השקעת נדל"ן בחו"ל
בחירת מדינה עבור השקעת נדל"ן בחו"ל
עמיתי המעוניינים להשקיע ברכישת דירה או נכס נדל"ן בחו"ל. השלב הראשון של השקעת נדל"ן בחו"ל מתחיל בתחקיר מקיף ברחבי האינטרנט .כתבות עדכניות ממקורות מוסמכים, אתרים מוסמכים, אתרים ממשלתיים, סטטיסטיקות.
הצעדים הראשונים לבחינת השקעות נדל"ן בחו"ל
1. משכנתאות עבור משקיעי נדל"ן זרים
כדי לקצר את תהליך הבדיקה, למעוניינים במינוף (משכנתא), יש לבדוק תחילה אם המדינה הנ"ל מתירה משכנתאות עבור משקיעי נדל"ן זרים ובאיזה תנאים.
2. בדיקת מגמות של מחירי הנדל"ן למטר בפריסה של 10 שנים
בדיקת מגמות של מחירי הדירות, הנתון מוצג בגרף בפוסטים (מצב הכלכלה ושוק הנדל"ן) עבור כל מדינה באתר. הנתונים מוצגים בד"כ במדד נדל"ן ולעיתים רחוקות במחיר למ"ר. מדד הנדל"ן הינו נתון הבוחן את התנועתיות של שוק הנדל"ן בכל מדינה, נקודת הבסיס שלו הינה 100, נקודת הבסיס של מדד הנדל"ן משקפת את מחיר הדירות בשנה מסוימת.
בגרף הנ"ל, ניתן לראות מגמות משתנות של מחירי הדירות לאורך תקופה, מתי הייתה ירידת מחירי הדירות, מתי התחילה תקופת ההתייצבות, ומתי התחילה עליית מחירי הדירות, לפיכך ניתן לבחון את מגמות שוק הנדל"ן במדינה, ולסייע לנו בשיקול מתי לבצע השקעת נדל"ן במדינה, ואם בכלל (יש לצין שמרבית האתרים מראים תמונה של שנה אחורה).
** חשוב לשים לב שהנתונים הנ"ל הינם אחרי ניכוי שינויי אינפלציה.
במידה והגרף מראה: ירידת מחירי הדירות, מצב קבוע עם שינויים מזעריים, עליות חדות כבר 4 שנים, מצבים כגון אלה,לא מסמנים טוב מבחינת כדאיות השקעת נדל"ן, אבל מצריכים בדיקה של נתונים נוספים שיובאו בהמשך.
כל הנתונים שאני מביא כאן, הם בבחינת ניסיון למזער את הסיכון של השקעת נדל"ן בחו"ל, אבל צריך להבין שאנחנו עדיין אנו נמצאים במקום ספקולטיבי.
3. בחינת מצב הכלכלה של מדינת היעד עבור השקעת נדל"ן בחו"ל
בחינת מגמות התמ"ג (תוצר מקומי גולמי) בשנים האחרונות.
דירוג האשראי בשנים האחרונות והשינוי.
מצב אינפלציה ושינויי בשנים האחרונות.
מצב אבטלה מגמות לאורך השנים האחרונות.
סטטוס חוב לאומי למדינות האיחוד וזמן/מצב פירעון.
חוב מחזיקי בתים להכנסה(מעל 100%צריך להדליק נורה אדומה).
4. בחינת יכולות של התושבים המקומיים לשלם עבור השכרת דירה או עבור קניית דירה
בדיקת משכורת ממוצעת ומגמות של שינוי המשכורת הממוצעת במדינה.
יכולת קניית דירה על ידי תושב מקומי
כמה משכורות שצריך על מנת לרכוש דירה (בארץ עומד על כ150).
אחוז הוצאה ממשכורת עבור השכרת דירה
איזה אחוז מהמשכורת משולם עבור השכרת דירה (בארץ זה סביב 50%).
תנאי לקיחת משכנתא
ריבית, הצמדה, איזה אחוז מימון.
5. בדיקת הצע/הצף של דירות למכירה בשוק הנדל"ן
1. בדיקת כמות התחלות בניה.
2. בדיקת כמות מתן אשורים לבניה.
3. בדיקת כמות סיומות בניה.
4. כמות דירות התחלות. סיומות בחלוקה לאזרחים.
5. כמות דירות למכירה החסרות בשוק הנדל"ן.
ישנם אתרים רציניים שמאפשרים נתונים כגון אלו.
6. בדיקת סכנת בועת נדל"ן
ישנם אתרים רציניים שעושים את התחשיב עבורנו ומתחשבים בגורמים רבים.
כשאין את הנתון, במידה והמשכנתאות מוצעות בריבית של פחות מאחוז ו חוב מחזיקי בתים להכנסה מעל 100% צריך להדליק נורה אדומה.
רמזים אשר יכולים לסייע לנו עבור השקעת נדל"ן בחו"ל
1. חשוב לדעת, ברוב העולם מחירי הדירות עולים תחילה באזורים הסובבים את המרכז (מרכז תיירותי /מרכז עסקי/מרכז לימודי) ומשם כאדווה על המים מחירי הדירות מתחילים לעלות גם בשכבות העוטפות את המרכז.
2. מגמות של תוכניות ממשלתיות/עירוניות לפיתוח אזורים מסוימים, פתיחת אוניברסיטאות, מתחמי הייטק גדולים,הגעת חברות ענק לאזורים מסוימים,מלונות נבנים,קווי מטרו רכבת שצפויים להיבנות,מאמצי ניקוי מצד הממשלה מפשיעה של אזורים מסוימים במיקום אסטרטגי.
כל זה לוגי לגמרי ומספק לנו רק פיסה אחת בפאזל מורכב,לכן, ידע מוקדם,הכרות מעולה עם השטח ומוכנות להסתכן, מאפשר מציאת הזדמנויות נדל"ן בחו"ל וביצוע השקעת נדל"ן מפוקחת.
רוצים לקנות נכס או להשקיע בחו"ל? השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם
אנו תמיד ממליצים, לפני השקעת נדל"ן בחו"ל, קודם כל לבדוק כדאיות במחשבון התשואה שאתר נדלנקו פיתח.
מצאתם טעות בכתבה? – דווחו לנו
