס, המס שיגבה יהיה מע"מ מופחת של 17%.
חשוב לדעת שעקב מלאי גדול של דירות חדשות שהצטבר ולא נמכר, ממשלת יוון גיבשה רפורמה בנושא מע"מ עבור דירות חדשות, הרפורמה תאפשר פטור ממע"מ עבור דירות חדשות מתאריך 12/12/2019 – 31/12/2022. הקבלנים צריכים להגיש בקשת את הפטור מע"מ עד 6 חודשים מרגע קבלת היתר הבנייה, במידה והאישור ניתן לפני ה12 בדצמבר 2019 ניתן להגיש את הבקשה עד תאריך 12/6/2020.
תשלומים נוספים, רישום טאבו, בולים, ועוד...
עלות הרישום הנהוגה כיום באתונה הינה 0.58% מהערך האובייקטיבי של הדירה, הערך האובייקטיבי הינו ערך שמאי ולא לפי מחיר חוזה רכישת דירה ביוון.
עורך דין נדל"ן
עורך דין נדל"ן גובה 1.5% מסך מחיר קניית דירה ביוון.
על הסכום הזה יש להוסיף מע"מ בסך 24% כפי שנהוג כיום ביוון.
תשלום נוטריון
התשלום הנהוג עבור שירותי נוטריון הינו 0.65% ממחיר השמאות של הדירה ולא ממחיר חוזה רכישת דירה ביוון.
על הסכום הזה יש להוסיף 24% מע"מ.
תרגום מסמכים
המחיר הנדרש עבור תרגום מסמכים והחוזים לאנגלית, הינו כ 250 יורו.
מתווך נדל"ן ביוון
ביוון נהוג לגבות דמי תיווך עבור קניית דירה גם מהקונה וגם ממוכר הדירה, העמלה הנהוגה ביוון היא 2% ממחיר קניית דירה, על זה יש להוסיף מע"מ של 24%.
בדיקת מהנדס
יש חובת בדיקת מהנדס בניין לפני רכישת דירה ביוון, המהנדס בודק התאמה בין תוכניות בעירייה לבין מה שבפועל, במידה ואין התאמה יפסק קנס על מוכר הדירה, עליו לבצע תיקון תוכניות שלבסוף מובאים בפני הנוטריון להמשך ביצוע רכישת דירה ביוון, את עלות המהנדס משלם מוכר הדירה.
עלויות טיסה ושהייה במלון
במידה והחלטתם על קניית דירה ביוון, יש צורך לפתוח מספר מס, חשבון, יעוץ משכנתא, סיור נכסים, סגירת חוזה. ממליץ על 3 לילות שהייה ביוון, העלויות הינם בין 400 – 600 יורו תלוי ברמת השהיה והטיסה, התחשיב הינו עבור אדם בודד, במידה ואתם מסתייעים במתווך נדל"ן ישראלי,צריך להוסיף את העלויות שלו.
עלויות שיפוץ למטר וריהוט לדירה
במידה ומצאתם דירה למכירה ביוון המצריכה שיפוץ, חשוב ביותר לבחור קבלן רשום עדיף עם המלצות, לעשות חוזה מפורט הכולל זמנים ומפרט, עדיף שיהיה מלווה מקצועי מטעמכם לשיפוץ, אם ניתן לשים מצלמות און ליין למעקב אחר השיפוץ גם טוב. עבור השכרת דירה ביוון לשכירות קצרת מועד (איירביאנבי) יש לרכוש גם ריהוט לבית. לפני שלב השיפוץ, חשוב להגדיר למי אתם רוצים להשכיר את הדירה, במידה וקהל היעד הוא הסטודנטים או השכרת דירה למטרת (איירביאנבי), צריך לתכנן ולחלק את הדירה בהתאם. עלות שיפוץ דירה ברמה בסיסית הינו 300 יורו למטר, שיפוץ דירה רדיקלי ביוב חשמל נע סביב 500 יורו למטר, מזגנים זה שדרוג כיום ביוון המתחממת, במידה ועושים מזגנים יש להתנתק ממערכת החימום הנפוצה והמשותפת הקיימת בד"כ בכל הבניינים, ולהפסיק לשלם עליה.
דייר קיים בנכס שנקנה
לפני קניית דירה ביוון יש לבדוק את תנאי החוזה עם הדייר הקיים, ובהתאם לזה להחליט האם להתקדם, יש לציין שאין ביוון חוק להגנת הדייר, כך שהדייר לא יכול להשתקע בדירה בסיום חוזה להשכרת הדירה.
מלווה נדל"ן ישראלי ביוון לכל תהליך הקניה
העלויות של מתווך נדל"ן ישראלי נעות בין 3000 ל5500 יורו, רוב מלווי הנדלן ביוון מציעים איסוף נכסים פוטנציאלים, ובהגעתכם ליוון, יכירו לכם את שוק הנדל"ן המקומי, יציגו לכם דירות למכירה באתונה, וילווה אתכם בכל התהליך של קניית דירה באתונה, אני פחות אוהב את השיטה הנ"ל ופועל אחרת.
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
דירות להשקעה ביוון
השכרת הדירה ביוון
מתווך נדל"ן ביוון
חברת תיווך ביוון גובה חודש ראשון כעמלה עבור השכרת דירה ביוון, תקופת השכירות הינה 3 שנים בד"כ.
חברת ניהול נכסים ביוון
השכרת דירה ביוון לשכירות ארוכת טווח
תפקיד חברת ניהול נכסים, לגבות את התשלום עבור השכרת דירה ביוון, לענות לשוכר על כל השאלות והבעיות, ביצוע תיקונים קלים, במידה וישנם תיקונים המצריכים הזמנת בעל מקצוע, מחויב בעל הנכס עבור התיקון.
חברת ניהול נכסים גובה בין 8% – 10% מתשלום השכרת דירה ביוון, על זה צריך להוסיף מע"מ.
חשוב לבחור חברת ניהול נכסים מומלצת שיש לה נציג בשכונה בה הדירה שוכנת.
השכרת דירה ביוון לשכירות קצרת טווח(איירביאנבי)
חשוב לדעת שממשלת יוון מתחילה לייצר הגבלות, בכל הקשור להשכרת דירות עבור שכירות קצרת מועד בבנייני מגורים, יש לבדוק מראש את ההיתר ולכמה זמן הוא תקף והאם הוא עובר בשלב מכירת דירה ביוון.
בהשכרה דירה לשכירות קצרת מועד (ארביאנבי), חברת הניהול מפרסמת את הבית להשכרה באתרי און ליין, מכינה את הנכס לנופשים מבחינת כל מה שכרוך בזה, ניקיון, כביסות, תיקונים, מוסרת את הבית לנופש, מקבלת את הבית חזרה בסוף החופשה, גובה תשלום.
התשלום לחברת הניהול עבור שירות זה הינו כ 20% ממחיר השכרת דירה ביוון פלוס מע"מ.
יועץ מס
יועץ מס מייצג אותנו מול רשות המיסים ביוון בכל מה שקשור לתשלומים שצריך להפריש לרשויות, בגין תשואת השכרת דירה לאחר קיזוז הוצאות, והפקת דוחות תקופתיים.
התשלום ליועץ מס נע בין 30 – 60 יורו לשנה פלוס מע"מ.
ביטוח דירה
ביטוח עבור דירה להשכרה ביוון הוא הכרחי ומשתנה מאזור לאזור, כאשר הדירה להשכרה מרוהטת בריהוט איכותי, מומלץ להוסיף את התכולה לביטוח.
עלויות הביטוח נעים בין 80 – 120 יורו לשנה.
מס רכוש ENFIA
אנפניה(Enfia) הינו מס רכוש עבור דירה להשכרה ביוון,על בעל הנכס לשלם מס זה, המס הינו שנתי ומחושב לפי המטר רבוע של הדירה, עד 500 מ"ר התשלום הינו כ 2 יורו למטר.
מחיר למ"ר לפי אזור | דירוג אזור | תשלום ENIFIA יורו למ"ר |
---|---|---|
€0 - €550 | 1 | €2 |
€551 - €750 | 2 | €2.8 |
€751 - €1,050 | 3 | €2.9 |
€1,051 - €1,500 | 4 | €3.7 |
€1,501 - €2,000 | 5 | €4.5 |
€2,001 - €2,500 | 6 | €6 |
€2,501 - €3,000 | 7 | €7.6 |
€3,001 - €3,500 | 8 | €9.2 |
€3,501 - €4,000 | 9 | €9.5 |
€4,001 - €4,500 | 10 | €11.10 |
€4,501 - €5,000 | 11 | €11.3 |
מעל €5,000 | 12 | €13 |
מס על השכרת דירה ביוון
מדרגות מס הכנסה עבור השכרת דירה ביוון
יש לציין,שמס ההכנסה עבור השכרת דירה ביוון חל על ההכנסה נטו לאחר הורדת עלויות.
יורו שנתי מצטבר | גובה המס |
---|---|
עד €12,000 | 15% |
€12,000 - €35,000 | 35% |
מעל €35,000 | 45% |
יש לשים לב כאשר רוכשים שני דירות או יותר על אותו מספר מס, ההכנסה השנתית מהשכרת הדירות הינה מצטברת, בהתאם לזה נשלם מס לפי המדרגות הגבוהות. לדוגמא תאורטית, אם ההכנסה השנתית נטו מדירה שרכשנו הינו 12000 אלף עבור הדירה הראשונה נשלם 15% מס ועבור השנייה 35% מס.
יועץ מס מקומי טוב ידריך אותנו איך לעקוף זאת.
מכירת דירה ביוון
מתווך נדל"ן ביוון
משרד תיווך נדל"ן גובה תשלום של 2% ממחיר מכירת דירה ביוון.
בדיקת מהנדס
לפני מכירת דירה ביוון, יש להביא מהנדס בודק שמבצע בדיקת התאמות בין תוכניות העיריה למה שבפועל, במידה והכל תקין בבדיקה עלות הבדיקה הינה בין 250 – 350 יורו.
מס על מכירת דירה ביוון (מס שבח)
מס מכירת דירה הינו אחד התמריצים המהותיים עבור השקעות נדל"ן ביוון, כיום יש פטור מהמס המתחדש משנה לשנה.
כדאי לדעת
זכרון דברים ראשוני
באזורים אטרקטיביים עבור השקעות נדל"ן באתונה, נכסים טובים נחטפים מהר, קניית דירה באתונה צריכה להתבצע מהר, על מנת לשמר דירה למכירה באתונה שמצאה חן בעיניכם עד שתגיעו להתרשם ממנה בפועל, יש לייצר חוזה רכישת דירה ראשוני דרך עורך דין נדל"ן, התהליך מצריך מבחינתנו הפקדה של 1000 – 3000 יורו על החשבון, סכום זה נתון למשא ומתן, סכום זה לא יוחזר במידה ותבטלו את חוזה רכישת דירה, הסכום הנ"ל אינו מועט, לכן חשוב שיהיה איש מקצוע אובייקטיבי שמכיר את השכונה שיבחן את הדירה למכירה באתונה היטב מכל ההיבטים, ישלח לנו תמונות של הבניין, הרחוב, הנוף מכל חלון, סרטון פנימי(התמונות המפורסמות על ידי חברות התיווך הינם סובייקטיביות ולא מייצגות), יבצע עבורנו צ'ק ליסט מפורט, נתונים אלה יורידו עבורנו את רמת הסיכון.
קניית דירה ביוון באמצעות ייפוי כוח
ניתן למצות אפשרות זו על ידי מתן ייפוי כוח. ייפוי הכוח ניתן בשגרירות יוון, מיופה כוח יכול להיות נציג ביוון שאמון עליכם או עורך הדין המטפל בחוזה שלכם, ייפוי כוח מאפשר פתיחת חשבון, פתיחת מספר מס, חתימה במקומכם על חוזים וכדומה, כמובן מיופה הכוח מקבל תשלום נוסף עבור השירותים שהוא נותן.
אישורים שצריך לקחת איתנו ליוון
לפני הנסיעה למטרת רכישת דירה ביוון, יש להביא, אישור תושבות מישראל. יש להציג לבנק בישראל חוזה על מנת שיאפשר שחרור כסף מהארץ ליוון.
עדכונים וחדשות נדלן ביוון
מוקדי נדל"ן ביוון המציעים את התשואות הגבוהות ביותר למשקיעים
שוק הנדל"ן ביוון אינו נפגע ממשבר הקורונה
ריבית משכנתאות לדצמבר 2020 בחלק מאירופה וארה"ב
השקעות נדל"ן ביוון – פוסט משבר הקורונה
מחירי דירות למכירה ביוון, תחילת שנת 2021
מחירי הדירות ביוון ממשיכים לטפס על אף משבר הקורונה
הודעתו של יועץ ראש הממשלה היווני
יוון צופה התכווצות בכלכלה השנה, וצמיחה בשנת 2021
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו